Seiten

Donnerstag, 29. September 2016

Fall von Wasserschaden landet vor Gericht


Warum Verkäufer über Wasserschäden aufklären müssen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf die Tatsache aufmerksam, dass beim Verkauf einer Immobilie stets ehrlich und transparent auf Schäden hingewiesen werden muss. „Dazu zählen selbstverständlich auch Wasserschäden“, so Filor. Des Weiteren berichtet er von einem Fall, in dem der Verkäufer verschwiegen hatte, dass Wasser in den Keller eindringt. Ein Kläger hatte für 390.000 Euro ein Wohnhaus in Nordrhein-Westfalen erworben, wurde aber im Vorfeld nicht auf die Wasserschäden im Keller hingewiesen und auch nicht aufs das fortlaufende Eintreten von Wasser bei Regenfällen. Als der Käufer den mangelhaften Keller entdeckte und den Verkäufer zur Rede stellte, weigerte dieser sich zunächst ihm entgegen zu kommen. „Dazu wäre der Käufer allerdings verpflichtet gewesen“, betont Thomas Filor. Aus diesem Grund wurde der Käufer angeklagt – auch, weil er bewusst gegenüber dem Käufer gelogen hat. Auf die Frage hin, ob es möglich sei, Dinge im Keller zu Lagern, hatte der Verkäufer mit „ja“ geantwortet. „Wichtig zu wissen ist, dass wenn sich ein Käufer auf die zuvor besprochenen Mängel einlässt, er mit diesen leben muss. Dann kann er nicht im Nachhinein Anzeige erstatten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Es geht also nicht primär darum, dass der Käufer den Mangel gesehen hat, sondern das die Kenntnisnahme darüber schriftlich fixiert ist. 

Nichtsdestotrotz ist sich die Rechtsprechung im Falle von Altbauten mit feuchten Kellern uneinig: Werden die Schäden nämlich, wie im oben erklärten Fall, arglistig verschwiegen, hat der Käufer gute Chancen einer Rückabwicklung des Kaufs. Ist die Schwere des Mangels aber überschaubar und wurde kommuniziert, kann es passieren, dass der Verkäufer dem Käufer kaum entgegenkommen muss. „Ein Verkäufer, der bewusst gelogen hat, verliert auch seinen Haftungsausschluss, auf den er sich im Normalfall berufen kann“, sagt Thomas Filor abschließend. 



Donnerstag, 22. September 2016

Warum Immobilien den Deutschen zu teuer werden

Die Immobilienpreise steigen stetig an, und so mancher Deutscher kann und will nicht mehr mithalten. Dieses Ergebnis  belegt der im August  veröffentlichten Stimmungsindex Baufinanzierung der Comdirect Bank. Eine glatte Mehrheit von 58 Prozent hält die Immobilienpreise in ihrer Region für viel  zu hoch. Insbesondere in den Großstädten ist die Verärgerung deshalb groß. Hier halten mehr als zwei Drittel der Bürger die Preise für Wohnungen und Häuser für zu hoch. Nach Angaben der Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) sind die Kaufpreise für Immobilien in den vergangenen sechs Jahren bundesweit um ein Fünftel  gestiegen. In den sieben größten Städten Deutschlands erhöhten sich die Preise sogar um fast 50 Prozent. Sogar die Bundesbank betrachtet diese rasante  Preiseentwicklung mit Sorge. In den Metropolen hält sie die Preise für um 10 bis 20 Prozent überbewertet. Dies betreffe die Städte  Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf.

Dienstag, 20. September 2016

Thomas Filor: Graffiti ist kein Grund zur Mietminderung


Warum Graffiti an der Wand kein Grund zur Mietminderung ist

Graffiti ist reine Geschmackssache – für die einen ist es Kunst, für die anderen ist es ein Schandfleck im Stadtbild. Besonders empfindlich werden die Menschen, wenn es sich um Graffiti an ihrer eigenen Haustür oder Hauswand handelt. „Nichtsdestotrotz sind mit Graffiti beschmierte Hauswände kein Grund zur Mietminderung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Es ist absolut verständlich, dass Mieter diese Schmierereien weder schön, noch kunstvoll finden und es ungern auf eigene Kosten beseitigen lassen möchten“. Fakt ist aber, dass derartige Malereien – egal, wie man es dreht und wendet – nicht von der Miete abgesetzt werden können. Lediglich wenn das Ausmaß an Graffiti überdimensional groß sein sollte und der Vermieter nicht handelt, könnten Mieter darüber diskutieren. „Ist es wirklich so, dass Fassaden in einem enormen Umfang von Graffiti gezeichnet sind, kann versucht werden, die Miete zu mindern. Dies kommt allerdings auch auf die örtlichen Verhältnisse an“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Dies bestätigt auch der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland.


Kriterium bei der Entscheidung ist, ob die Immobilie durch das Graffiti tatsächlich verwahrlost wirkt oder nicht. „Mit den örtlichen Verhältnissen ist gemeint, dass in einer Graffiti-typischen Stadt wie Berlin weniger schnell Konsequenzen gezogen werden als beispielsweise in München, dessen Stadtbild freier von beschmierten Häusern ist“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. Wenn also Graffiti in bestimmten Wohngegenden eher unüblich ist, haben die Mieter bessere Chancen, eine schnelle Beseitigung zu fordern. Des Weiteren gibt es aber auch Graffiti, die der Vermieter selbst in Auftrag gegeben hat. „Das ist das gute Recht des Vermieters und in diesem Fall kann der Mieter nicht von einer objektiv gesehenen Verunstaltung sprechen, solange es den örtlichen Bestimmungen entspricht“, sagt Thomas Filor abschließend.

Donnerstag, 15. September 2016

Thomas Filor über den Ferienhausmarkt

Der Ferienhausmarkt in Deutschland ist unterentwickelt. Der Deutsche Ferienhausverband hat hingegen ausrechnen lassen, dass es in der Bundesrepublik etwas mehr als eine Million Betten in Häuschen und Wohnungen gibt und Bundesbürger dort jährlich 103 Millionen Nächte verbringen.
Damit sind wir Ferienhaus-Europameister. Ferienhäuser waren in Deutschland lange nicht üblich, diese Kultur wird erst richtig groß. Die Leute quartierten sich über Jahrzehnte in Fremdenzimmern und Wohnungen ein, der Trend zu freistehenden Häusern ist jung. 
8 Milliarden Euro geben die Gäste privater Ferienhausanbieter im Jahr aus, nur 38 Prozent gehen an die Unterkünfte. 2 Milliarden wandern  in die Kassen der Gastronomie, den Rest verbuchen Supermärkte, Souvenirgeschäfte, Schwimmbäder und Freizeitparks. Längst vergessene Ferienregionen werden nun wiederbelebt, die Infrastruktur wird erneuert, Arbeitsplätze in der Gastronomie und im Dienstleistungssektor werden ständig neue geschaffen. Die Zahl der Ferienhausdörfer in Deutschland könne sich glatt verdoppeln – und das schon binnen weniger Jahre.

Dienstag, 13. September 2016

Thomas Filor über typische "Ami-Immobilien"


Warum McMansion die typische „Ami-Immobilie“ symbolisiert

„Nach wie vor bauen die US-Amerikaner sehr große Immobilien. Schaut man sich diese Häuser an, scheint es fast so, als hätte es die Immobilienkrise gar nicht gegeben“, erzählt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Jene Immobilien haben sogar einen Namen: McMansion. Dieses Wort hat sich in den USA mittlerweile zu einem Schimpfwort manifestiert, wenn es um viel zu große Immobilien ohne einen architektonischen Stil geht. In den 1980er-Jahren galt die McMansion als typische Immobilie für die obere Mittelschicht und galt als schicker Mittelweg für die Leute, die sich keine Gated Community mit Sicherheitspersonal leisten konnten. Es war ein Symbol für den amerikanischen Traum, ein Statement an Bekannte und Nachbarn. „Doch in den vergangenen Jahrzehnten hat sich vieles auf dem US-Immobilienmarkt verändert nicht zuletzt wegen der Immobilienkrise von 2008“, erzählt Thomas Filor. Einer Studie zufolge sind in den vergangenen fünf Jahren insgesamt 5,3 Millionen Quadratmeter Wohnfläche für neue Einfamilienhäuser allein in Los Angeles ausgewiesen worden. Unterdessen ist die Zahl der Amerikaner, die gemeinsam unter einem Dach leben, von 3,3 im Jahr 1960 auf 2,54 in 2016 gesunken, die durchschnittliche Wohnfläche eines Hauses in der gleichen Zeit jedoch von 91,3 auf 247,1 Quadratmeter gestiegen. 
„Hinzu kommt, dass die USA noch mal Boomstädte mit ganz anderen Immobilienpreisen aufweisen als Deutschland. So zum Beispiel auch New York, Washington DC oder San Francisco“, so Thomas Filor aus Magdeburg. „Allerdings muss man da auch bedenken, dass viele Leute aus den teuren Städten wegziehen, weil sich der Trend eines Home-Office Jobs entwickelt.“ Doch warum brauchen die Amis nun so große Häuser? „Nun, die Ansprüche sind nicht gerade gesunken. Auf Zimmer wie Gästezimmer und Esszimmer möchte kaum jemand verzichten. Gästezimmer werden häufig über Airbnb vermietet oder dienen Kindern, die vielleicht nach dem Auszug ein Zimmer behalten wollen“, erklärt Immobilienexperte Filor. „Ein weiterer Grund ist, dass viele Menschen seit der Immobilienkrise kaum noch Kredite für den geplanten Hausbau erhalten. Wer dann also doch das Glück hat, baut so groß wie nur möglich“, sagt Thomas Filor abschließend.

Donnerstag, 8. September 2016

Thomas Filor erklärt, warum die Schließung von Müllschluckern keine Modernisierung ist


Die Schließung von Müllschluckern ist keine Modernisierung

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, warum es sich bei der Schließung von Müllschluckern im Mietshaus keineswegs um eine Modernisierung handelt. „Wenn der Vermieter den Müllschlucker in einem Wohnhaus stilllegt, kann er dies nicht als Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, deklarieren“, erklärt Thomas Filor. Dies belegt auch der Fall einer Mieterin, die sich gegen eine Modernisierungsmieterhöhung um 4,70 Euro pro Monat wehrte, nachdem ihre Vermieterin einen Müllschlucker im Wohnhaus stillgelegt hatte. Zudem erweiterte die Vermieterin den Müllplatz in der Außenanlage und richtete eine Recyclingsammelstelle ein. Die Mieterhöhung rechtfertigte sie schlussendlich mit dieser „Modernisierungsmaßnahme“. Nach dem Einspruch der Mieterin wurde die Mieterhöhung jedoch für unwirksam erklärt. Laut § 555b Nr. 1 BGB handele es sich bei der Beseitigung von Müllschluckern zwar um eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung), allerdings keine, bei der eine Mieterhöhung Bestand hätte. Zwar wird die Stilllegung energieabhängiger Einrichtungen erfasst, doch entsprechende Maßnahmen erfüllen lediglich ihren Zweck, wenn auch die erforderliche Energie eingespart wird. „Grundvoraussetzung wäre also eine klare Absprache zwischen Mieter und Vermieter gewesen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Ob nämlich der Mieter einer derartigen Vertragsänderung zustimmen muss, ist ihm selbst überlassen. 


Unterdessen liegt auch keine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gemäß § 555b Nr. 4 BGB oder zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gemäß § 555b Nr. 5 BGB vor: „Der Mieter muss im oben genannten Fall nun selbst den Müll zu den Mülltonnen im Innenhof bringen. Außerdem dient die Vergrößerung des vorhandenen Müllplatzes zwar dem Mieter, ist aber auch der nötige Ausgleich für das Wegfallen des Müllschluckers“, erklärt Thomas Filor. Die Berliner Bauordnung besagt unterdessen, dass veraltete Müllschlucker grundsätzlich in allen Wohnhäusern zu entfernen sind. „Wenn jedoch Abfalltrennung und Brandschutz gewährleistet sind, ist eine Stilllegung vorerst nicht notwendig“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.

Dienstag, 6. September 2016

Thomas Filor aus Magdeburg über Schimmel in der Immobilie

Warum Schimmel in der Immobilie sofort dem Vermieter gemeldet werden muss

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass man Schimmelschäden in der Immobilie sofort dem Vermieter melden muss. „Dies muss schriftlich erfolgen. Für den weiteren Verlauf ist es auch zunächst unerheblich, ob der Mieter selbst für den Befall verantwortlich ist oder nicht“, bestätigt Thomas Filor. Eine Mängelanzeige sei ohnehin erforderlich, schließlich muss der Vermieter ja schleunigst aktiv werden. „Dies dient zum beidseitigem Schutz, auch dem des Mieters. Hat er den Schimmelschaden nämlich nicht selbst verschuldet, kann er Schadensersatzzahlungen vermeiden“, erklärt Filor aus Magdeburg. „Sollte sich der Schaden nämlich ohne das Wissen des Vermieters ausweiten, kann es passieren, dass der Mieter im Endeffekt doch haftet, selbst, wenn er ursprünglich nichts für den Schaden konnte“. 

Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter im Zweifel eine Mietminderung fordern. Dies bestätigt auch der Mieterverein München. „Abgesehen davon, dass Schimmel ein Gesundheitsrisiko für die Bewohner der Immobilie darstellt, ist er auch unhygienisch, die Wände sind feucht oder riechen modrig – das ist auch eine Einschränkung der Wohnqualität“, sagt Thomas Filor. Außerdem rät der Immobilienexperte dringend dazu, Beweismittel in Form von Fotos vom Schaden zu machen. Für den Fall, dass eine Mietminderung genehmigt wird, kann diese bis zu 20 Prozent betragen. „Die Hauptursache für Schimmelbefall ist in den meisten Fällen eine zu hohe Feuchtigkeit in den jeweiligen Räumen, da Schimmelpilze nur mit Feuchtigkeit überleben können“, erklärt Thomas Filor. „Natürlich fördert auch ein Mieter den Feuchtigkeitsgehalt durch Kochen, Duschen, Wäschetrocknen und Blumengießen, doch mit einer guten Lüftung sollte eigentlich nichts passieren“. Vielmehr, meint Thomas Filor, sind es die teilweise schlecht isolierten Gebäude mit Rissen im Mauerwerk oder schlecht isolierten Dächer, die Schimmelschäden begünstigen. Schimmel kann allerdings auch dann entstehen, die Wohnung lange unbenutzt bleibt und „zu gut“ isoliert ist.

Donnerstag, 1. September 2016

Thomas Filor gibt Tipps zum Sofakauf


Über das wahrscheinlich wichtigste Möbelstück in der Immobilie: das Sofa

„In meiner langjährigen Berufserfahrung bin ich vielen angehenden Immobilienbesitzern, aber auch Mietern und Vermietern begegnet, die sich neben den gängigen Immobilienthemen auch intensiv mit der Einrichtung der Immobilie beschäftigt haben“, erzählt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Dabei habe ich die Feststellung gemacht, dass das Sofa tatsächlich das wichtigste Möbelstück zu sein scheint“. Ein Sofa muss dabei in aller erster Linie den Spagat schaffen, bequem und gleichzeitig optisch ansprechend zu sein. „Manchmal lohnt es sich, mehr Geld in ein Sofa zu investieren, weil man dann auch länger etwas davon hat“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. „Denn was man bedenken muss ist, dass das Sofa auch das Möbelstück ist, was am meisten belastet wird. Für die Erwachsenen dient es zum Sitzen und Entspannen, für Kinder allerdings zum Toben. Daher sollte es robust und strapazierfähig sein“, rät Thomas Filor.

Der Sofakauf ist ein Unterfangen, das einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Die Auswahl ist groß und unter der Vielzahl an Stilrichtungen und Materialien ist für jeden etwas dabei. Extrafunktionen wie abnehm- und verstellbare Arm- und Rückenlehnen sowie ausziehbare Füße kosten allerdings auch meistens extra. „Überlegen sollte man sich auch, inwiefern ein Schlafsofa sinnvoll ist, falls man mal Besuch bekommt“, so Immobilienexperte Thomas Filor. „Eine gute Qualität kommt langfristig immer der Gesundheit zu Gute“. Probesitzen sei von Vorteil, allerdings dürfe man bei besonders stylischen Sofas nicht vergessen, dass sich der Geschmack auch durchaus nach einigen Jahren ändern kann. Abschließend rät Immobilienexperte einen Grundriss der Immobilie beim Sofakauf parat zu haben: „Möbel sehen in den großflächigen Geschäften oft viel kleiner aus, als in den eigenen vier Wänden. Daher sollte man auch vorher potentielle Stehplätze für das Sofa ausmessen, um daheim keine böse Überraschung zu erleben“, so Thomas Filor.