Thomas Filor über den passenden Mieter

Wie Hauseigentümer den passenden Mieter finden können – Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg gibt Tipps

Magdeburg, 14.02.2018. In dieser Woche gibt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg Tipps, wie Hauseigentümer einen passenden Mieter für ihre Immobilie finden können. „Ob Messies, Mietnomaden oder Stressmacher: Auf der Suche nach dem potentiellen Wohnungsmieter kann man durchaus Fehlgriffe landen, die unter Umständen fatale Folgen für die Eigentümer haben können“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Filor gibt Ratschläge, wie man vor allem unter vielen Interessenten den richtigen und zuverlässigsten Mieter herausfiltern kann. „Wichtig ist, dass man auf sein Bauchgefühl und auf seinen Verstand zugleich hört. Entscheidend ist, dass man sich über zentrale Fragen im Vorfeld bewusst ist“, weiß Immobilienexperte Filor, der seit Jahren im Immobilienbereich tätig ist. Man muss sich also überlegen, wie lange man die Immobilie vermieten will, also ob dauerhaft oder zeitlich begrenzt, ob an eine Familie, einen Single oder Senior oder als Wohngemeinschaft. Wichtig ist auch die Frage im Hinblick auf Kinder. Wenn eine Wohngemeinschaft überwiegend aus älteren und/oder ruhebedürftigen Menschen besteht, könnte es im Sinne aller sein, nicht gerade an die Großfamilie mit vier jungen Kindern zu vermieten. „In der Anzeige sollte der Vermieter seine Präferenzen durch Vermerke wie „Singlewohnung“, „familienfreundlich“ oder „für Paare geeignet“ kennzeichnen, da dies den potentiellen Interessentenkreis schon einmal einschränkt“, so Immobilienexperte Thomas Filor. So vermeidet man Frust und unnötigen zeitlichen Aufwand. Auch sollte man gut überlegen, welche Menschen in welche Wohngegend passen. „Der Besichtigungstermin ist die perfekte Gelegenheit, um sich persönlich kennenzulernen. Der Eigentümer kann dabei durchaus neugierig sein und sich nach den Familienverhältnissen und dem Einkommen erkundigen, um einen solventen und verlässlichen Mieter zu erkennen. Des Weiteren hat der Vermieter ein Recht darauf zu erfahren, mit wie vielen Personen der Interessent einzuziehen vorhat und auch, ob Haustiere vorhanden oder in Planung sind. Um die Bonität zu prüfen, sollte der Immobilienbesitzer nach den Kontoauszügen und oder Gehaltszettel fragen“, so Thomas Filor. Auch Schufa und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind üblich. „Letztendlich sollte die Miete nicht nur die Kosten des Vermieters decken, sondern natürlich auch Gewinn bringen“, rät Immobilienexperte Filor abschließend.

Immobilienmarkt Deutschland - gleiche Rahmenbedingungen in 2018 wie in 2017

„Deutschland steht vor einem erneuten Boomjahr“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit Verweis auf jüngste Ausführungen von Dr. Danne, CFO der DekaBank. Danach halte der weltweite Aufschwung an. Davon würden auch die Immobilienmärkte profitieren. In Europa werde mit weiter sinkenden Leerständen auf den Büromärkten mit steigenden Mieten gerechnet. Die erste Zinsanhebung werde wohl 2020 auf uns zukommen, glaubt man den Researchern der Deka. 2018 werde der deutsche Immobilienmarkt daher weiter stark gefragt sein sowohl bei nationalen als auch internationalen Investoren. „Bleibt abzuwarten, ob auch ein entsprechendes Angebot dagegen steht“, so Filor.

Verzinsungen steigen

Hat die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen Mitte Dezember noch 0,3 Prozent betragen, liegt sie derzeit rund 0,6 Prozent. Auch der Referenzzinssatz für Interbankgeschäfte im Euro-Raum mit zehnjähriger Bindungsfrist ist von 0,79 auf 0,96 Prozent gestiegen. Investoren sind also durchaus bereit, sich wieder längerfristig zu binden, auch wenn das Zinsniveau immer noch als äußerst tief eingestuft werden kann. „Im Umkehrschluss sind derartige Indikatoren immer auch ein Zeichen für steigende Baufinanzierungskonditionen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Und das sollten Hausbesitzer oder solche, die es werden wollen, durchaus bedenken.

Thomas Filor über Wartungsarbeiten im Mietrecht

Was sind Wartungsarbeiten im Sinne des Gesetzes?

Magdeburg, 06.02.2018. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Wartungsarbeiten im Bezug auf das Mietrecht. Demnach muss der Mieter beispielsweise schadhafte Dichtungen nicht ersetzen – denn Fugen zu erneuern ist keine Wartung im Sinne des Mietrechts. „Das Gesetz schreibt nach § 8 MRG zwar vor, dass ein Mieter Wartungsarbeiten durchführen muss. Im Mietrecht ist der Wartungsbegriff aber klar definiert und schließt beispielsweise Reparaturen nicht mit ein“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Wartung bedeutet die Kontrolle, Reinigung und höchstens den Tausch von Verschleißteilen“, so Filor weiter. Mal angenommen, es handle sich also um Silikonfugen in Nassräumen: „Der Mieter kann dazu verpflichtet werden, nasse Silikonfugen in regelmäßigen Abständen zu überprüfen, also zu schauen, ob diese immer noch dicht sind. Damit wäre sein Teil der Wartung erfüllt“, betont Thomas Filor. „Die Verpflichtung des Mieters, diese Silikonfugen, wenn sie ihre Dichtungsfunktion nicht mehr erfüllen, zu erneuern, wird von der Rechtsprechung jedoch als unzulässige Überwälzung von Erhaltungspflichten angesehen“ (OGH 6 Ob 81/09v). „Die Problematik besteht darin, dass eine fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen keine simple Reparatur darstellt, die der Mieter in der Regel selbst übernehmen könnte“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. Hinzu käme, dass der Mietzins die natürliche Abnutzung der Mietgegenstände bereits mit einberechnet. Der Mieter hat also keine Verantwortung hinsichtlich gebrauchsbedingter Abnutzungsspuren. „Handelt es sich also um Mängel, die im weiteren Verlauf zu einer Funktionsbeeinträchtigung führen, wie beispielsweise eine undichte Dusche, handelt es sich um Arbeiten, die extern durchgeführt werden müssen, um das Bestandsobjekte wieder auf den Stand zu bringen, auf dem es bei Einzug war“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend und bezieht sich dabei auf den Beschluss des OGH.

Über die Schenkungs- und Erbschaftssteuer

„Dabei wird bislang nur wenig darüber diskutiert, dass der Wegfall der Einheitswerte weitreichendere Folgen hätte als nur die Grundsteuer“, meint Immobilienexperte Thomas Filor. Denn die Ermittlung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer bei Immobilien erfolgt ebenfalls auf der Basis der Einheitswerte. Da Fachleute davon ausgehen, dass durch die stärkere Berücksichtigung der tatsächlichen Situation viele Immobilien „mehr wert“ sein dürften, stiegen demzufolge auch die steuerlichen Auswirkungen bei Vermögensübertragungen. Um ein Gefühl für die Größenordnungen zu bekommen: Der Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht e.V. schätzte vor wenigen Jahren, dass bis 2020 Schenkungen und Erbschaften mit einem Volumen von 2,6 Billionen Euro anstehen. Den Anteil an Immobilien bezifferte er mit einer Billion Euro. „Fallen die Einheitswerte, wonach es aussieht, und gelingt es nicht, eine moderate Lösung zu finden, könnten dem Staat so in den kommenden Jahren Milliarden an Mehreinnahmen bevorstehen - ganz zu Lasten der Bürger, die ohnehin unter den hohen Steuern leiden“, betont Filor außerdem.

Es werden zu wenige Wohnungen gebaut

Bereits jetzt liegen die empirica-Immobilienpreisdaten für das 4. Quartal 2017 vor. Sie zeigen einen bereits erwarteten Trend“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So schossen zum Jahresende 2017 die Preise von Eigentumswohnungen noch einmal in die Höhe - in den 7 A-Städten nochmals um 9,5% (2016: 11,5%), in den 14 B-Städten um 7,6% (2016: 7,2%). Auch die Mietpreise legten zu – allerdings nicht im Verhältnis wie die Kaufpreise. Laut empirica hängt die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen an den Niedrigzinsen und einem Mangel an rentableren Anlagealternativen. „Auch bestehe noch eine deutliche Fertigstellungslücke. Am größten in den B-Städten mit 48 Prozent, gefolgt von den A-Städten mit 42 Prozent. So lange dieser Nachfrageüberhang nicht ansatzweise ausgeglichen ist, ist von weiter steigenden Preisen auszugehen“, so Thomas Filor aus Magdeburg.

Thomas Filor über die Preissteigerungen in München

Die Immobilienpreise in München sind mittlerweile exorbitant – und ein Ende ist nicht in Sicht

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor mit den steigenden Preisen am Münchner Immobilienmarkt. „München ist seit Jahren der teuerste Standort in Sachen Wohnimmobilien in Deutschland, was sich auch in diesem Jahr nicht zu ändern scheint“, sagt Immobilienexperte Filor und bezieht sich dabei auf eine Prognose des Immobilienportals Immowelt. Diese rechnet bis zum Jahr 2020 mit einem Anstieg der Preise um durchschnittlich 28 Prozent. „Wenn dies passiert, würde die bayerische Hauptstadt die 8000-Euro-Marke durchbrechen. Dieses Preisniveau findet man in anderen deutschen Städten lediglich im Bereich der Luxusimmobilien“ so Thomas Filor weiter. „In München ist es durchaus möglich, dass eine Luxus-Immobilie im Dachgeschoss für 20 000 Euro pro Quadratmeter angeboten wird, aber andere Wohnungen im gleichen Objekt hingegen lediglich die Hälfte kosten. Diese Art von Immobilien werden heutzutage aber nicht mehr so schnell verkauft, wie früher. Das liegt vor allem daran, dass Käufer immer realistischer ihr Eigenkapital kalkulieren und solch immense Summen oft nicht aufnehmen können oder wollen. Sie haben meist Angst vor einer zu hohen, monatlichen Belastung“, erklärt der Immobilienexperte aus Magdeburg. Thomas Filor betont auch die kritische Entwicklung, nämlich, dass sich immer weniger Familien mit Kindern Wohneigentum in München und Umland leisten können – selbst nicht bei einem doppelten Einkommen. „Die einzige Hoffnung in München ist es, eine Immobilie durch Erbschaft, Schenkung zu erhalten oder eine eben bereits vorhandene Immobilie unter Freunden oder Bekannten abzugeben. Schließlich wird die Zukunft des Münchner Immobilienmarkts davon abhängen, wie die Zinsentwicklung in den kommenden Jahren vorangeht und ob es dadurch zu einem Preisanstieg oder Abfall der Preise kommt“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Erhebung der Grundsteuer verfassungswidrig?

„Über eine Reform der Grundsteuer vor dem Hintergrund, dass sie nicht verfassungsgemäß sein könnte, wird seit 1995 diskutiert. Nun scheint das Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung treffen zu wollen“,so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Gut 13 Mrd. Euro bringt die Grundsteuer den Kommunen ein. Doch offensichtlich hält das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer für verfassungswidrig. Das wurde in der entsprechenden Verhandlung in Karlsruhe vor dem Ersten Senat deutlich. Das von der Mehrheit der Bundesländer bevorzugte Reformmodell wird wohl aber nicht kommen. Der Grund: Es braucht bis zu zehn Jahre, um es umzusetzen. Das wollen die Verfassungshüter nicht dulden. „Einen Urteilsspruch gibt es noch nicht, bis zu drei Monate hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) laut einer Sollvorschrift dafür nun Zeit“, sagt Filor abschließend.