Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, wie man den Wert seiner Immobilie ermittelt

In vielen Regionen sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen und viele Eigentümer fragen sich: Wie viel ist meine Immobilie derzeit eigentlich wert? Es gibt viele Gründe für den Verkauf der eigenen Immobilie: Nach Einschätzung des Immobilienverbands IVD sind altersbedingter Verkauf, Umzug in eine andere Stadt, Erbschaft oder die „Realisierung von Wertsteigerungen auf Grund des boomenden Immobilienmarktes“ die häufigsten. Für Axel Niedenführ, Sprecher der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse in Hannover, ist die Entscheidung über den Verkauf der eigenen Immobilie „vor allem eine Frage der Lebenssituation.“ So wird die eigene Immobilie immer mehr zur „Lebensabschnittsimmobilie“, da Veränderungen der Lebenssituation oft auch eine Anpassung der Wohnsituation nach sich zieht. Doch viele Haus- oder Wohnungsbesitzer können nicht einschätzen, welchen Wert ihre Immobilie inzwischen erreicht hat. Leider überschätzen die Eigentümer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen den Wert ihrer eigenen vier Wände häufig. „Es gibt kostengünstige Möglichkeiten den Immobilienwert grob schätzen zu lassen“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. Internetportale wie immonet.de oder immobilienscout24.de bieten für rund 30 Euro eine automatisierte Bewertung der eigenen Immobilie an.

Thomas Filor aus Magdeburg: Berlin wird europäischer Investitionsmittelpunkt

Befragung unter 500 Investoren zeigt eindeutiges Bild

Darauf hat Deutschlands Hauptstadt noch gewartet: Immerhin 500 internationale Immobilienfachleute, bestehend aus Investoren, Finanzierern, Maklern und Entwicklern haben Berlin zum angesagtesten Standort gekürt. „Im internationalen Vergleich niedrige Preise, eine junge Bevölkerung und als zukunftsträchtig geltende Wirtschaftszweige sind nur einige Argumente, die zu dieser Entscheidung führten“, so Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg. Seine Unternehmensgruppe hat in Berlin ebenfalls schon mehrere Projekte realisiert. Im Wohnbereich sieht Filor dabei schon stark steigende Preise, die die potentielle Projektauswahl deutlich einschränken. Die Veröffentlichung zu Berlin erschien im Rahmen des Investmentbarometers „Emerging Trends in Real Estate Europe 2015“ – herausgegeben vom Urban Land Institute (ULI) und dem Beratungsunternehmen PwC. Während der Vorjahressieger München nicht einmal mehr einen Platz unter den ersten zehn einnehmen konnte, schafften es verstärkt krisengeschüttelte Länder ihre Metropolen zu positionieren, wie Lissabon, Madrid oder Athen. „Hier wittern Investoren insbesondere Opportunitäten, sollte die Wirtschaft wieder entsprechend anspringen“, so Thomas Filor. Die Befragung zeigt dabei auch, dass sich viele Investoren künftig verstärkt B- und C-Städte ansehen wollen.

Unter dem Strich, so Bernhard Bomke in der Immobilienzeitung, „bleiben Immobilien-Investments hochgradig populär.“ 70 Prozent der befragten Investoren seien sich denn auch sicher, dass weiterhin Kapital in die europäischen Immobilienmärkte fließen würde. Zu den Großinvestoren würden dabei auch Staats- und Pensionsfonds aus Asien oder Nordamerika zählen. Aber auch europäische institutionell ausgerichtete Investoren wären weiterhin mit dabei. Als Bremse wurde genannt, dass zu wenig investitionsfähige Objekte zur Verfügung ständen. „In die Untersuchung mit einbezogen wurde auch, inwieweit Informationen zu den entsprechenden Teilmärkten eine Rolle spielen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Erkennbar wäre, dass der Informationsbedarf steigt. So beispielsweise im Hinblick auf die Bevölkerungs- oder Altersstruktur. Kenntnisse darüber sollen helfen, Investitionsentscheidungen zielgerichtet vornehmen zu können. 

Thomas Filor aus Magdeburg: Wenn die eigenen vier Wände krank machen

Kopfschmerzen, Übelkeit, Schwindelgefühl – Bei Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie Ihre Immobilie
 

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, dem ist deren Historie oft unbekannt. In Mietobjekten wechseln die Bewohner sogar noch häufiger. „Der Auslöser für die ein oder andere Krankheit ist oft das eigene Haus“, warnt Immobilienexperte Thomas Filor. So können sich hinter Wandverkleidungen, unter Bodendielen und abgehängten Decken wahre Krankheitserreger verbergen. „In den 60er und 70er Jahren wurden beispielsweise Materialien verbaut, die heute als sehr gefährlich gelten“, so Filor weiter. Vor allem Altbauten können sich als tickende Zeitbomben für die Gesundheit entpuppen.

Der Immobilienexperte Thomas Filor empfiehlt daher Eigeninitiative in Form einer kompletten Wohnraumanalyse vor dem Einzug. „Für empfindliche, immunschwach Menschen oder Familien mit Kindern ist eine solche Absicherung sehr wichtig, um böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden“, erklärt Filor. Eine entsprechende Analyse bringt schnelle Ergebnisse und zeigt den möglichen Sanierungsaufwand, welcher sich sogar Wert mindernd auf den Kaufpreis niederschlagen kann. Bisher nutzen noch nicht viele Menschen die Möglichkeit einer Wohnraumanalyse: Bei einem durch­schnittlichen Kaufpreis für das Haus von 250.000 Euro liegen die Untersuchungskosten erfahrungsgemäß bei ein bis zwei Prozent, deutlich unter der Makler-Courtage. Ein Preis, der sich laut Filor lohnt, um finanziellen und gesundheitlichen Risiken vorzubeugen.

Wer eine Immobilie bewohnt, die vor dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurde, ist seltener betroffen von gebäudebedingten Erkrankungen – vorausgesetzt das Objekt wurde nicht modernisiert. Erst in den späten 60er-Jahren setzten sich moderne Baustoffe, wie PVC und künstliche Mineralfasern durch. Diese enthalten die verschiedensten Schadstoffe. Zu den physikalischen Schadfaktoren im Haus gehören Elektrosmog, Radioaktivität, Radon und vor allem: Asbest. Als preiswerte Alternative wurde Asbest in den Nachkriegsjahren in vielen Dächern und Mauerwerken verwendet. Heutzutage ist Asbest als hoch Krebs erzeugend bekannt und im Baubereich strengstens verboten. Ganze Gebäude mussten geschlossen und abgerissen werden.

Die Problematik bei gesundheitlichen Beschwerden: Sie stellen sich erst nach einiger Zeit ein und selbst dann ziehen die wenigsten Menschen Rückschlüsse auf ihr Haus. Außerdem erkundigt sich kaum ein Arzt nach den Wohnbedingungen. Für gebäudebedingte Erkrankungen sprechen in vielen Fällen: Kopfschmerzen, Übelkeit, Schwindelgefühl, Hautreizungen, Schleimhautschwellungen, hohe Infektanfälligkeit, allergische und asthmaähnliche Beschwerden.

Thomas Filor aus Magdeburg: Vermögen der Deutschen steht still

Warum das Vermögen hierzulande seit zehn Jahren nicht mehr wächst

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf eine Studie des Forschungsinstituts empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research aufmerksam, laut der das Vermögen der Deutschen seit zehn Jahren nicht mehr zunimmt. Demnach besitzt jeder Haushalt in den alten Bundesländern durchschnittlich 170.000 Euro Vermögen (Stand 2013). Unter dem Strich gesehen bleibt ein Nettovermögen von 139.000 Euro übrig, wenn man die Schulden, beispielsweise Immobilienkredite, abzieht. Zudem zeigt die Studie, dass die Summe in den Jahren 2003 bis 2013 lediglich um 5000 Euro gestiegen ist. „Die Frage, wie man sein Vermögen behält oder im besten Falle steigert, hängt von mehreren individuellen Faktoren ab“, so Immobilienexperte Thomas Filor.

Unterdessen zeigt die LBS-Studie auch, dass sich die Vermögen der Bundesbürger regional unterscheiden: So liegt das aktuelle Nettovermögen der Haushalte in Ostdeutschland bei durchschnittlich 60.000 Euro, während es im Jahr 2003 noch 61.000 Euro waren. „Den größten Anteil hält immer noch die selbstgenutzte Immobilie inne“, so Thomas Filor weiter. Im Westen entfallen auf die selbstgenutzte Immobilie 66 Prozent des Gesamtvermögens, im Osten beträgt der Anteil 55 Prozent.

Geldvermögen wie Sparguthaben, Wertpapiere und Lebensversicherungen erreichen im Osten 45 Prozent des Vermögens – im Westen liegt ihr Wert bei nur 34 Prozent.

Schließlich scheint sich laut Thomas Filor ein Wandel bei den Vermögensanteilen zu vollziehen. Im Jahr 1993 habe das Immobilienvermögen im Westen laut Studie noch bei 70 Prozent des Gesamtvermögens gelegen. In den neuen Ländern betrug der Wert damals 60 Prozent. „Zwischen 2003 und 2008 waren die Immobilienpreise niedrig, während ab 2008 bis 2013 das Geldvermögen sank. Laut LBS-Forschern gibt es einen direkten Zusammenhang zwischen sinkendem Geldvermögen und historisch niedrigen Zinsen. Diese verleiten nämlich zu mehr Kreditaufnahmen. Nichtsdestotrotz bleibt Thomas Filor optimistisch: ‘Wer seine Finanzen realistisch kalkuliert, hat auch künftig Kontrolle über sein Vermögen.“

Thomas Filor aus Magdeburg: Die Furcht den Immobilienboom zu verpassen

Wie Immobilieninvestoren fürchten, die historisch niedrigen Zinsen zu verpassen

„Die historisch niedrigen Zinsen haben einen Immobilienboom ausgelöst, den bereits viele Menschen wahrgenommen haben“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Nun fürchten allerdings viele Menschen diesen Boom zu verpassen.“ Dadurch, dass der Immobilienkauf in den letzten Jahren so erschwinglich war, haben Kapitalanleger ihre Chancen im gesamten Land genutzt. Im Mai und Juni dieses Jahres kam es allerdings zu überraschenden Verteuerungen. Dementsprechend werden dauerhaft höhere Finanzierungskosten befürchtet. „Die Banken können sich kaum retten vor Kreditanfragen und die Menschen schauen sich die Angebote teilweise nur unzureichend an“, so Filor weiter.

Unterdessen ergab eine repräsentative Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Infratest-dimap, dass 45 Prozent der Befragten noch eine Immobilie erwerben wollen, bevor die Zinsen und Preise steigen. Lediglich 24 Prozent würden dies derzeit nicht tun. „Wichtig ist es derzeit Ruhe zu bewahren und sich die Angebote und Chancen und Risiken der Standorte in Ruhe zu Gemüte zu führen“, rät Immobilienexperte Thomas Filor. „Insbesondere Neubauten kommen auf den Markt und sind direkt wieder vergeben.“ 

Des Weiteren ist es kein Geheimnis mehr, dass Immobilien in den Boomstädten, den Top 7, stark nachgefragt sind. Nichtsdestotrotz interessieren sich immer mehr Anleger für B-und C-Lagen – allein aus finanziellen Gründen. „Eine selbstgenutzte Immobilie ist in jedem Fall sinnvoll, aber nicht vor dem Hintergrund eines Schlussverkaufgedankens“, so Filor. Die Europäische Zentralbank (EZB) entschied zuletzt, den Leitzins bei 0,05 Prozent zu belassen. Das hat zwar keine direkte Auswirkung auf den Bauzins, jedoch ist die EZB laut Filor nach wie vor ein entscheidender Faktor für sämtliche Finanzprodukte. Schließlich gibt es derzeit noch Bauzinsen für 0,3 Prozentpunkte weniger als 2014 und drei Prozentpunkte unter dem Durchschnitt der vergangenen zwanzig Jahre. Als kleine Faustregel rät Thomas Filor den Anlegern der Zukunft stets den demografischen Wandel zu bedenken und die Zahlen, vor allem das eigenen Kapital, stets realistisch und durch einen dritten oder vierten zu betrachten.

Thomas Filor aus Magdeburg: Letzte Lösung Milieuschutz

In Berlin herrscht „Milieuschutz“. Doch warum ist dieser relevant? – Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf

Der sogenannte „Milieuschutz“ soll steigende Mieten in der Hauptstadt verhindern. Des Weiteren liegt der Milieuschutz sozialen Erhaltungsverordnungen zugrunde.  „Ziel ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken oder vorzubeugen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Wohnungsbesitzer in Berlin werden jedoch teilweise dadurch eingeschränkt. Sie können beispielsweise nicht ohne weiteres einen Kamin oder einen Balkon anbauen. „Eigentümer, die in ihrer Immobilie etwas investieren möchten, laufen Gefahr, gegen die Vorschriften zum Milieuschutz zu verstoßen“, so Filor weiter. 

Im beliebten Berliner Bezirk Pankow gelten mittlerweile folgende Dinge als Luxus und Aufwertung der Immobilie: Zusammenlegung zweier Wohnungen, ein Gäste-WC, Fußbodenheizung und ein zweiter Balkon. Die Bezirksstadträte von Pankow haben entschieden, dass ein Gäste-WC oder eine zweite Dusche als „Luxussanierung“ eingestuft werden sollte und somit als vorschriftswidrig gilt. So war Berlin-Pankow der Vorreiter in Sachen Milieuschutz und hat bereits 2001 damit angefangen, diskutiert wurde bereits seit 1997. 

Unterdessen gelten in Tempelhof-Schöneberg die Zusammenlegung zweier Wohnungen, der Einbau eines zweites Badezimmers, einer Küche und einer Gegensprechanlage als Luxus. „Der Sinn und Zweck des Milieuschutzes liegt darin, mit den entsprechenden Vorschriften den Vermietern zu verbieten, Bauvorhaben als Vorwand für überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu verwenden“, bestätigt Thomas Filor. 

Schließlich darf sich nichts verändern, alles muss beim Alten bleiben, lautet die Devise. Dabei spielt es nicht einmal eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie vermietet hat oder selbst darin wohnt: Auch dann darf er nicht frei darüber entscheiden, wie er seine eigene Wohnung ausstatten mag – denn er könnte sie ja zukünftig vermieten. In Berlin hat der Milieuschutz bereits die Meinungen gespaltet und die Gemüter erhitzt: Immer wieder landen strittige Fälle vor dem Verwaltungsgericht.

Thomas Filor aus Magdeburg: Die Immobiliensuche der Zukunft

Die Suche nach einem neuen Eigenheim oder einer Immobilieninvestition kann mühsam sein – doch die Zukunft hält laut Immobilienexperte Thomas Filor einige Überraschungen bereit

Immobilien sind ein Thema, welches an keinem Menschen spurlos vorbeigehen kann: Während die einen planen, dem Mieterdasein ein Ende zu setzen und nach einem Eigenheim zu suchen, investieren die anderen in das „Betongold“, um sich in Zeiten niedriger Zinsen und volatiler Aktienmärkte eine solide Rendite zu sichern. „Im Idealfall soll bei der Suche zukünftig viel Zeit gespart werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. „Die Immobilienbranche steckt voller überraschender Veränderungen, was nicht zuletzt auch mit dem technischen und mobilen Fortschritt zusammenhängt.“  

In den USA finden beispielsweise über zwei Drittel der Wohnungssuchen bereits auf dem Smartphone statt. Unterdessen wurde nun in Europa immerhin die 50-Prozentmarke geknackt. „Nichtsdestotrotz nutzen die meisten Menschen nach wie vor lieber die großen Bildschirme des PCs oder Laptops für ihre Immobiliensuche“, so Filor weiter. „Dies ermöglicht eine detailliertere Suche, welche von der Funktionalität noch nicht einwandfrei auf Smartphones oder Tablets funktioniert.“ Fakt ist, dass die Immobiliensuche der Zukunft deutlich mehr auf den einzelnen User zugeschnitten sein wird. Laut Immobilienexperte Thomas Filor ist das sogenannte „Matching“ an dieser Stelle das Stichwort – Algorithmen, die helfen sollen, die besten Angebote für ganz persönliche Suchprofile möglichst schnell zu finden. Der Wohnungssuchende gibt alle wählbaren Wünsche und Vorstellungen zum neuen Zuhause und zur Umgebung an und bekommt dann die bestmöglichen Ergebnisse mit der höchsten Übereinstimmung.  Ein weiterer, innovativer Trend ist die „hyperlokale Suche“ – sprich die Rückbesinnung auf den engeren Lebensbereich, die Nachbarschaft, die unmittelbare Umgebung. Als zukünftiger Immobilienbesitzer möchte man schließlich nicht nur wissen, wie groß und teuer seine Wohnung ist, sondern auch, ob es in der Nähe Supermärkte, Bildungsstädten und eine gute Infrastruktur gibt. „Abschließend lässt sich sagen, dass der Nutzer vom Boom der Smartphones profitieren wird und auch diese noch nutzerfreundlicher werden. Andererseits werden Immobilienmakler wiederum noch stärker zeigen müssen, dass ihre hohen Honorare berechtigt sind.

Thomas Filor aus Magdeburg: Hunde in Mietwohnungen

Hunde sorgen in Mietwohnungen oft für Ärger – Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weist darauf hin, dass Wohnungseigentümer Rasenflächen für Hunde freigeben dürfen – jedenfalls solange die Mehrheit dafür stimmt. „Hunde sind zwar die besten Freunde des Menschen, sorgen aber in Mietshäusern teilweise für viel Ärger“, so Filor. „Ein Geschäft vor der Haustür oder ein Besuch auf dem Nachbarsrasen können schon eine hitzige Diskussion entfachen.“ Nichtsdestotrotz sind gemeinschaftliche Rasenflächen für die Vierbeiner grundsätzlich erlaubt. So kann mehrheitlich entschieden werden, dass Rasenflächen zum unangeleinten Spielen geschaffen werden. „Den Miteigentümern, die keine Hunde, muss nicht unbedingt ein Nachteil entstehen“, so Filor weiter.  Darauf weist die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ hin (Heft 13/2015) und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 8. Mai 2015 (Az.: V ZR 163/14).

In dem verhandelten Fall hatten die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit sechs Einheiten mehrheitlich beschlossen, dass Hunde der Eigentümer und Mieter auf den Rasenflächen spielen dürfen. Gleichzeitig wurde festgelegt, dass der Rasen kein Hundeklo ist und die Hunde in keinem Fall Mitbewohner oder Gäste anspringen dürfen. Dagegen wurde geklagt.

Unterdessen heißt es nach Paragraf 15, Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes, dass die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen. Dadurch darf aber keinem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwachsen. „In dem vorliegenden Fall war dies dadurch gewährleistet, dass die Rasenfläche nicht als Hundetoilette benutzt werden darf und keine Bewohner oder Gäste angesprungen werden dürfen - womit zugleich gesagt ist, dass beim Spielen eine mit dem Hund vertraute Person anwesend sein muss“, so Thomas Filor.