Eigentümer können Modernisierungskosten steuerlich absetzen

Eigentümer können die Modernisierungskosten für eine neu erworbene, vermietete Immobilie steuerlich absetzen. Viele Eigentümer wissen nicht, dass das Finanzamt diese Ausgaben als Werbungskosten anerkennt, welche sofort geltend gemacht werden können. Dies bestätigt der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL).Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Kosten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht überschreiten dürfen. Wichtig zu wissen ist, dass die gesamten Renovierungs- und Modernisierungskosten als sogenannter Herstellungsaufwand deklariert werden können. In diesem Fall werden die Ausgaben dann über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Thomas Filor: Tipps zu Verträgen mit Maklern

Beauftragt man einen Makler, muss man ihn auch bezahlen – so heißt es zumindest in der Regelung für vermietete Immobilien. Doch welche Regeln gelten noch? Thomas Filor gibt Tipps zum Umgang mit Maklern.

Magdeburg, 17.03.2020. „Wer plant, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, nimmt oft die Dienste eines Maklers in Anspruch. Für Maklerdienste fallen Provisionen an. Doch es gibt noch einige andere Dinge zu beachten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Maklerprovisionen liegen derzeit bundesweit bei bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises, wie der Verbraucherschutzverband „Wohnen im Eigentum“ informiert.

Ein Vertrag mit einem Makler kann laut Filor schriftlich, mündlich, per E-Mail oder am Telefon fixiert werden. „Die Voraussetzung dabei ist, dass beiden Partnern Bedingungen und Konsequenzen klar sind. Dabei gibt es bei Online- und Telefonverträgen ein Rücktrittsrecht von 14 Tagen,“ fügt Filor hinzu. 

Des Weiteren können Verkäufer vom Gesetz her mehrere Makler beauftragen: „Allerdings raten Immobilienexperten davon ab. Die Problematik besteht darin, dass es unseriös erscheinen kann, wenn eine Immobilie mehrmals und zu unterschiedlichen Preisen auf dem Markt angeboten wird. Daher empfiehlt sich ein vertrauensvoller Makler, der im Alleingang den jeweiligen Auftrag bearbeitet. Außerdem gilt für alle Eigentümer, dass sie im Endeffekt selbst entscheiden können, welche Interessenten überhaupt erst an den Makler verwiesen werden. Wichtig zu wissen ist auch, dass man auch für Transaktionen, in die der Makler nicht involviert ist, Provision zahlen muss“, so Thomas Filor.

Demnach werden Direktabschlüsse individuell vereinbart und abgewickelt. „Ein Maklervertrag ist zu jeder Zeit auflösbar. Alleinaufträge erfüllen nichtsdestotrotz eine Mindestlaufzeit inklusive automatischer Verlängerung. Ist der Makler nicht in der Lage, die Immobilie erfolgreich zu veräußern, müssen Verkäufer agieren. Rechtlich sind Makler und Eigentümer verpflichtet, die Immobilie wahrheitsgetreu zu inserieren, mit allen Mängeln. Geschieht dies nicht, können Mieter im Nachhinein Schadenersatz drohen. Die Höhe der Provision kann je nach Bundesland variieren“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Für die Kaufentscheidung ist der Blick ins Grundbuch ein Muss

Wird eine Immobilie verkauft, müssen Interessenten oft schnell eine Kaufentscheidung treffen, sonst kommt ihnen jemand zuvor. Dies kann laut Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg aber auch Risiken mit sich bringen. Demnach sei es enorm wichtig, entsprechende Unterlagen und Verzeichnisse einzusehen, wie auch der Verband Privater Bauherren (VPB) bestätigt. Dieser Blick ins Grundbuch erspart Immobilienkäufern böse Überraschungen. So kann man sich beispielsweise vergewissern, dass dem Verkäufer die Immobilie auch wirklich gehört oder ob diese mit Hypotheken belastet ist. „All diese Faktoren kauft man quasi mit, was die spätere Nutzung einschränken kann, wenn man nicht ausreichend informiert ist“, so Filor. Neben dem Grundbuch sollte man auch ins Baulastenverzeichnis sowie in den Bebauungsplan schauen.

Thomas Filor: Steuern zahlen beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf kommen bestimmte Nebenkosten und Steuern mit hinzu. Immobilienexperte Thomas Filor erklärt, mit welchen Kosten Immobilienbesitzer rechnen müssen.

Magdeburg, 09.03.2020. „Will man seine Immobilie verkaufen, dürfte es kaum Probleme geben , einen Abnehmer zu finden. Die Nachfrage ist groß und das Angebot knapp. Potentielle Käufer gibt es also genügend. Objekte lassen sich derzeit zudem gewinnbringend veräußern. Nichtdestotrotz sollten Immobilienverkäufer einige Nebenkosten und Steuern, die gezahlt werden müssen, nicht außer Acht lassen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

Demnach gelten Geschäftsabschlüsse im privaten Bereich als steuerfrei. „Eine Ausnahme herrscht jedoch, wenn Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft werden. Dann ist der Gewinn einkommenssteuerpflichtig. „Wie hoch die Steuerzahlungen sind, kann individuell variieren. So gilt bei Aktien und Fonds beispielsweise eine Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent. Im Immobilienbereich handelt es sich um einen persönlichen Steuersatz, der weit über diesen 25 Prozent liegen kann. Allerdings sind selbstgenutzte Immobilien für das Finanzamt eher uninteressant“, erklärt Filor außerdem. 

Des Weiteren ist der Verkauf steuerfrei, vorausgesetzt der Eigentümer hat die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorausgegangenen Jahren selbst genutzt. „Bei vermieteten Immobilien verhält es sich anders. Werden diese nämlich innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, fallen auf den Verkaufsgewinn Steuern an. Wieder anders verhält sich die Situation im Erbfall: Kinder sind von der Steuer befreit, wenn ihre Eltern in der Immobilie gelebt haben. Entscheiden sich Kinder dazu, selbst einzuziehen, gilt eine Steuerbefreiung laut Erbschaftsteuerrecht“ fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

Um den Veräußerungsgewinn zu berechnen, muss man lediglich die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten, die beim Verkauf entstanden sind, errechnen. „Geltend gemacht werden können unter anderem Kosten für den Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Anzeigenkosten sowie Makler – und Notargebühren. Immobilienkäufer, die sich direkt nach dem Verkauf eine neue Immobilie anschaffen, können die Steuern durch Abschreibung reduzieren“, erklärt Thomas Filor abschließend. 

Thomas Filor: Investoren entscheiden sich wegen Mietendeckel für Bürogebäude

Der Mietendeckel hat den Berliner Wohnimmobilienmarkt etwas beruhigt – Investoren weichen nun vermehrt auf Bürogebäude aus.

Magdeburg, 04.03.2020. „Der in Berlin eingeführte Mietendeckel wirkt sich zunehmend auch auf den Immobilienmarkt für Bürogebäude aus. Investoren kehrten dem Wohnimmobilienmarkt zumindest teilweise den Rücken“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Aus amtlichen Daten geht hervor, dass seit Einführung des Mietendeckels weniger Mietwohnhäuser verkauft wurden und die Preise nicht so einen starken Anstieg verzeichneten, wie in den Jahren zuvor. „Diese Entwicklung liefert die ersten Anzeichen für eine Preisstabilisierung“, betont Filor und bezieht sich dabei auch auf Aussagen des Gutachterausschusses für Grundstückswertein Berlin. „Die Investoren weichen von Wohngebäuden auf Büros aus. Wohnungs- und Büroleerstände sind kaum noch vorhanden“, hieß es in einer Analyse des Gutachterausschusses.

Des Weiteren zeigt die Analyse, dass sich auch in anderen Städten Investoren vermehrt für Bürogebäude interessieren. Dies geht aus einem Gutachten des Spitzenverbands Zentraler Immobilien-Ausschuss hervor. So seien im vergangenen Jahr rund 40 Milliarden Eurobundesweit in Büroimmobilien geflossen – ein Viertel mehr, als im Vorjahreszeitraum 2018. 

„Aufgrund der historischen Niedrigzinsphase können Büroimmobilien eine gute Anlageform darstellen, trotz verhältnismäßig sinkender Rendite“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Derzeit kommen 43 Prozent der Investoren aus dem Ausland. Die meisten Verkaufsabschlüsse finden in der Hauptstadt statt, gefolgt von Frankfurt und München. „Nichtsdestotrotz gibt es nach wie vor Verbesserungsbedarf im Bereich Neubau“, betont Filor und weist auf die Analyse hin, laut der es in Berlin nur noch 1,3 Prozent freie Büroflächen gibt. In München sind es derzeit 1,4 Prozent. 

Ideal wäre es laut Immobilienexperte Thomas Filor, wenn in den großen deutschen Städten vier bis fünf Prozent frei wären – doch auch in Hamburg, Köln und Stuttgart liegt der Prozentsatz darunter. Der Berliner Mietendeckel trat am Sonntag, den 1.März in Kraft. Im Vorfeld hatten Immobilienökonomen ihre Bedenken geäußert, wie sich das Gesetz auf zukünftige Immobilieninvestitionen, im Sektor der Wohnimmobilien, auswirken könnte. 

Mieter müssen Kleinreparaturen übernehmen

Im Mietvertrag wird festgehalten, ob der Mieter Kosten für Kleinreparaturen aufkommen muss oder Bagatellschäden beseitigen muss. Der Deutsche Mieterbund (DMB) macht darauf aufmerksam, dass einige Kleinreparaturklauseln unwirksam sein können. „Damit die Kleinreparaturklausel wirksam ist, muss eine Obergrenze für die konkreten Reparaturkosten genannt werden. Das dürfen aber nicht mehr als 100 bis 120 Euro sein. Niedrige Kosten müssen vom Mieter selbst übernommen werden. Zu den Reparaturen, welche Mieter übernehmen müssen, zählen Bereiche der Mietsache, welche häufig vom Mieter genutzt werden, wie beispielsweise Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Rollläden oder Jalousien“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. 

Thomas Filor: WG-Mieten steigen und bieten Investoren einen interessanten Markt

WG-Mieten verteuern sich zunehmend und bieten Investoren einen umkämpften Markt. Dies betrifft vor allem mittelgroße Uni-Städte.

Magdeburg, 27.02.2020. „Zum Semesterbeginn kennen die meisten Studenten hierzulande das Problem der Wohnungsknappheit nur zu gut. WG-Mieten explodieren nämlich nicht nur in den Top-7 Städten, sondern auch in mittelgroßen und kleinen Studentenstädten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. An den deutschen Universitäten beginnt ab April das neue Semester, sodass der Bewerberandrang besonders hoch ist und junge Menschen Schlange stehen, um eine Immobilie besichtigen zu können. „Selbst in Gegenden, in denen die Mieten stagnierten, sind die Preise für WG-Zimmer davon nicht betroffen. Diese steigen weiterhin“, erklärt Filor und bezieht sich dabei auf eine aktuelle Untersuchung der Analysefirma Empirica.

Demnach kostete ein Zimmer durchschnittlich 397 Euro pro Monat und damit drei Prozent mehr als noch im vergangenen Wintersemester (384 Euro). Empirica untersucht die Preise für WG-Zimmer seit dem Sommersemester 2012 und wertet dafür mehrere Tausend Mietinserate auf über 100 Onlineplattformen für WG-Zimmer in 120 Städten aus. Seitdem sind die Preise für WG-Zimmer um knapp 40 Prozent gestiegen. 

„Besonders gestiegen sind die Mieten für WG-Zimmer in mittelgroßen Städten wie Essen, Lübeck, Tübingen und Bayreuth. Auch in Ostdeutschland, in Chemnitz, Magdeburg und Greifswald gab es einen Anstieg der Mieten für WG-Zimmer. Das ändert natürlich nichts an der Tatsache, dass WG-Zimmer in beispielsweise München oder Berlin utopisch teuer sind“, kommentiert Immobilienexperte Thomas Filor die Studie. Derzeit sind WG-Zimmer in München am teuersten. Laut Empirica müssen Studenten in der bayrischen Landeshauptstadt mit 650 Euro für ein Zimmer rechnen. Dicht gefolgt von München befinden sich Frankfurt, Stuttgart und Ludwigsburg, wo eine Studentenbleibe 500 Euro monatlich kostet. 

„In Deutschland studieren derzeit 2,9 Millionen Menschen. Dies erhöht natürlich auch den Druck auf den Wohnungsmärkten. Wie man Studenten finanziell entlasten kann, bleibt fraglich. Zuletzt wurde der Bafög-Satz erhöht. Für Investoren und Projektentwickler bietet das allerdings enorme Chancen. Das Renditepotential ist bei Studenten-Apartments und Mikroapartments besonders hoch“, erklärt Thomas Filor abschließend.

Preisanstieg von Eigentumswohnungen besonders hoch

Die renommierte Immobilienplattform Immobilienscout24 misst seit 2007 jährlich die Preisentwicklung in deutschen Städten und Gemeinden mit dem Immobilienpreisindex IMX. Dabei fiel deren Fachleuten besonders der Preisanstieg von Eigentumswohnungen auf. Im Bundesdurchschnitt stiegen die Quadratmeterpreise für Neubau- und Bestandswohnungen zwischen März 2007 und März 2017 um knapp 70 Prozent. In diesem Zeitraum erhöhte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Neubauwohnungen von 1.443 Euro (2007) auf 2.436 Euro (2017), und der von Bestandswohnungen von 948 Euro (2007) auf 1.583 Euro (2017). „Im Vergleich mit den Kaufpreisen ist der Mietpreisanstieg laut Immobilienscout24 schwächer. Von 2007 bis 2017 erhöhte sich der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in Deutschland von 4,68 Euro um 30 Prozent auf 6,16 Euro“, meint Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Thomas Filor über Bäume auf Privatgrundstücken

Bäume können eine Bereicherung für ein Grundstück oder Garten sein, allerdings gibt es einige rechtliche Dinge zu beachten – Thomas Filor klärt auf.

Magdeburg, 20.02.2020. „Wer sich für eine Immobilie mit Garten entscheidet, freut sich häufig, wenn sich auf dem Grundstück der eine oder andere Baum befindet. Ist dies nicht der Fall, bestücken die meisten Immobilieneigentümer ihre Gärten nachträglich mit Bäumen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Bäume können im Sommer nicht nur wohltuenden Schatten spenden, sondern sehen auch bei Gartenfesten schön aus und dienen als Sichtschutz. Doch was tut man, wenn ein Baum einem Neubau im Weg steht? „Wichtig ist, sich die entsprechenden Baumschutzsatzungen der Städte und Gemeinden durchzulesen. Hier findet man die Regelungen darüber, wann Bäume auf Privatgrundstücken gefällt werden dürfen. Teilweise haben die Kommunen aber unterschiedliche Regelungen. Es gibt sogar Gegenden, in denen gar keine Baumschutzsatzungen vorhanden sind“, erklärt Filor außerdem. Beispielsweise dürfen in manchen Gegenden Obstbäume gefällt werden, während sie in anderen unter Schutz stehen und in wieder anderen sind nur manche Obstbaumsorten geschützt. In den meisten Baumschutzsatzungen gelten Bäume ab 80 Zentimeter Stammumfang und der Höhe eines Meters als schützenswert. Dabei handelt es sich um Nadel- und Laubbäume.

„Ist ein Baum nicht mehr verkehrssicher oder droht, abzusterben, können die Immobilieneigentümer in vielen Fällen Ersatzpflanzungenvornehmen oder eine Ausgleichszahlung vereinbaren. In jedem Fall müssen die geplanten Maßnahmen bei der zuständigen Gemeindeverwaltung bekannt gegeben werden. Dabei werden nämlich auch Bestimmungen des Naturschutzgesetzes mit einbezogen“, fügt Filor hinzu. „Ist ein Neubau geplant, muss im Zuge einer Baugenehmigung entschieden werden, ob Bäume für das Vorhaben gefällt werden müssen. Der Bauantrag legt dann fest, um welche Baumart es sich handelt, welche Größe und Lage der Baum auf dem Grundstück einnimmt und in welchem Zeitraum man überhaupt fällen darf. Dies ist nämlich nicht zwischen dem 1. März und dem 30. September erlaubt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.