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Donnerstag, 29. März 2018

Thomas Filor über den Telefonanschluss im Mietshaus

Immobilienexperte Filor erklärt, dass der Vermieter den Zugang zum Telefonanschluss im Mietshaus gewähren muss

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Telefonverteiler im Mietshaus. „Für den Telefonanschluss ist im Prinzip jeder Mieter zunächst selbst verantwortlich“, so Filor. „Aus diesem Grund ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter Zugang zum Telefonverteiler des Hauses zu gewähren“, erklärt der Immobilienexperte aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Wedding (Az.: 15a C 99/16). „Selbst, wenn bereits ein DSL-Anschluss in der Wohnung vorhanden ist, muss der Vermieter den Zugang zum Telefonverteiler gewähren. Der Mieter hat zu jeder Zeit ein Recht darauf, Zugang zum Hausverteiler zu erhalten,“ erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter. In dem vor dem Amtsgericht Wedding verhandelten Fall hatte ein Mieter eine Telekommunikationsfirma beauftragt, sowohl einen Telefon- als auch einen DSL-Anschluss freizuschalten. Im betroffenen Mietshaus befand sich der Telefonverteiler im Keller. Der Mieter hatte keinen Schlüssel für den Raum. Zuvor hatte er einen Termin zur Freischaltung mit der Telekommunikationsfirma vereinbart. Da sich der Techniker am Tag des Termins verspätete, verpasste er den Vermieter, der ihm Zugang zum Miethaus verschaffen sollte. Der Vermieter weigerte sich jedoch, auf den Techniker zu warten, spätere Versuche scheiterten außerdem. „Unterdessen war sich der Vermieter keiner Schuld bewusst, da er die Ansicht vertrat, die Wohnung sei bereits mit einem DSL-Anschluss ausgestattet und es gebe einen frei zugänglichen Etagenverteiler im 1. Obergeschoss des Mietshauses“, erklärt Thomas Filor weiter. Das Amtsgericht war allerdings anderer Auffassung: Es sei unbedingt notwendig und läge in der Verantwortung des Vermieters, einem Techniker zu jeder Zeit den Zugang zum Hausverteiler zu gewähren. Eine Freischaltung über den Etagenverteiler sei laut Gesetz nicht ausreichend. „Die gesetzliche Grundlage für dieses Urteil besteht darin, dass Mieter freie Wahl haben, wenn es um den Internetanbieter geht“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Dies geht sogar soweit, dass wenn die Möglichkeit auf die Wahl des DSL-Anschlusses nicht gegeben ist, eine Mietminderung von fünf Prozent möglich ist.

Dienstag, 27. März 2018

Immobilienexperte Thomas Filor über den Balkon als Wohnraum

Filor weiß, wie der Balkon als Wohnraum umfunktioniert werden kann 
Nach der eisigen Kältewelle wird es allmählich wärmer, die Temperaturen steigen und der Frühling steht vor der Tür. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg daher mit dem Thema, wie man den Balkon in den warmen Monaten sinnvoll nutzen kann. „Mit den ersten Sonnenstrahlen nutzen Mieter und Immobilieneigentümer auch gerne ihre Balkone. Mit der richtigen Gestaltung kann der Balkon in der warmen Periode sogar als vollwertiger Wohnbereich genutzt werden, beispielsweise als Wohnzimmer im Freien, Büro oder Garten“, so Filor. Entscheidet man sich für das Wohnzimmer im Freien, muss der Balkon natürlich eine gewisse Fläche mitbringen und aufgrund des Gewichts der Möbel auch stabil genug sein. „Wichtig hierbei ist jedoch, dass man spezielle Outdoor-Möbel benutzt, die auch Regen und Feuchtigkeit vertragen. Des Weiteren braucht man unempfindliches Holz für Tische und Stühle oder Plastikteppiche für den Boden“, erklärt Filor weiter. „Falls man den Balkon dekorieren möchte oder auch für andere Zwecke Elektrizität benötigt, müssen spezielle Außensteckdosen verwendet werden. Wünscht man mehr Sichtschutz, helfen Stauden, Bambus und hohe Gräser, je nachdem, wie viel Sichtschutz man wünscht“, so der Immobilienexperte weiter. „Möchte man sich draußen einen Arbeitsplatz einrichten, bedarf es einem entsprechenden Windschutz falls man mit losem Papier arbeitet und Sonnenschutz, falls man am Computer arbeitet. Hier bieten sich Sonnensegel an. Laptop und Telefon sollten kabellos funktionieren und ausreichend aufgeladen sein“. Besonders beliebt im Frühling und Sommer: Grillen auf dem Balkon. „Mieter müssen vorher abklären, ob dies erlaubt ist. Nachbarn können sich von dem Rauch oder dem Geruch belästigt fühlen und es gibt Gesetze, wie oft gegrillt werden darf“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. „Dazu können zahlreiche Kräuter und Gemüse auf dem Balkon angebaut werden“.

Donnerstag, 22. März 2018

Bürokratieabbau am deutschen Immobilienmarkt

„Als wesentlichen Bremsblock des Baus neuer Wohnungen sieht der ZIA die stetig steigende Zahl an Bauvorschriften“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Diese steigen seit 1990 von rund 5.000 auf über 20.000. „Eine pragmatische Lösung sei laut ZIA auch die Abhebung der linearen AfA von derzeit zwei auf mindestens drei Prozent. Hierdurch würden weite Bevölkerungsteile begünstigt, was eine entsprechende Impulswirkung hätte“, so Filor.  

Dienstag, 20. März 2018

Immobilienexperte Thomas Filor über Minusgrade

Während der kalten Jahreszeit können einige Dinge in der Immobilie erledigt werden. Dazu gehört das Abtauen des Gefrierschranks

Die derzeitigen, eisigen Temperaturen machen uns zu schaffen. Grund für die europaweite Kältewelle sind die sibirische Kaltluft und der sogenannte Polarwirbel. Die Weltgesundheitsorganisation WHO hatte diese Woche sogar offiziell in einer Pressemitteilung vor Gesundheitsgefahren gewarnt. So erhöhe die Kälte das Risiko von Herz-Kreislauf- oder Atemwegserkrankungen enorm. Aus gegebenen Anlass gibt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg Tipps, wie man sicher zu Hause bleiben und sogar einige Dinge in der Immobilie erledigen kann. „Der Klassiker ist, das Kühlfach abzutauen. Über das Jahr verteilt können sich zentimeterdicke Schichten Eis anlagern, die viel Energie erfordern und regelmäßig entfernt werden müssen. Da kommen geringen Außentemperaturen wie gerufen“, betont Thomas Filor. Filor rät, die Lebensmittel auf dem Balkon oder der Terrasse der Immobilie zwischen zu lagern, damit sie in ihrem gefrorenen Zustand bleiben und nicht verderben. „Das regelmäßige Abtauen der Kühlgeräte ist unabdingbar, wenn man in der Immobilie Strom sparen möchte. Eis im Kühlschrank und im Gefrierregal entsteht, weil die Lebensmittel Feuchtigkeit abgeben. Diese Feuchtigkeit wirkt auf die Innenseiten der Geräte wie eine Dämmschicht“, erklärt Immobilienexperte Filor weiter. Dies bedeutet, dass das Gerät viel mehr Strom aufbringen muss. Demnach sei der Stromverbrauch des Gefrierschranks um bis zu 50 Prozent höher – bei einer nur ein Zentimeter dicken Eisschicht. „Betroffen sind vor allem ältere Geräte. Die modernen Versionen haben nämlich mittlerweile eine sogenannte Low-Frost-Technik. Diese verhindert einerseits die Bildung der Eisschicht und erleichtert das Abtauen. Geräte, die bereits über eine No-Frost-Technik verfügen, müssen gar nicht mehr abgetaut werden. In dieser modernsten Technik wird die entstehende Luftfeuchtigkeit permanent nach außen abgeleitet“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Donnerstag, 15. März 2018

Thomas Filor über sofortige Kündigungen des Mietvertrags

Wird man als Mieter fristlos gekündigt, liegt meist ein triftiger Grund vor - Thomas Filor gibt Beispiele

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema „sofortige Kündigung eines Mietverhältnisses“. Dabei bezieht sich Filor auf einen aktuellen Fall, der vor dem Amtsgericht Melsungen (Az.: 4 C 325/17(170)) verhandelt wurde und worüber auch in der Zeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" (2/2018) des Deutschen Mieterbundes berichtet wurde. „In dem verhandelten Fall ging es um die sofortige Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von grober Gewalt. Dies stellt natürlich einen Sonderfall dar. Vor allem in sozialen Brennpunkten kann es durchaus mal forscher zugehen“, so Thomas Filor. „Wer andere Mieter im Wohnhaus gefährdet, überschreitet jegliche Toleranz des Vermieters oder Eigentümers und verliert ohne Weiteres seinen Mietvertrag“, so Filor weiter. In dem vom Amtsgericht Melsungen verhandelten Fall ging es um zwei Mietparteien, die alkoholisiert nach einer Party in einen heftigen Streit gerieten. Ein Mieter wurde so sauer, dass er die Wohnungstür seines Nachbarn mit einem Hammer einschlug. Daraufhin wurde der Mieter außerordentlich und ohne vorherige Abmahnung gekündigt. „Das Problem ist, dass massive Gewaltanwendung das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter sprichwörtlich zu stark verletzt. Zudem ist es auch eine zu große Verantwortung für den Vermieter, eine potentiell gewalttätige Person als Mieter zu behalten“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn der Mieter wegen psychiatrischer Erkrankungen in Behandlung ist – in diesem Fall ist das keine Entschuldigung und bei der Kündigung wird keine Ausnahme gemacht. Der gekündigte Mieter wehrte sich gegen die Kündigung. Er betonte, dass er unter Alkoholeinfluss stand und sich das Mietobjekt ohnehin in einem sozialen Brennpunkt befinde – sein Handeln sei also in dieser Gegend eine Lappalie gewesen. „Nur, weil vielleicht mehrere Mieter gewalttätig erscheinen, rechtfertigt das rein gar nichts. Zumal das Einschlagen einer Haustür jegliche vertragliche Basis und den Hausfrieden im Allgemeinen verletzt. Gewaltpotential allein ist eine Grundlage für eine Kündigung und dessen sollte sich jeder Mieter bewusst sein, bevor er oder sie die Kontrolle verliert. Der Schutz aller Mieter hat stets Vorrang“, so Thomas Filor abschließend.

Dienstag, 13. März 2018

Thomas Filor über die Streupflicht

Immobilienexperte Thomas Filor erklärt, wann die Streupflicht endet

Magdeburg, 23.02.2018. In dieser Woche macht Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg auf die Streupflicht im Winter aufmerksam. „Für Eigentümer endet die Steuerpflicht an der Grundstücksgrenze. Passiert etwas auf dem Gehsteig unmittelbar vor der Haustür heißt das nicht, dass der Eigentümer grundsätzlich Schadensersatz oder Schmerzensgeld zahlen muss“, erklärt Thomas Filor und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Im verhandelten Fall war ein Mann im Winter 2010 gestürzt und hatte die Eigentümerin der entsprechenden Immobilie in München verklagt. Laut BGH ende die Räum- und Streupflicht des Vermieters an der Grundstücksgrenze (Az.: VIII ZR 255/16). Ein Sturz, wie ihn der Kläger erlitten hatte, gehöre zum „allgemeinen Lebensrisiko“. „Die Klage war auch in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Dies wird auch durch viele andere Präzedenzfälle veranschaulicht“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Der Kläger war auf dem glatten Kopfsteinpflaster vor einem Mietshaus ausgerutscht. Durch den Sturz erlitt er eine Verletzung am Knöchel, an der er heute laut Klageschrift noch zu leiden habe. „Der verhandelte Fall ist etwas komplexer, da für die Räumung des öffentlichen Gehweges eigentlich die Stadt verantwortlich gewesen wäre“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter. „Die Stadt ist aber ihrer Pflicht nachgekommen, indem sie mittig auf dem Passierstreifen gestreut hatte. Der Rest des Gehweges ist gesetzlich nicht mit enthalten“, so Filor weiter. Vor allem in Großstädten trete dieses Problem häufiger auf, betont Filor zudem. Die Richterin am BGH betonte, es gebe „keinen Anspruch auf absolute Sicherheit und den Ausschluss aller Gefahren“. Der Kläger hatte von der Vermieterin 4291,20 Euro Schadensersatz und Schmerzensgeld „in angemessener Höhe“ gefordert. Zuvor hatte er die Stadt München verklagt – ohne Erfolg.

Donnerstag, 8. März 2018

Deutsche Büroimmobilien weiterhin sehr gefragt

„Man sagt gerne: Todgesagte leben länger – dies könnte man auch für den deutschen Büromarkt sagen. Denn während viele Auguren schon das Abwandern vieler Büronutzer in die heimischen vier Wände oder gar ins Web erwarteten, sind deutsche Büroimmobilien gefragter denn ja“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So dominieren am Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland, der mit einem Transaktionsumsatz von 57,4 Milliarden Euro das zweitbeste Resultat nach dem Boom im Jahre 2007 (57,5 Milliarden Euro) verzeichnete, laut CBRE Büroimmobilien weiterhin das Marktgeschehen. Mit mehr als 28 Milliarden Euro entfiel nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens auf diese Assetklasse – dies stelle mit 13 Prozent oder gut drei Milliarden Euro mehr als im Vorjahr einen neuen Rekordwert seit Aufzeichnungsbeginn dar. „Der Hauptumsatz wurde dabei in den A-Städten erzielt. Zunehmend gefragt sind allerdings auch B-Standorte“, so Thomas Filor.

Dienstag, 6. März 2018

Weniger Baugenehmigungen bedeutet weniger Wohnungen

„Die sich derzeit abzeichnende Entwicklung kann absolut nicht gutgeheißen werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So teilte das Statistische Bundesamt mit, dass von Januar bis November 2017 in Deutschland 7,8 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt wurden als in den ersten elf Monaten 2016. In absoluten Zahlen sind das oder 26.400 zukünftige Wohnungen weniger. Auch im Dreimonatsvergleich habe die Zahl der genehmigten Wohnungen von Juli bis September 2017 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum abgenommen, und zwar um 11,6 Prozent. Der IVD Deutschland fordert deshalb einen nationalen Aktionsplan. „Es wird eine der ersten Amtshandlung der neuen Regierung sein müssen, hier entgegen zu wirken“, so Immobilienexperte Thomas Filor. 

Donnerstag, 1. März 2018

Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen grenzt viele aus

Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen heißt weiter steigende Preise. Aktuelle Erhebungen, die ganz klar aufzeigen, dass in den Metropolen die Preise weiter ansteigen, bestätigen dies“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Der Neubau von Wohnungen bleibt gerade in den wohnraumarmen Ballungszentren daher auch in 2018 eines der wichtigsten Themen für die Branche. Zu diesem Ergebnis kommt auch das Beratungsunternehmen EY Real Estate. Da dabei jedoch vor allem Geringverdiener und das gehobene Preissegment im Fokus stehen, fallen Normalverdiener und Familien oft durchs Raster. Beispielsweise entstehen in den Ballungszentren vermehrt kleine Wohnungen mit hohen Quadratmeterpreisen. Gerade in den Innenstädten seien die Kaufpreise als Folge des Wettbewerbs bereits stark angestiegen, außer Reichweite der Mittelschicht. „Für 1a-Lagen seien 67 Prozent der im Rahmen einer Erhebung von EY Real Estate befragten Fachleute von weiter steigenden Wohnungspreisen überzeugt, bei 1b-Lagen sogar 76 Prozent“, so Thomas Filor.