Wie der BGH den Mieterschutz stärkt

Warum der Bundesgerichtshof (BGH) den Schutz langjähriger Mieter bei kommunalen Immobilienverkäufen stärkt

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Mieterschutz. So haben oberste Zivilrichter des Bundesgerichtshofs (BGH) den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen gestärkt. „Das bedeutet, dass wenn eine Stadt den Mietern im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht garantiert, eine Kündigung unmöglich wird“, erklärt Thomas Filor. Laut dem Urteil kann der Vermieter den Mietvertrag also faktisch nicht seinerseits kündigen (Az. VIII ZR 109/18). Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass durch diese Entscheidung zahlreiche Mieter in Zukunft profitieren können. „Bei Immobilienkäufen der Öffentlichkeit an Großinvestoren wird im Kaufvertrag fast immer eine sogenannte Sozialcharta. Diese bietet den Mietern Sicherheit“, ergänzt Immobilienexperte Thomas Filor. 

Laut BGH wurden in den vergangenen 25 bis 30 Jahren Hunderttausende Wohnungen durch die Kommunen veräußert, welche als Präzedenzfälle für die richterliche Entscheidung genutzt wurden. In dem verhandelten Streit wurde ein Mieter aus Bochum nach 37 Jahren aus seiner Mietwohnung gekündigt. Die Immobilie gehörte einst einem Bergwerksverein und wurde im Jahr 2012 an Privatleute verkauft. Die Bergleute hielten ursprünglich lebenslanges Wohnrecht inne, was die Stadt und später die Privatleute in ihrem Kaufvertrag so übernahmen. Die Stadt behielt sich unterdessen ein Rückkaufrecht vor, sollten die neuen Vermieter die Mieter kündigen, während die Vermieter argumentierten, dass die Mieter keine Vertragspartei seien. Vor Gericht scheiterten die Eigentümer mit einer geplanten Räumungsklage. „In diesem Fall hat die Stadt Bochum sich für den Mieterschutz stark gemacht und den Mietern eine sichere rechtliche Position gegenüber den Käufern ermöglicht“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. Nichtdestotrotz gibt es ein sogenanntes lebenslanges Wohnrecht laut Filor nicht allzu oft. „Verträge mit Großinvestoren erhalten Sozialklauseln, um Mieterhöhungen zu vermeiden oder zu begrenzen oder beispielsweise, dass man Mieter ab einem bestimmten Alter nicht mehr kündigen kann“, so Filor weiter. „Vermieter dürfen ihre Mieter nicht grundlos kündigen – andersherum geht das natürlich. Der häufigste Kündigungsgrund ist wegen Eigenbedarf“, so Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. 

Baukindergeld soll an Wohnungsgröße angepasst werden

„Offensichtlich will man das ohnehin umstrittene Baukindergeld jetzt auch noch an bestimmten Wohnungsgrößen festmachen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine Vorlage von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) für den Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestags. Danach soll beispielsweise eine vierköpfige Familie nur noch Anspruch auf einen Zuschuss von 12.000 Euro pro Kind haben, wenn die Wohnfläche 120 Quadratmeter nicht übersteigt. Innen- und Bauminister Horst Seehofer (CSU) hat dem Kompromiss zugestimmt. „Auch wenn je weiteres Kind nochmals zehn Quadratmeter hinzukommen, geht diese Einschränkung in die völlig falsche Richtung“, so Filor. 

Thomas Filor über die Wunschimmobilie der Deutschen

Untersuchung von Immobilienscout24 zeigt, wie die Wunschimmobilie der Deutschen aussehen sollte

Magdeburg, 12.11.2018. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einer Untersuchung, die das Online-Portal Immobilienscout24 durchgeführt hat. Diese untersucht, wie die Traumimmobilie der Bundesbürger aussehen sollte. „Viele Menschen wollen sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen. Mit der eigenen Immobilie wollen viele Menschen sich nicht nur ein Zuhause schaffen, sondern auch fürs Alter vorsorgen“, so Filor. Nichtdestotrotz lebt die Mehrheit der Deutschen nach wie vor in einer Mietwohnung. Um herauszufinden, wie die Wunschimmobilie aussehen soll, hat Immobilienscout24 den sogenannten Hausbau-Kalkulator entwickelt: So können private Hausbauer ermitteln, welche Immobilie ihren Wünschen und gleichzeitig ihrem Budget entspricht. Die Auswertung zeigt, dass das Wunschhaus der Bürger in diesem Jahr idealerweise fünf Zimmer hat und eine Wohnfläche von 120 bis 160 Quadratmetern besitzt. 61 Prozent der Befragten bevorzugen das schlüsselfertige Eigenheim. Das entsprechende Wunschgrundstück ist 500 Quadratmeter groß. Des Weiteren wünschen sich 40 Prozent der Befragten einen Keller. „Natürlich kommt es bei vielen Kriterien auch absolut auf die Lage der Immobilie an. Ein Keller, ein Balkon oder eine Terrasse kann in manchen Gegenden Gang und Gebe sein, in Boomstädten könnte es schon schwieriger werden“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Wenn es finanziell eng wird, sollte man sich vorher überlegen, bei welchem Kriterien man Abstriche machen sollte“. 

Was die Bauweise angeht bevorzugen 42 Prozent der Hausinteressenten das Massivhaus, während ein Viertel das Fertighaus favorisiert. 40 Prozent mögen den Baustil der Stadtvilla, welcher oft der Fertighaus-Bauweise entspricht. 29 Prozent bevorzugen Bungalows aufgrund der häufig gegebene Barrierefreiheit, nur zwölf Prozent wünschen sich ein Holzhaus. Schließlich ist das Einfamilienhaus mit insgesamt 68 Prozent die beliebteste Immobilienform. Zweifamilienhäuser schaffen es auf acht Prozent, die Doppelhaushälfte auf sieben Prozent. „Die Problematik besteht darin, dass die Wunschvorstellung nicht direkt zur Nachfrage werden und für die entsprechende Nachfrage trotzdem das passende Angebot gibt“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

BGH-Beschluss: Für Schäden durch Handwerker muss Eigentümer haften

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass bei Schäden, die durch einen Handwerker verursacht werden, der Eigentümer haften muss (Az. V ZR 311/16). Im verhandelten Fall ging es um einen Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Dach vornehmen ließ. Durch die Dacharbeiten wurde ein Glutnest ausgelöst wodurch das Dach schließlich abbrannte und auch das Nachbarsgrundstück beschädigte. Der Handwerker hatte keine ausreichende Versicherung und geriet in die Insolvenz. Daher sah sich der Nachbar gezwungen, den Auftraggeber nebenan zu verklagen – mit Erfolg. 

Mietpreisbremse wirkte nur in Einzelfällen

„Die Mietpreisbremse wirkte in ihrer bisherigen Form nur dann, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf aktuelle Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) und der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg. Diese nahmen umfangreiche Erhebungen auf der Basis von Vermarktungsplattformen vor. „Da die Voraussetzungen sehr eingeschränkt sind, müsse man sich genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Regulierung greifen kann“, zitiert Filor die Zusammenfassung der Studie.

Thomas Filor: Steigende Mieten treiben viele Haushalte unter Hartz-IV-Niveau

Wie die steigenden Mietpreise und der damit einhergehende Wohnungsmangel viele Haushalte unter das derzeitige Hartz-IV-Niveau drückt

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema steigende Mieten und wie vor allem Geringverdiener darunter leiden. Laut einem aktuellen Gutachten des Sozialverbands Deutschland treibt die Miete mehr als eine Million Haushalte in Deutschland unter Hartz-IV-Niveau. „Aus dieser Untersuchung geht hervor, dass Geringverdiener im Vergleich zu ihrem Haushaltseinkommen wesentlich mehr Miete zahlen müssen, als Normalverdiener und Reiche. „Die Mietpreisentwicklung sollte nicht dazu führen, dass sich die Schere zwischen Armut und Reichtum in unserer Gesellschaft weiter öffnet“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Laut Sozialverband Deutschland braucht die Hälfte der Miethaushalte in Deutschland mindestens 29 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete. Bei Geringverdienern (weniger als 1300 Euro Haushaltseinkommen) liegt der Anteil sogar bei 46 Prozent. Im Vergleich dazu, zahlen Mehrverdiener (mehr als 4500 Euro netto im Monat) lediglich 17 Prozent. „Dieser Zustand ist problematisch. Die Haushalte der Geringverdiener leiden unter der besonders hohen Mietbelastung. Dies betrifft aber auch Singles, Alleinerziehende Eltern, Rentner und Menschen mit Migrationshintergrund. Es ist unfair, dass all diese Menschen überdurchschnittlich viel für ihre Miete ausgeben müssen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Ob dies am geringen Einkommen läge oder auch ein Fall von Diskriminierung sei, ist für Filor individuell unterschiedlich. 

Schätzungen gehen davon aus, dass hierzulande mehr als 1,9 Millionen zusätzliche bezahlbare Wohnungen gebraucht werden. „Mittlerweile leben viele Einkommensschwache Menschen in Untermietverhältnissen, was relativ unsicher ist, da solche Verträge meist befristet sind“, so Filor weiter. Des Weiteren fehlen sowohl kleine bezahlbare Wohnungen als auch größere für Familien mit geringem Einkommen. Natürlich gibt es laut Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg aber auch regionale Unterschiede: So ist die Mietpreisbelastung in Metropolstädten, vor allem in West- und Süddeutschland wesentlich höher, als beispielsweise in Ostdeutschland. „Nicht zuletzt fordert der Sozialverband vom Bund mehr Investitionen in den Sozialen Wohnungsbau“, so Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. 

Viele Immobilienbesitzer wünschen sich schnelle Entschuldung

„Neueste Zahlen belegen, dass viele Immobilienbesitzer auf die Karte ‚schnelle Entschuldung’ setzen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Dies ist auch das Ergebnis einer Studie von Interhyp, für die Statista im Auftrag 2.200 Personen aus repräsentativen Bevölkerungsgruppen befragt hat. Danach wünscht sich die Hälfte der Haus- und Wohnungsbesitzer, keine Anschlussfinanzierung mehr zu benötigen. Wenige Jahre danach wollen weitere 19 Prozent fertig sein. Andere erwarten, dies bis zum Rentenbeginn (17 Prozent) oder kurz danach (sieben Prozent) zu erreichen. „Diese Zahlen belegen eine eindeutige Veränderung der Finanzierungskultur, ein Schritt in die absolut richtige Richtung“, so Thomas Filor. 

Staatliche Zuschüsse für die Optimierung der Heizung

Die Temperaturen sinken, man ist wieder darauf angewiesen, zu heizen. Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht Eigentümer darauf aufmerksam, dass sie für die Optimierung ihrer Heizung einen staatlichen Zuschuss erhalten können. Bestehende Heizsysteme werden nämlich vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. „Auch, wenn man seine Heizungs-Umwälzpumpen und Warmwasser-Zirkulationspumpen durch effizientere Alternativen ersetzen will, wird dies gefördert“, so die Filor. „Dabei werden jeweils bis zu 30 Prozent der Kosten übernommen“.

Thomas Filor über Laub auf dem Grundstück

Der Herbst ist in vollem Gange und viele Immobilienbesitzer fragen sich: Wohin mit all dem Laub? Immobilienexperte Filor klärt auf

Magdeburg, 22.10.2018. „Obwohl der Sommer in diesem Jahr sehr lang war und die Hitze und die Sonnenstrahlen lange angehalten haben, ist nun doch der Herbst eingekehrt. Nun fragen sich viele Immobilienbesitzer, wie und wo sie ihr Laub entsorgen sollen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Denn so schön bunt die Grundstücke durch die herabfallenden Blätter auch aussehen, müssen sie ab einem bestimmten Zeitpunkt doch entfernt werden. „Denjenigen, die einen Kompost haben, sollte die Entscheidung nicht schwerfallen: Denn Laub lässt sich mit diversen anderen Gartenabfällen zu einem guten Dünger verarbeiten. Trotzdem sollte man beachten, dass Laub eher langsam und schwerfällig verrottet“, so Filor. Sehr praktisch ist laut Filor ein Rasentrimmer. Die Blätter können auch in einer Tonne gesammelt und zerkleinert werden oder auf einem Haufen in einer nicht genutzten Ecke des Gartens. Ansonsten stehen vielen Wohnhäusern auch Bio-Tonnen zur Verfügung. „Je nach Bundesland gibt es auch spezielle Laubsäcke am Straßenrand. Hier sollte man sich beim örtlichen Entsorger informieren“, so Thomas Filor weiter. 

Eine andere Variante ist, dass Laub an bestimmten Stellen wie Stauden liegen zu lassen, sodass sich eine dicke Wärmedecke bildet und nur die oberste Schicht zerfällt – der Boden erhält dann direkt die Nährstoffe. „Auch unter Bäumen und Büschen kann das Laub liegen, beispielsweise als Schutz für Gemüse-, Kräuter- und Blumenbeete“, so Filor weiter. Nichtsdestotrotz schadet Laub definitiv dem Rasen – er fängt durch die Feuchtigkeit an zu faulen und schimmeln. Ein besonders beliebtes Gartengerät ist laut Filor auch der sogenannte Laubbläser. „Für große Grundstücke eignet sich das zwar sehr gut, allerdings sind diese Geräte auch mit ungefähr ab 300 Euro für Einsteigermodelle verbunden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. „Geräte mit einer zu geringen Volt Zahl ersetzen leider gerade einmal den Besen“.