Thomas Filor aus Magdeburg: Günstige Zinsen und erschwingliche Preise sprechen für Ferienimmobilien – doch die Anleger sollten vorsichtig sein

„Eine Ferienimmobilie klingt zunächst nach einer soliden und vor allem günstigen Anschaffung“, so Immobilienexperte Thomas Filor. „So locken niedrige Zinsen und erschwingliche Kaufpreise, wobei die Risiken oft nicht ausreichend beleuchtet werden.“ Dabei bezieht sich der Immobilienexperte aus Magdeburg auf eine Studie unter Vermietern des Portals FeWo-Direkt mit der Makleragentur Engel & Völkers. Demnach spekulieren viele Käufer nicht nur auf Wertsteigerung, sondern setzen auch auf Einnahmen aus der Vermietung. Außerdem hat jeder dritte Eigentümer einer Ferienimmobilie diese in den letzten vier Jahren gekauft – wohl mangels Alternativen. „Interessant ist auch, dass immer mehr Urlauber eine Ferienwohnung einem Hotel vorziehen“, so Filor weiter. Dies bestätigt auch der Deutsche Tourismusverband, nach dem Deutsche durchschnittlich jede fünfte Nacht in einer Ferienimmobilie verbringen. 

Unterdessen gilt es laut Thomas Filor vor allem, den richtigen Ferienort für eine Immobilieninvestition zu finden. „Trotz der Griechenlandkrise sind viele Regionen am Mittelmeer nach wie vor teuer.“ So bieten beispielsweise die griechische Insel Rhodos und die kroatische Insel Istrien gute Chancen für Anleger.  Die Daten von Engel & Völkers zeigen, dass in Deutschland das Ostsee-Festland besonders lukrativ ist und die besten Renditen erzielt. Moderate Kaufpreise treffen hier auf Urlauber, welche das ganze Jahr über kommen. „Damit unterscheiden sich Ferienorte an der Ostsee deutlich, von jenen in Italien, Spanien oder Griechenland, welche in den Wintermonaten oft mit einer wahren Tourismusflaute zu kämpfen haben“, so Immobilienexperte Thomas Filor. An der Ostsee kommen Vermieter laut Studie im Schnitt auf 10,4 Prozent Bruttorendite auf ihr Kapital, wovon zwei bis vier Prozent übrig bleiben. Nichtsdestotrotz rät Filor, die laufenden Kosten nicht zu unterschätzen: „Diese Immobilien müssen oft umfassend renoviert werden. Vor allem in den südlichen Ländern wollen viele Vermieter die Immobilie mit deutschen Standards ausrichten, was sehr kostspielig ist.“ Schließlich wollen 60 Prozent selbst in ihrer Ferienimmobilie Urlaub machen, während nur 25 Prozent auf Mieteinkünfte und Gewinn aus sind. Nach der Bundesrepublik ist Spanien der beliebteste Standort für Ferienimmobilien.

Thomas Filor aus Magdeburg: Wohnimmobilien mit stabiler Wertentwicklung

75 Prozent der deutschen Städte weisen gute Bedingungen für eine stabile Wertentwicklung von Wohnimmobilien auf. Laut einer aktuellen Studie der Postbank lohnt sich der Kauf einer Immobilie trotz hoher Preise auch langfristig noch. Das größte Wertsteigerungspotenzial bei den Städten liegt in Hamburg und München, neun bayerische Kommunen liegen bei den Landkreisen  im Rennen.

In etwa 50 Prozent  der insgesamt 402 deutschen Kreise und Städte können Immobilienbesitzer weiter davon ausgehen, ihre Immobilie bis zum Jahr 2030 mit Gewinn verkaufen zu können. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie, die das Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos im Auftrag der Postbank berechnet hat. Die Berechnungsgrundlage liegt auf unterschiedlichsten Faktoren: Der Werthaltigkeitsindex basiert auf makro- und sozioökonomischen Indikatoren zur Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur, Haushaltsentwicklung, Bruttowertschöpfung und Wohnflächennachfrage in den jeweiligen Regionen.

Im Rennen der Städte mit den besten Zukunftschancen für Immobilien hat die Hansestadt Hamburg die Nase vorn - knapp gefolgt von München. "Hamburg hat in den letzten Jahren weiterhin an Attraktivität gewonnen", erläutert D. Pfeiffenberger, Bereichsvorstand der Postbank und zuständig für die Immobilienfinanzierung. Hinter den beiden beliebten Metropolen folgen Oldenburg, Stuttgart, Bonn und Ingolstadt. Berlin hingegen belegt dagegen nur Platz 26.

Thomas Filor aus Magdeburg erklärt die Immobilienrente

Nun werden auch in Deutschland bereits  mehrere Modelle angeboten, mit denen  Senioren ihr Eigenheim beleihen und trotzdem  darin wohnen bleiben können

Im Ausland bereits Gang und Gebe: Reicht die Altersrente nicht aus, können Senioren die eigene Immobilie beleihen anstatt sie zu verkaufen und damit ihr Einkommen aufbessern. Nach ersten leider erfolglosen Anläufen einiger Banken und Privatanbieter ist das Seniorendarlehen auch in Deutschland endlich verstärkt im Angebot. Mal heißt es  Umkehrhypothek, mal Immobilien- oder Hausplusrente. Als Variante wird auch eine sogenannte Zustifter- oder Hausstifter-Rente angeboten. Die Nachfrage sei offenbar groß, so  laut Merten Larisch, Altersvorsorgespezialist der Verbraucherzentrale Bayern. Die Verrentung sei aber in der Regel teuer und nicht für alle Ruheständler besonders ratsam.

Das Konzept spricht die Menschen an, die im Alter unbedingt in ihrer eigenen Immobilie wohnen bleiben wollen, aber nicht flüssig sind, weil die Rente mager ist“, so laut Beobachtungen von  Annabel Oelmann, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Gut eine Million Menschen zwischen 55 und 69 Jahren leben nach einer Untersuchung des Bundesverbands Öffentlicher Banken (VÖB) in Immobilien mit einem Wert von mehr als 100000 Euro, müssen aber mit unterdurchschnittlichen Renten auskommen.  Hier setzen die Anbieter der Seniorendarlehen an. Wer seine eigenen vier Wände beleiht, bekommt eine monatliche Rentenzahlung, steuerfrei, berechnet bezüglich des Lebensalters, Immobilienwertes und des Zinssatzes. Auch Einmalzahlungen sind möglich, genauso wie ein Mix aus beidem. Der Ruheständler bleibt Eigentümer und kann weiterhin mietfrei in seiner Immobilie leben. Als Sicherheit dient eine dann verbriefte Grundschuld. Zinsen sowie Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast erhöht sich im Gegensatz zum normalen Baukredit Jahr für Jahr – deshalb auch die Begrifflichkeit  Umkehrhypothek. Die Rückzahlung wird erst nach dem Tod oder bei Umzug ins Alters- oder Pflegeheim fällig. Danach geht die Immobilie in den Besitz des Käufers, also eines Kreditinstituts oder Versicherers, über. Sie wird veräußert und das Darlehen getilgt. Oder die Erben kommen für die Schulden auf und behalten die Immobilie.

Experten halten die Immobilienrente grundsätzlich für einen zukunftsträchtigen Markt. Aber die Verrentung habe einen hohen Preis. Grund: Die Risiken, die der Finanzierer bei diesem Geschäft mit dem Ruheständler eingeht, lässt er sich in der Regel  auch teuer bezahlen. In die Berechnungen  sind jede Menge Puffer eingebaut, sollte der Kunde deutlich älter werden als erwartet oder sich die Immobilie nach dem Ableben möglicherweise nicht so gut verwerten lässt wie einst berechnet. Das gängige Zinsrisiko ist ohnehin eingepreist.Für den Immobilienrentner hat das finanzielle Folgen: Er bekommt grundsätzlich eine wesentlich niedrigere Auszahlung als sich rein rechnerisch aus dem aktuellen Verkehrswert und seiner statistischen Lebenserwartung berechnet. „Der Gutachter, der die Immobilie taxiert, wird nicht den aktuellen Marktwert ansetzen, sondern deutlich weniger“, erläutert Larisch. Was die monatliche Rentenauszahlung zusätzlich niedrig hält, sind die Nebenkosten. Kunden müssen die Gebühren für Gutachter, Bearbeitung, Notar und Grundschuldbestellung selber tragen, oft auch noch die Courtage an den Vermittler. Was nach Abzug vieler Kosten herauskommt, ist häufig nur ein Plus zur Rente von 100 oder 200 Euro im Monat, selten deutlich mehr. Die Umkehrhypothek sei allenfalls eine Möglichkeit  für kinderlose Hausbesitzer, die ihre lastenfreie Immobilie in guter Lage auf keinen Fall aufgeben und mit dem monatlichen Zubrot etwas  mehr Liquidität haben wollten. Besser  dürfte sich aber folgende Alternative rechnen: Das Haus selbst  zum bestmöglichen Marktpreis verkaufen, sich eine neue, kleinere Immobilie kaufen  oder mieten und den Erlös auf die hohe Kante legen. Denn damit verfügt der Rentner über  sein eigentliches Vermögen und kann sich oft ein unbeschwertes Leben sichern.

Thomas Filor aus Magdeburg: Studentische Wohnsituationen

Es gibt viele Klischees über den Lebensstandard von Studenten – dieser ist selbst innerhalb Europas sehr variabel

Die Ergebnisse des europaweiten "Eurostudent Reports" belegen: Die Wohnsituation von europäischen Studenten unterscheidet sich in den jeweiligen Ländern erheblich. Dementsprechend unterschiedlich gestaltet sich auch der Alltag der jungen Menschen. „Auch wenn die Politik schon seit Jahren einen einheitlichen, europäischen Hochschulraum anstrebt, sagen vor allem die Wohnsituationen eine Menge über die jeweiligen Länder aus“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. In Deutschlands Universitätsstädten ist es völlig normal in einer Wohngemeinschaft zu leben. „Die WG ist in den vergangenen Jahren zur Selbstverständlichkeit geworden. Single-Wohnungen sind zu teuer, Studentenwohnheime fast immer voll und bei den Eltern wollen die wenigsten Deutschen wohnen“, so Thomas Filor weiter. Auch in Irland und der Slowakei ist die Wohngemeinschaft die am meisten verbreitete studentische Wohnform.

Hingegen verhält es sich in Italien ganz anders: Nur 16 Prozent der italienischen Studenten kennen das WG-Leben. Ganze 75 Prozent leben noch bei ihren Eltern. „Ein Grund dafür ist die Seltenheit von Wohnheimen in Italien. Außerdem gibt es kaum kleine Wohnungen, diese weisen horrende Mietkosten auf“, bestätigt Filor. Entsprechend überrascht sind deutsche Studenten, die ein Auslandssemester in Italien verbringen. So verschwinden ihre Mitstudenten nach den Seminaren sofort nach Hause und lassen sich auch in typischen Studentenkneipen eher weniger blicken – und die Auslandsstudenten bleiben teilweise nur unter sich. In Deutschland leben nur 24 Prozent der Studenten noch bei ihren Eltern. Schließlich findet man die größten Individualisten unter den Studenten offensichtlich in Frankreich: Ganze 37 Prozent der jungen Franzosen wohnen nämlich alleine. Eine Quote, an die nur Finnland (36 Prozent) und Österreich (30 Prozent) herankommen.

Vergangene Woche gab das Bundesbauministerium bekannt, den Bau zusätzlicher Studierendenwohnungen in Deutschland mit mehr als 40 Millionen Euro zu fördern. „Trotz der stetig steigenden Studierendenzahlen hierzulande, scheuen sich nach wie vor viele Investoren in studentischen Wohnraum zu investieren“, beschreibt Immobilienexperte Thomas Filor die Situation.

Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, warum die Sklavenherrschaft durch Immobilienkredite nicht existiert

Beim Tilgen eines Kredites sollte man sich nicht zu sehr knechten – die Immobilie muss nicht bis zur Rente abbezahlt sein

„Ungefähr 30 Jahre dauert es, bis Immobilienkäufer mit durchschnittlichem Einkommen ihre Immobilie abbezahlt haben“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Dabei bezieht er sich auf eine Studie der Postbank, bei der die Immobilienpreise deutschlandweit ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt wurden. Demnach kann es in Boomstädten, beziehungsweise generell teureren Regionen kann es sogar über 40 Jahre dauern. „Es ist jedoch ein Trugschluss, dass Häuser und Eigentumswohnungen zwangsläufig schuldenfrei sein müssen, wenn ihre Besitzer in Rente gehen.“

Verständlicherweise wünschen sich die deutschen Immobilienkäufer eine frühe Tilgung ihrer Schulden, damit sie schuldenfrei das Rentenalter genießen können und vor allem ihre Immobilie schuldenfrei an die nächste Generation vererben können. „Dieses Mantra wird zwar gepredigt, setzt die Menschen aber zu Unrecht unter Druck“, so Filor weiter. „Viele kaufen nämlich mit der Grundidee eine Immobilie, um später auch darin leben zu können. Für viele ändert sich die Realität jedoch im Alter, wenn die Kinder aus dem Haus sind und ein großes Haus mit Garten eher Last als Lust ist“, erklärt der Immobilienexperte aus Magdeburg.

Unterdessen entscheiden sich viele Menschen ihr Haus zu verkaufen und von dem Erlös, auch im fortgeschrittenen Alter, in eine kleinere Stadtwohnung zu ziehen. Dabei sollte man sich laut Thomas Filor nicht scheuen, eine noch verschuldete Immobilie zu veräußern. So kann es selbst Vorteile haben für eine beinahe schuldenfreie Immobilie noch mal einen Kredit aufzunehmen, um das Geld anzulegen und damit die Rente aufzubessern. „Hier wird oft erfolgreich auf einen Wertezuwachs in guten Lagen spekuliert“, so Filor. Schließlich scheint die jüngere Zielgruppe sich bereits aus der Sklavenherrschaft durch Immobilienkredite befreit zu haben: Der Postbank-Studie zufolge setzten sie sich mit Krediten kaum unter Druck und würden auch eine verschuldete Immobilie übernehmen, zumal die emotionale Bindung an Immobilien ohnehin durch berufliche Mobilität abnimmt.

Thomas Filor aus Magdeburg weist auf die Wichtigkeit alternativer Wohnformen für Senioren hin

Immobilienexperte Thomas Filor: „Viele ältere Menschen verbinden damit eine professionelle Pflege, sowie eine gute medizinische Versorgung.“ Eine Studie des wissenschaftlichen Instituts der AOK (Wido) bestätigt diese Annahme: Demnach wünschen sich ältere Menschen im Pflegefall ein Leben in alternativen Wohnformen. So empfinden mehr als die Hälfte der 50- bis 80-Jährigen betreutes Wohnen oder ein Leben in einem Mehrgenerationenhaus als sehr positiv und vorstellbar. Außerdem sehen zwei von fünf Befragten eine attraktive Perspektive in einer Senioren-WG oder in einer 24-Stunden-Pflege, da in diesem Fall eine Pflegekraft im eigenen Haushalt wohnt.

Dass die häusliche Pflege in der vertrauten Wohnumgebung durch Angehörige die beliebteste Wohnform im Alter ist, wundert Thomas Filor nicht: „Große Immobilien wurden damals anschafft, damit alle Generationen gemeinsam dort leben und sich umeinander kümmern können“.  Nichtsdestotrotz wächst in der sogenannten Generation „50 plus“ die Offenheit für neue Formen der Betreuung und des Zusammenlebens, die sich an den Bedürfnissen der Pflegebedürftigen orientieren. „Da die Menschen prinzipiell immer älter werden, nimmt die gesamte Pflegebedürftigkeit enorm zu und stellt den Markt vor neue Herausforderungen“, so Filor weiter.

Unterdessen ist eine 24-Stunden-Pflege zwar bei 41 Prozent der Befragten beliebt, bringt allerdings ständig wechselnde Pflegekräfte in den eignen vier Wänden mit sich. Eine Alten-WG finden 39 Prozent der Befragten ansprechend. Sie erhoffen sich hier soziale Kontakte, die eine ähnliche Lebenssituation teilen, befürchten jedoch gleichzeitig, dass das ständige Beisammensein mit alten Menschen „alt machen könne“. „Die Menschen wünschen sich oft alternative Wohnformen, welche die perfekte Symbiose aus Heim und Eigenheim bilden. Selbst wenn die eigene Immobilie aufgegeben werden muss, wollen sie ein stückweit Zuhause mitnehmen“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Schließlich sagt Filor, dass auch unabhängig von den alternativen Wohnformen ein besseres gesellschaftliches Miteinander unter den jeweiligen Generationen und vor allem auch Kulturen wünschenswert wäre.

Thomas Filor aus Magdeburg: Verrentung des Eigenheims

Nun werden auch in Deutschland bereits  mehrere Modelle angeboten, mit denen  Senioren ihr Eigenheim beleihen und trotzdem  darin wohnen bleiben können

Im Ausland bereits Gang und Gebe: Reicht die Altersrente nicht aus, können Senioren die eigene Immobilie beleihen anstatt sie zu verkaufen und damit ihr Einkommen aufbessern. Nach ersten leider erfolglosen Anläufen einiger Banken und Privatanbieter ist das Seniorendarlehen auch in Deutschland endlich verstärkt im Angebot. Mal heißt es  Umkehrhypothek, mal Immobilien- oder Hausplusrente. Als Variante wird auch eine sogenannte Zustifter- oder Hausstifter-Rente angeboten. Die Nachfrage sei offenbar groß, so  laut Merten Larisch, Altersvorsorgespezialist der Verbraucherzentrale Bayern. Die Verrentung sei aber in der Regel teuer und nicht für alle Ruheständler besonders ratsam.

Das Konzept spricht die Menschen an, die im Alter unbedingt in ihrer eigenen Immobilie wohnen bleiben wollen, aber nicht flüssig sind, weil die Rente mager ist“, so laut Beobachtungen von  Annabel Oelmann, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Gut eine Million Menschen zwischen 55 und 69 Jahren leben nach einer Untersuchung des Bundesverbands Öffentlicher Banken (VÖB) in Immobilien mit einem Wert von mehr als 100000 Euro, müssen aber mit unterdurchschnittlichen Renten auskommen.  Hier setzen die Anbieter der Seniorendarlehen an. Wer seine eigenen vier Wände beleiht, bekommt eine monatliche Rentenzahlung, steuerfrei, berechnet bezüglich des Lebensalters, Immobilienwertes und des Zinssatzes. Auch Einmalzahlungen sind möglich, genauso wie ein Mix aus beidem. Der Ruheständler bleibt Eigentümer und kann weiterhin mietfrei in seiner Immobilie leben. Als Sicherheit dient eine dann verbriefte Grundschuld. Zinsen sowie Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast erhöht sich im Gegensatz zum normalen Baukredit Jahr für Jahr – deshalb auch die Begrifflichkeit  Umkehrhypothek. Die Rückzahlung wird erst nach dem Tod oder bei Umzug ins Alters- oder Pflegeheim fällig. Danach geht die Immobilie in den Besitz des Käufers, also eines Kreditinstituts oder Versicherers, über. Sie wird veräußert und das Darlehen getilgt. Oder die Erben kommen für die Schulden auf und behalten die Immobilie.

Experten halten die Immobilienrente grundsätzlich für einen zukunftsträchtigen Markt. Aber die Verrentung habe einen hohen Preis. Grund: Die Risiken, die der Finanzierer bei diesem Geschäft mit dem Ruheständler eingeht, lässt er sich in der Regel  auch teuer bezahlen. In die Berechnungen  sind jede Menge Puffer eingebaut, sollte der Kunde deutlich älter werden als erwartet oder sich die Immobilie nach dem Ableben möglicherweise nicht so gut verwerten lässt wie einst berechnet. Das gängige Zinsrisiko ist ohnehin eingepreist.Für den Immobilienrentner hat das finanzielle Folgen: Er bekommt grundsätzlich eine wesentlich niedrigere Auszahlung als sich rein rechnerisch aus dem aktuellen Verkehrswert und seiner statistischen Lebenserwartung berechnet. „Der Gutachter, der die Immobilie taxiert, wird nicht den aktuellen Marktwert ansetzen, sondern deutlich weniger“, erläutert Larisch. Was die monatliche Rentenauszahlung zusätzlich niedrig hält, sind die Nebenkosten. Kunden müssen die Gebühren für Gutachter, Bearbeitung, Notar und Grundschuldbestellung selber tragen, oft auch noch die Courtage an den Vermittler. Was nach Abzug vieler Kosten herauskommt, ist häufig nur ein Plus zur Rente von 100 oder 200 Euro im Monat, selten deutlich mehr. Die Umkehrhypothek sei allenfalls eine Möglichkeit  für kinderlose Hausbesitzer, die ihre lastenfreie Immobilie in guter Lage auf keinen Fall aufgeben und mit dem monatlichen Zubrot etwas  mehr Liquidität haben wollten. Besser  dürfte sich aber folgende Alternative rechnen: Das Haus selbst  zum bestmöglichen Marktpreis verkaufen, sich eine neue, kleinere Immobilie kaufen  oder mieten und den Erlös auf die hohe Kante legen. Denn damit verfügt der Rentner über  sein eigentliches Vermögen und kann sich oft ein unbeschwertes Leben sichern.

Thomas Filor aus Magdeburg- Finanzierung von Bauvorhaben

Die eine Hälfte der Gesellschaft drückt sich falsch, die andere will es missverstehen. So könne man ein Problem zwischen Kapitalsuchenden und Kapitalgebenden beschreiben. Im Kern geht es um die Frage, warum so wenige Projektentwickler von Immobilien in Deutschland ein Darlehen erhalten. Die TU München in Zusammenarbeit mit der Rene Rolf Consulting hat hierzu jetzt eine interessante Studie erstellt. Als Basis wurde mit rund 1000 Führungskräften aus der Immobilienbranche und der Bankenwirtschaft gesprochen. Danach hapert es oft an der nötigen Kommunikation, dass die eine Seite nicht zur anderen kommt. Vielleicht sollte man hierzu Sprachkurse" anbieten.

Thomas Filor aus Magdeburg, Große Städte – hohe Kosten bei Immobilien ?

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weist auf eine Studie hin, welche zeigt, wie teuer das Wohnen in Deutschlands Großstädten geworden ist. Die Studie der DZ Bank belegt, dass die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Kommunen innerhalb von fünf Jahren im Durchschnitt um mehr als 40 Prozent gestiegen sind. „Das hängt vor allem damit zusammen, dass die es zum einen kaum Anlagealternativen gibt und zum anderen an den niedrigen Zinsen“, erklärt Thomas Filor. Der Studie zufolge stiegen die Mieten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart durchschnittlich um 25 Prozent. Ähnlich sieht es in vielen Universitätsstädten aus, welche bislang sogar noch größtenteils als B-Städte gelten. 

Unterdessen sieht Thomas Filor auch das knappe Wohnungsangebot als wichtigen Faktor für die hohen Preise: „In den Boomstädten kann der Neubau kaum mit der wachsenden Bevölkerung und der dementsprechend hohen Nachfrage mithalten“, so Filor weiter. Für Immobilien in solchen Boomstädten müssen oft 20 Euro oder mehr je Quadratmeter für Miete und Nebenkosten gezahlt werden. „Viele Familien können sich eine Stadtlage kaum noch leisten, für andere kommt sie von vorneherein kaum noch in Frage.“ Des Weiteren zeigt die DZ-Studie, dass der Großteil der Haushalte zur Miete wohnt. Demnach seien es in Stuttgart rund 65 Prozent, in Berlin gut 80 Prozent. Seit Anfang 2010 am stärksten gestiegen sind die durchschnittlichen Mieten in Berlin (plus 32 Prozent), gefolgt von Frankfurt (26 Prozent) sowie Düsseldorf und München (je 23 Prozent).

Schließlich zeigt die Studie, dass die Mieten in den vergangenen fünf Jahren deutlicher gestiegen sind als die Verbraucherpreise. „Die enorm hohen Wohnkosten sind zunächst auf die wachsende Stadtbevölkerung zurückzuführen. Hinzu kommen auch hohe Nebenkosten, steigende Ansprüche seitens der Mieter, aber auch der Staat, welcher mit der Mietpreisbremse das Wohnen ursprünglich erschwinglicher gestalten wollte“, betont Immobilienexperte Thomas Filor. Nichtsdestotrotz sind steigende Mieten für Thomas Filor nicht zwangsläufig negativ: „Der Wohnungsbau wird dadurch attraktiv, wodurch der Preisanstieg im Endeffekt wieder im Zaum gehalten wird.“

Thomas Filor aus Magdeburg: Illegale Ferienapartments

Ferienapartments werden wieder zu Mietwohnungen umgewandelt

Magdeburg, 24.06.2015. Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf ein Phänomen aufmerksam, welches derzeit vor allem den Berliner Immobilienmarkt beschäftigt: so werden hunderte illegale Ferienapartments wieder in rechtmäßige Mietwohnungen umgewandelt, die sie eben sein sollen. „Die Berliner Bezirke gehen allmählich immer erfolgreicher gegen illegale Ferienwohnungen vor. Das Gesetz, welches die Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin verbietet, gilt nun seit einem Jahr“, erklärt Thomas Filor. „Eigentümer oder Betreiber konnten eine Ferienwohnung bis zum 31. Juli 2014 beim Bezirksamt anmelden und eine Genehmigung beantragen.“ Dabei gilt der Bestandsschutz nur bis Ende April 2016. Berlin fällt mit rund 6200 Touristenapartments sehr ins Gewicht – vor allem in Mitte liegen die meisten nicht angemeldeten, illegal betriebenen Ferienwohnungen. „Die Nachfrage ist hier so groß, dass die Betreiber natürlich ein Interesse daran haben, dieses lukrative Geschäft weiterzuführen, selbst wenn sie sich damit strafbar machen“, so Filor weiter. 

Unterdessen prüfen die Behörden hilfreiche Bürgerhinweise, von denen etwa 15 pro Tag eingehen. Durch diese Methode wurden allein in den letzten neun Monaten mehrere Hundert nicht angemeldete Ferienwohnungen entdeckt – in Berlin Mitte wurden 220 ehemalige Touristenapartments wieder zu Mietwohnungen umgewandelt. Weiteren 350 Bürgerhinweisen muss nun nachgegangen werden. Betroffen seien zudem die Bezirke Tempelhof-Schöneberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. „In der Hauptstadt gibt es ausgewählte Bezirke, die die Touristen besonders anziehen. Hier gelten umso stärkere Kontrollen“, rät Immobilienexperte Thomas Filor. 

Schließlich wird ein Eigentümer im Falle einer ungenehmigt betriebenen Ferienwohnung nach einer Anhörung aufgefordert, innerhalb von zwei Wochen für ein Ende dieser illegalen Nutzung zu sorgen und die Wohnung anschließend wieder langfristig zu vermieten. Hinzu kommt ein Bußgeld, welches zwischen 500 und 50.000 Euro, je nach Schwere des Verstoßes, liegen kann. „Selbstverständlich kann ein Eigentümer Widerspruch einlegen, wobei die Chancen hinsichtlich der Aktualität dieser Thematik eher schlecht stehen“, so Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, warum eine Immobilie nicht bis zur Rente abbezahlt sein muss

Beim Tilgen eines Kredites sollte man sich nicht zu sehr knechten 

„Ungefähr 30 Jahre dauert es, bis Immobilienkäufer mit durchschnittlichem Einkommen ihre Immobilie abbezahlt haben“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Dabei bezieht er sich auf eine Studie der Postbank, bei der die Immobilienpreise deutschlandweit ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt wurden. Demnach kann es in Boomstädten, beziehungsweise generell teureren Regionen kann es sogar über 40 Jahre dauern. „Es ist jedoch ein Trugschluss, dass Häuser und Eigentumswohnungen zwangsläufig schuldenfrei sein müssen, wenn ihre Besitzer in Rente gehen.“ 

Verständlicherweise wünschen sich die deutschen Immobilienkäufer eine frühe Tilgung ihrer Schulden, damit sie schuldenfrei das Rentenalter genießen können und vor allem ihre Immobilie schuldenfrei an die nächste Generation vererben können. „Dieses Mantra wird zwar gepredigt, setzt die Menschen aber zu Unrecht unter Druck“, so Filor weiter. „Viele kaufen nämlich mit der Grundidee eine Immobilie, um später auch darin leben zu können. Für viele ändert sich die Realität jedoch im Alter, wenn die Kinder aus dem Haus sind und ein großes Haus mit Garten eher Last als Lust ist“, erklärt der Immobilienexperte aus Magdeburg. 

Unterdessen entscheiden sich viele Menschen ihr Haus zu verkaufen und von dem Erlös, auch im fortgeschrittenen Alter, in eine kleinere Stadtwohnung zu ziehen. Dabei sollte man sich laut Thomas Filor nicht scheuen, eine noch verschuldete Immobilie zu veräußern. So kann es selbst Vorteile haben für eine beinahe schuldenfreie Immobilie noch mal einen Kredit aufzunehmen, um das Geld anzulegen und damit die Rente aufzubessern. „Hier wird oft erfolgreich auf einen Wertezuwachs in guten Lagen spekuliert“, so Filor. Schließlich scheint die jüngere Zielgruppe sich bereits aus der Sklavenherrschaft durch Immobilienkredite befreit zu haben: Der Postbank-Studie zufolge setzten sie sich mit Krediten kaum unter Druck und würden auch eine verschuldete Immobilie übernehmen, zumal die emotionale Bindung an Immobilien ohnehin durch berufliche Mobilität abnimmt.