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Dienstag, 20. Dezember 2016

Thomas Filor: Was tun bei Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Umständen

„Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt klar, dass ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen kann, vorausgesetzt der Mieter erfüllt seine vertraglichen Pflichten und zahlt seine Miete pünktlich“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Doch wie bei den meisten Dingen im Leben gibt es natürlich auch hier eine Ausnahme: „Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, weil ein naher Verwandter in die Wohnung ziehen soll, ist dies durchaus möglich. Angenommen die Tochter des Vermieters braucht eine Wohnung zu Studienzwecken oder der Sohn gründet gerade eine Familie, sind dies durchaus Gründe für eine Kündigung aus Eigenbedarf. Für entferntere Angehörige ist dies nicht möglich“, so Thomas Filor weiter. Zum engeren Verwandtenkreis zählen in diesem Fall: Kinder, Eltern, Großeltern und Schwiegereltern, Enkel, Nichten und Neffen sowie Geschwister, Ehegatten und Partner. In einem bestimmten Fall ging es darum, dass ein Au-Pair-Mädchen in die Nähe der Familie des Vermieters ziehen sollte, was laut Bundesgerichtshof als gültig anerkannt wurde (Az.: VIII ZR 127/08). Diese Entscheidung wurde damit begründet, dass Haushaltshilfen und Pflegepersonal Wohnraum zur Verfügung gestellt bekommen dürfen. „Hinzu kommt, dass die Immobilie auch für berufliche Zwecke umfunktioniert werden kann, beispielsweise als Kanzlei, Praxis oder Büro. 
Unterdessen betont der Immobilienexperte Thomas Filor aber auch, dass die Eigenbedarfskündigung eine Reihe von Bedingungen erfüllen muss, um überhaupt wirksam zu sein: So muss aus dem Kündigungsschreiben konkret hervorgehen, warum und für wen die Immobilie benötigt wird. Hinzu kommt, dass die Kündigungsfristen beachtet werden müssen. „Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren wären drei Monate Kündigungsfrist anzusetzen. Bei mehr als acht Jahren sind es neun Monate“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Wenn man als Mieter in eine solche Situation gerät, hilft es oft, den persönlichen Kontakt zum Vermieter zu suchen. Oft kann dann der Auszugstermin nach hinten verschoben werden“, rät Thomas Filor weiter. Mit etwas Glück werden dann auch die Umzugskosten getragen oder man bekommt Unterstützung bei der Wohnungssuche. Wer Widerspruch einlegen will, sollte Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.

Donnerstag, 15. Dezember 2016

Thomas Filor über ein geplantes Baukindergeld


Baukindergeld – die Staatshilfe für Familien?

„Dass der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, steht außer Frage. Nichtsdestotrotz können sich vor allem oft junge Familien den Traum vom Eigenheim nicht erfüllen, da die nötigen monetären Mittel fehlen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Und das, obwohl oberflächlich gesehen optimale Voraussetzungen herrschen: Baufirmen ziehen immer mehr Immobilien hoch, die Kredite laufen bei brummender Wirtschaft und historisch niedrigen Bauzinsen. „Für wohlhabende Menschen ist es einfacher, sich eine Immobilie zu leisten. Den weniger Verdienenden kommen diese eigentlich guten Bedingungen nur zum Teil zu Gute“, so Thomas Filor weiter. Eine Studie des Pestel-Instituts bestätigt diese Annahme: Demnach sei der Anteil der 25- bis 35-Jährigen, die Wohneigentum besitzen, enorm rückläufig. So lag die Eigentümerquote in dieser Altersgruppe 2013 nur noch bei 16 Prozent – 1998 waren es noch 23 Prozent gewesen. „Man darf nicht unterschätzen, dass Menschen mit geringem Einkommen immerhin auch rund ein Fünftel des Wohnungswertes im Falle eines Kaufes als Eigenkapital hinterlegen müssen. Dieses Geld muss man auch erst einmal haben und hinzu kommen schließlich auch die Nebenkosten wie die Notar- und Maklerkosten bzw. die Grunderwerbssteuern“, beschreibt Thomas Filor. Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Angenommen eine Familie entscheidet sich für ein Haus mit einem Preis von 250.000 Euro, so muss der Käufer von Anfang an ein Eigenkapital von 75.000 Euro zur Verfügung haben. „Wenn junge Menschen also nicht gerade geerbt oder reiche Eltern haben, gestaltet es sich logischerweise schwierig, eine solche Summe aufzubringen“, so Thomas Filor. 
Unterdessen geht mit der Abnahme der Eigentümerquoten in Deutschland einher, dass die jungen Familien auch teilweise ihre Altersvorsorge gefährden. Immerhin ist Immobilieneigentum ein wichtiger und großer Baustein in der Altersvorsorge. Das Thema wird auch im Bundestagswahlkampf aufgegriffen: Die CDU schlägt vor, junge Familien beim Hauskauf zu unterstützen. Dies soll durch sogenanntes „Baukindergeld“ geschehen. Bundeskanzlerin Angela Merkel stimmte einem Baukindergeld in Form einer jährlichen Auszahlung zu. Auch die SPD befürwortet das Baukindergeld, das sich nach der Kinderzahl richten soll. „Grundsätzlich ist die Idee eines Baukindergeldes nicht schlecht, doch man muss sehen, inwieweit ein neuer Fördertopf gerecht verteilt werden kann“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Dienstag, 13. Dezember 2016

Warum ein Baugrundgutachten Pflicht ist

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass Bauherren, vor der Planung ihres Eigenheims, ein Baugrundgutachten in den Händen halten müssen. „Das ist die Grundvoraussetzung dafür, dass der Unterbau eines Hauses technisch korrekt und sicher konstruiert werden kann“, so Thomas Filor. Dies bestätigt auch der Verband Privater Bauherren.

Donnerstag, 8. Dezember 2016

Thomas Filor aus Magdeburg: Viele Wege führen zur Immobilienfinanzierung

Welche Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung es gibt – und wie risikoreich diese sind
„Ansparen statt abzahlen – so lautet eine gängige Devise vieler erfahrener Anleger. Doch es gibt viele verschiedene Wege zur Finanzierung einer Immobilie“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die meisten Privatpersonen entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen und bezahlen den entsprechenden Kredit ab. „Allerdings gibt es die Variante, dass man die benötigte Summe für die eigene Immobilie anspart und den Kredit erst am Ende tilgt“, so Thomas Filor weiter. „Das bedeutet, dass der Immobilienkäufer ein endfälliges Darlehen aufnimmt, wo er monatlich lediglich die Zinsen zahlen muss, wobei die vollständige oder teilweise Kreditrückzahlung erst am Laufzeitende ansteht“. Der Vorteil hierbei besteht laut Filor darin, dass der Kreditnehmer bei einem endfälligen Darlehen über Liquidität verfügt. Diese kann er entsprechend in einen passenden Fondssparplan investieren. Zehn Jahre später können dann die Fondsanteile verkauft werden und das angesparte Vermögen dient der Kredittilgung. Ein kleines Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Angenommen der Käufer benötigt zur Finanzierung seiner eigenen vier Wände 300.000 Euro – entscheidet er sich für ein Annuitätendarlehen, kann er mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 60 Prozent Beleihung für etwa 0,9 Prozent Zinsen erhalten. Tilgt er jährlich fünf Prozent, wird er mit monatlich 1475 Euro belastet. Sind die zehn Jahre vorbei, bleibt eine Restschuld von ungefähr 143.000 Euro. Hingegen liegen die Zinsen bei einem endfälligen Darlehen etwa 0,1 Prozent über dem Niveau vergleichbarer Annuitätendarlehen. Hier wäre es also so, dass bei einem Zinssatz von 1,0 Prozent also 3000 Euro im Jahr beziehungsweise 250 Euro im Monat fällig wären, die an die Bank gezahlt werden müssten. Demnach würde ein Betrag von 1225 Euro im Monat übrigbleiben.Unterdessen rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: „Wer noch keine ausreichende Erfahrung mit Fonds hat, sollte sich umfassend beraten lassen und das nicht nur im Vorfeld, sondern auch während der Finanzierungsperiode. „Für den privaten Verbraucher gestaltet sich das Annuitätendarlehen mit direkter Tilgung jedenfalls unkomplizierter“, so Thomas Filor abschließend.

Dienstag, 6. Dezember 2016

Thomas Filor über das Mieterland Deutschland


Warum wir in einem Mieterland leben

Viele Menschen wünschen sich eine eigene Immobilie: Sei es die städtische Eigentumswohnung oder sei es das „Häuschen im Grünen“. Nichtsdestotrotz erfüllt sich dieser Traum für viele Menschen hierzulande nicht. „Deutschland bleibt ein Mieterland. Vor allem junge Leute ziehen einen Wohnungskauf oder den Bau eines Hauses nicht in Betracht“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. Derzeit fordern Vertreter von Architekten, Maklern und der Baubranche bessere Voraussetzungen für den Erwerb einer eigenen Immobilie.  „Dazu gehören Faktoren wie staatliche Zuschüsse zum Eigenkapital, eine geringere Grunderwerbssteuer, mehr Baugebiete sowie eine bessere Verkehrsanbindung im Umland der begehrten Großstädte“, so Filor weiter. Laut Statistischem Bundesamt zahlten vor drei Jahren 57 Prozent der Haushalte Miete – diese Zahlen haben sich nach aktuellem Stand kaum verändert. In Ostdeutschland wohnen mehr Menschen zur Miete, als in Westdeutschland. „Im Vergleich zu anderen Ländern Europas gibt es in Deutschland verhältnismäßig wenige Immobilieneigentümer“, sagt Thomas Filor. Dies zeigen auch Zahlen des europäischen Statistikamts Eurostat. Während die Eigentümerquote hierzulande bei knapp 53 Prozent liegt, sind es in Frankreich und den Niederlanden knapp 65 Prozent, in Italien sogar 75 und in Spanien 80 Prozent.  
Unterdessen stellt sich die Frage, von wem denn eigentlich die Immobilien hierzulande besessen werden? „Es sind tendenziell eher ältere Leute. Mehr als jeder zweite Haushalt mit über 70-Jährigen besitzt Studien zufolge eine Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Hingegen sind es bei den 18- bis 45-Jährigen rund 70 Prozent, die mieten“. Als Ursache sieht Filor vor allem die Entstehung von Single-Haushalten und dem Phänomen der Landflucht in die mieterdominierten Großstädte. Ein weiterer Grund sind die für viele Menschen sich ständig ändernden Berufsperspektiven: Sei es Studium, befristete Arbeitsverträge oder generelle Ortswechsel. „Viele junge Menschen wissen nicht, wo sie später langfristig leben wollen oder können“, so Thomas Filor abschließend.

Donnerstag, 1. Dezember 2016

Warum die Heizung über Weihnachten und Silvester NICHT abgestellt werden muss

Wer über Weihnachten oder Silvester verreist, sollte die Heizung nicht abstellen. Dies schützt die Wände vor Schimmel und die Rohre vor Frost. Laut TÜV Nord lassen nämlich kalte Temperaturen Feuchtigkeit in der Raumluft an den Wänden kondensieren, was im schlimmsten Fall zur Schimmelbildung führen kann. Energiesparen lässt sich mit dem Abstellen der Heizung ohnehin kaum, da es viel Energie kostet einen ausgekühlten Raum nach einigen Tagen wieder aufzuheizen.