Thomas Filor: Wenn der Partner in die Immobilie einziehen möchte

Ohne die Erlaubnis des Vermieters kann ein Mieter seinen Partner nicht ohne Weiteres einziehen lassen. Doch kann der Vermieter den Wunsch wirklich verwehren?

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg hatte sich in der Vergangenheit bereits mit dem Thema beschäftigt, was Paare oder Eheleute tun können, wenn sie sich trennen und ein Partner aus der Immobilie ausziehen will. Diese Woche geht es um Paare, die gerne zusammenziehen wollen. „Viele Paare stellen sich ab einem bestimmten Zeitpunkt die Frage, ob es nicht besser wäre, sich eine Wohnung zu teilen. Ein Partner gibt seine Mietwohnung auf und zieht beim anderen ein. Das Problem ist allerdings, dass der Vermieter erstmal grünes Licht geben muss“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Der Einzug des Partners ist also kein so leichtes Unterfangen, wie man meinen mag. „Vermietet der Mieter unter, ohne den Vermieter vorher in Kenntnis zu setzten, handelt es sich um eine Vertragsverletzung. Diese kann im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mieters führen“, so Filor weiter. Nichtsdestotrotz setzt eine fristlose Kündigung voraus, dass der Vermieter im Vorfeld eine Abmahnung aussprechen muss. „Einen Ehepartner oder einen eingetragenen Lebenspartner darf der Mieter prinzipiell ohne Zustimmung des Vermieters aufnehmen. „Für das gute und auf Vertrauen basierte Verhältnis mit dem Vermieter sollte man diesen trotzdem über den Zuzug in Kenntnis setzten“, rät Filor. „Der Vermieter kann aber auch bei nicht eingetragenen Partnerschaften kaum nein sagen. Die finanzielle Situation oder die Herkunft des Partners sind nämlich irrelevant und dürfen kein Grund zur Ablehnung sein.“ Nichtsdestotrotz weist Immobilienexperte Thomas Filor darauf hin, dass eine Erhöhung der Miete aber durchaus eintreten kann und auch berechtigt ist. Dabei bezieht er sich auf Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). „Hierbei geht es um eine Vertragsanpassung und es können sowohl die Nettokaltmiete als auch die Nebenkosten steigen. Natürlich erhöht sich der Abnutzungsgrad des Mietgegenstands und auch die Betriebskosten. Wird der Partner in den Mietvertrag aufgenommen, muss oft ein komplett neuer Vertrag formuliert werden“, so Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor: Kinderlärm in der Immobilie

Kinderlärm in der Immobilie kann laut Thomas Filor Grenzen überschreiten – Nachbarn müssen nicht alles hinnehmen

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Kinderlärm im Mietshaus. Demnach müssen Nachbarn zwar Kinderlärm bis zu einem gewissen Punkt hinnehmen, doch dies hat natürlich seine Grenzen. „Ruhezeiten müssen trotzdem eingehalten werden, vor allem in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien“, betont Immobilienexperte Filor und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts München (Az.: 281 C 17481/16). Laut diesem Urteil kann es einer Familie auferlegt werden, die Ruhezeiten einzuhalten. „Dies gilt insbesondere dann, wenn die Lärmbelästigung einer Mietpartei, irrelevant ob mit oder ohne Kinder, sehr hoch ist. Leiden die verbleibenden Mietparteien darunter, können sie rechtlich vorgehen“, so Filor weiter. In dem in München verhandelten Fall ging es um eine Familie mit zwei Kindern, welche wiederholt durch Lärm mit den anderen Hausbewohnern aneinander geraten war. Kritikpunkte, welche durch ein Lärmprotokoll der Nachbarn festgehalten wurde, waren beispielsweise lautstarke Unterhaltungen, Musik, Geschrei und Getrampel oder auch Türen knallen und Springen. Sämtliche Kritik und Bitten, sich ruhiger im Mehrfamilienhaus zu verhalten, lehnte die Familie ab. Das Gericht tolerierte diese Rücksichtslosigkeit nicht und untersagte der Familie, gegen die Ruhezeiten zu verstoßen. Andernfalls müssen sie ein Ordnungsgeld zahlen. „Es geht nicht nur um den Kinderlärm. Laute Musik oder Geräusche durch Gespräche oder den Fernseher sind ebenso untersagt während der Ruhezeiten“, erklärt Thomas Filor abschließend. „Oft sind Gerichte bei Familien sehr nachsichtig, aber in diesem Fall ging die Lärmbelästigung weit über normalen Kinderlärm hinaus.“

WIKR: Korrektur und nun Ergänzung

Gut zwei Jahre nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in Deutschland sollen die neuen Leitlinien bei in der Praxis aufgetretenen Fragen zu den Anforderungen im Hinblick auf die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Baufinanzierungen geklärt werden. „Generell eine positive Entwicklung, insbesondere weil nun konkretere Aufstellung der Einflussfaktoren für die Kreditwürdigkeitsprüfung definiert wurden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Nötig wurde dies unter anderem deshalb, weil die WIKR auf der einen Seite teilweise sehr „grob gefasste“ Begrifflichkeiten enthält. Beispielsweise lässt die Begrifflichkeit ‚nachhaltige finanzielle Tragfähigkeit‘ viel Raum Interpretationen. „Da auf der anderen Seite die Kunden von Finanzierungen mit weitreichenden Rückabwicklungsrechten ausgestattet wurden, was wiederum zu Haftungsproblemen bei Finanzierern sorgte, entstand eine Verunsicherung, die nicht selten dazu führte, dass eine Finanzierung bei Unklarheiten eher abgelehnt, denn vergeben wurde. Dies sorgte bei vielen Finanzierungswilligen für Unmut“, so Filor. 

A-Städte boomen mehr denn je

In dieser Woche macht Immobillienexperte Thomas Filor aus Magdeburg darauf aufmerksam, wie enorm die Preise auf dem Immobilienmarkt steigen. Vor allem in A-Städten, beispielsweise in Hamburg, haben sich Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke jeweils um bis zu zehn Prozent verteuert. Dabei erfreuen sich Wohnimmobilien besonders großer Beliebtheit, während die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser sogar um zwölf Prozent stiegen.

Verfügbares Einkommen wird Preisen für Wohneigentum kaum gerecht

Eine Studie zeigt, wie die Wohnungspreise von den verfügbaren Einkommen abweichen. Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg diskutieren in dieser Woche eine aktuelle Studie des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken, laut der die Wohnungspreise sich von den Einkommen der Bürger entkoppeln – und das vor allem in den Metropolen. Demnach haben sich die Preise von Wohneigentum von den verfügbaren Einkommen in den sechs größten deutschen Städten signifikant abgewandt. Dabei handelt es sich um die Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Stuttgart.

Thomas Filor: Warum Eigentümer zum Wohnungsverkauf verpflichtet werden können

Kommen Eigentümer ihren Verpflichtungen nicht nach, können sie schlimmstenfalls zum Wohnungsverkauf verpflichtete werden. Dies bestätigt ein Urteil aus Hamburg

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg beschäftigt sich heute mit einem Fall, der vor dem Landgericht Hamburg diskutiert wurde (Az.: 318 S 50/15). „Dabei geht es darum, dass wenn der Wohnungseigentümer seinen Pflichten nicht nachkommt, er von der Eigentümergemeinschaft gezwungen werden kann, seine Immobilie zu verkaufen“, so Filor. „Dabei handelt es sich natürlich um einen Härtefall. Konkret bedeutet das, dass den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht möglich ist“. Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall war die Immobilie des angeklagten Eigentümers dermaßen vollgestellt, dass die Eigentümergemeinschaft den gemeinsam beschlossenen Austausch der Fenster nicht realisieren konnte. Die extra für diesen Anlass maßgefertigten Fenster mussten aufgrund dieses einen Eigentümers zwischengelagert werden. Hinzu kam, dass der Einbau von Kaltwasserzählern und das Ablesen der Heizkörper nicht möglich war – und das, obwohl der Eigentümer zuvor rechtskräftig dazu verurteilt worden war. Des Weiteren konnten der Kellerverschlag und der Stellplatz in der Tiefgarage nicht genutzt werden, da auch diese Bereiche zugestellt waren. „Dies verursachte eine Rattenplage. Der Eigentümer betonte, dies sei seine Privatsache und betreffe die anderen Eigentümer nicht“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Das sah das Landgericht Hamburg anders: So stelle das Verhalten des Eigentümers eine Gefährdung für die notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum dar. Seinetwegen konnten diese Arbeiten nicht umgesetzt werden. „Sowohl der Einbau neuer Fenster oder von Wasserzählern betrifft offensichtlich alle Wohnungseigentümer gleichermaßen“, so Thomas Filor abschließend. Die Richter betonten, die Entziehung von Eigentum stelle zwar einen schweren Eingriff in das grundrechtlich geschützte Recht dar – doch in diesem Fall sei es leider notwendig.

Die Immobilie vor der Sommerhitze schützen

Eigentümer sollten von Zeit zu Zeit die Klimaanlage nachrüsten, um den Sommer in der Immobilie erträglich zu machen – worauf sie dabei achten müssen, erklärt Thomas Filor.

Angesichts der Sommerhitze ist für viele die Klimaanlage die letzte Bastion der Immobilie, die für Abkühlung sorgt. „Dementsprechend statten viele Immobilienbesitzer ihre Immobilie von Anfang an mit solch kühlenden Geräten aus“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Natürlich besteht auch noch nachträglich die Möglichkeit, die Immobilie mit einer Klimaanlage auszustatten. „Technisch stellt das in den seltensten Fällen ein Problem dar, schwieriger ist es rechtlich, da es sich meist um eine bauliche Veränderung der Immobilie handelt“, so Filor weiter. Kürzlich wurde ein entsprechender Fall vor dem Amtsgericht Essen verhandelt. Dabei ging es um eine Eigentümerversammlung, die einstimmig beschlossen hatte, die Wohnungen mit Klimaanlagen zu bestücken. Die Geräte sollten auf den Terrassen der jeweiligen Immobilien montiert werden. Zwei Jahre vergingen, bis das konkrete Vorhaben in Auftrag gegeben wurde. Die Problematik bestand darin, dass die Klimaanlage an der Giebelwand des Gebäudes zwischen Erdgeschoss und dem ersten Stock angebracht wurde. Ein Eigentümer hatte sich daraufhin massiv beschwert, da sich dessen Schlafzimmerfenster auf dieser Seite des Gebäudes befand und es so laut war, dass er nicht schlafen konnte. Zweiter Kritikpunkt war, dass das Gebäude unter der Maßnahme leiden würde. „Vor Gericht hatte die Beschwerde den gewünschten Erfolg, woraufhin das Gerät wieder abgebaut werden musste. Der Richter betonte, die neue Klimaanlage stelle tatsächlich eine bauliche Veränderung dar, die zudem noch die Optik des Gebäudes verändere“, erklärt Filor abschließend.

Option Sanierungskredit

Sanierungskredite: Wie hierzulande Immobilien saniert werden

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, wie Deutsche sich ihren Wunsch vom schöneren Eigenheim über einen Sanierungskredit erfüllen können. „Jede Immobilie erreicht irgendwann einen Punkt, an dem die Erwartungen der Bewohner eventuell nicht mehr vollständig erfüllt werden. Beispielsweise schränken undichte, vielleicht sogar schimmelnde Fenster und verschlissene Badezimmer die Wohnqualität auf lange Sicht ein“, so Filor. Aktuelle Studien zeigen, wie Menschen hierzulande bei der Sanierung vorgehen. „Im Vergleich zur traditionellen Baufinanzierung können Verbraucher bei Sanierungskrediten von staatlicher Förderung und Zuschüssen profitieren, so dass die Modernisierung oft günstiger ist, als erwartet“, so Filor.