Steigende Miet- und Kaufpreise im Jahr 2021 verzeichnet

Im Jahr 2021 sind sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise für Immobilien noch einmal kräftig angestiegen. 

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit den steigenden Preisen für Mieten und Kaufen am Immobilienmarkt. „Tatsächlich sind die Mietpreise und Kaufpreise im vergangenen Jahr drastisch gestiegen“, erklärt Thomas Filor und bezieht sich dabei auf das ihr Frühjahrsgutachten des Branchendachverbandes ZIA. Deren Studien zeigen eindeutig, dass die Mietpreise im Jahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr noch einmal stärker gestiegen, nämlich durchschnittlich um 3,7 Prozent. Diese Entwicklung konnte man vor allem im Westen des Landes beobachten. Die Top-7-Städte, welche ohnehin schon teuer sind, legten auch noch mal 2,7 Prozent im Mittel zu. Des Weiteren kam es zu einer sogenannten „Suburbanisierung“. 

„Menschen haben nicht nur Interesse, in den beliebten Großstädten zu wohnen, es verschlägt immer mehr an den Stadtrand, den Speckgürtel oder den nächsten Landkreis etwas außerhalb“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu. Im Bereich Eigentumswohnungen war der Preisanstieg noch spürbarer: Im Jahr 2021 kostete der Quadratmeter rund 3100 Euro (Plus 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr). So haben sich kreisfreie Städte in Ostdeutschland um fast ein Fünftel verteuert. Die Preissteigerungen in den ostdeutschen Landkreisen lagen bei rund 17 Prozent. „Der Trend etwa außerhalb zu mieten oder zu kaufen, hat sich schon vor der Corona-Pandemie angekündigt. Daher werden diese Gegenden jetzt auch erheblich teurer. Denn vor allem Familien finden in den überteuerten Großstädten kaum noch bezahlbaren Wohnraum und entscheiden sich dann für das Umland, wo das Preisniveau etwas niedriger ist“, erklärt Thomas Filor. 

Tatsächlich sind die Preisentwicklungen in der Immobilienbranche je nach Standort recht unterschiedlich. Wichtig sei es, dass die Politik bezahlbaren Wohnraum schafft, um den Wohnungsmangel hierzulande zu bremsen und bezahlbaren Wohnraum zu realisieren. „Gleichzeitig müssen auch Reize für Investoren bestehen bleiben, der deutsche Immobilienmarkt ist immerhin sehr international sehr beliebt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 2021 wurden etwa 315.000 neue Wohneinheiten in Deutschland realisiert.

Nachfrage nach Immobilien wächst auch außerhalb der Metropolen

Die Nachfrage nach Immobilien kennt seit nunmehr einem Jahrzehnt nur eine Richtung: nach oben. Was zunächst nur für Metropolen und A-Städte galt, findet man mittlerweile in ganz Deutschland: vielversprechende Immobilienstandorte. B-Städte und mittlere Großstädte sind beliebter denn je. Das heißt natürlich nicht, dass es auch immer Risiken gibt und alle Anleger mit jeder Immobilieninvestition gut fahren. Wichtig ist, dass man sich Zeit nimmt und sich von Experten beraten lässt, weiß auch Immobilienexperte Thomas Filor. Außerdem haben sich die jeweiligen Finanzierungskosten durchaus verändert. Dazu zählen die Nebenkosten, die Maklerprovisionsteilung sowie die Höhe der Grunderwerbsteuer. Auch die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals hat massive Auswirkungen auf die gesamte Finanzierung und die Zinsbindung.

Eigenbedarfskündigung ist nicht so leicht durchsetzbar

Möchte eine Eigentümerin oder ein Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, so muss diese gut begründet sein, damit sie vor Gericht standhalten kann. So entschied das Landgericht Berlin (Az: 63 S 192/19) kürzlich, dass Eigentümer den Grund für den Eigenbedarf verständlich erläutern müssen. Eine Räumungsklage darf nicht einfach ausgesprochen werden. Im verhandelten Fall wollte ein Vater, Besitzer der Immobilie, seinen Sohn einziehen lassen und wollte die Mieter daher raus haben. Jedoch machte er vor Gericht widersprüchliche Angaben. Schlussendlich lehnte das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab – ein berechtigtes Interesse liege nicht vor. 

Männer laut Studie aktiver beim Immobilienkauf

In einer deutschlandweiten Umfrage des Finanzdienstleisters Dr. Klein, welche unter Immobilieneigentümern durchgeführt wurde, heißt es, dass Männer wohl häufiger die Initiative in Sachen Eigenheim ergreifen. Außerdem bringen sie mehr Eigenkapital in den Finanzierungspool. Das hat natürlich unterschiedliche Gründe, die weit über Risikobereitschaft hinaus gehen. Die Mehrzahl der befragten Männer (vier von fünf) gaben an, die Immobiliensuche ins Leben gerufen zu haben, davon hätten ganze 74 Prozent sogar ihre Wunschimmobilie gefunden. Trotzdem hieß es, dass das Erstgespräch für die Finanzierung und Budgetberatung meist von Frauen vereinbart wurden. Tatsächlich dürfte die Verteilung dann doch nicht so klar sein, wie es zunächst scheint. Frauen entscheiden tendenziell mehr im Hintergrund, während Männer einen höheren Redeanteil. In der Studie gaben 63 Prozent der befragten Männer an, sie hätten beim Immobilienkauf auf jeden Fall mehr Kapital zur Verfügung gestellt. Interessant ist dabei, dass es in Ostdeutschland eher üblich ist, dass Frauen und Männer sich die Kosten teilen. Des Weiteren hatte jeder siebte befragte Mann das Gefühl, dass die Frau mehr Abstriche machen muss beim Immobilienkauf, als er selbst – gleichzeitig hatten nur fünf Prozent der Frauen das Gefühl, sie müssen Kompromisse eingehen. Für die finale Kaufentscheidung haben 64 Prozent der Frauen die Nase vorn.

Energetische Sanierung für Bestandsimmobilien

Die energetische Sanierung wird durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert. Dies gilt für Bestandsimmobilien. Förderfähig sind Ausgaben maximal 60.000 Euro – das gilt pro Wohneinheit. Des Weiteren gibt es 20 Prozent für Arbeiten an Gebäudehülle, Anlagentechnik oder Heizung und sogar 45 Prozent Förderung, wenn man auf eine klimafreundliche Heizung umsteigt. Entscheidend ist, dass die Antragstellung durch die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten erfordert.

Mieten und Kaufpreise steigen weiterhin

Laut aktuellen Zahlen von F+B steigen die Mieten und Kaufpreise weiterhin. Jedoch sei der Anstieg nicht mehr ganz so stark wie damals. Im dritten Quartal 2021 sind die Preise vielerorts erstmalig gesunken. Nun stellt sich natürlich die Frage, ob sich auf dem Immobilienmarkt wirklich eine Wende abzeichnen wird. Das widerspricht auch der Annahme, dass derzeit direkt alles verkauft wird, was auf dem Immobilienmarkt angeboten wird. In einigen Städten geht es preislich abwärts. Im Umland steigen die Preise auch enorm. Abzuwarten sind außerdem die Auswertungen für das vierte Quartal 2021. Die Prognosen für dieses Jahr sehen zumindest vielversprechend aus. 

Eigenkapital muss gesichert sein für den Immobilienkauf

Für die Finanzierung des Immobilieneigentums sollte man die eigenen Finanzen im Vorfeld gut kennen und auch einen Puffer anlegen.

Magdeburg, 21.01.2022. Der Immobilienexperte aus Magdeburg, Thomas Filor, empfiehlt allen Kaufinteressierten, einen Kassensturz zu machen, bevor man eine Immobilie kauft. „Zum einen muss man festhalten, dass Immobilien zwischen 2010 und 2020 deutlich teurer geworden sind. So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesem Zeitraum um circa 65 Prozent gestiegen. Plant man jetzt also einen Hauskauf, sollte man sich seine Finanzen genau anschauen, vor allem den Eigenanteil“, erklärt Thomas Filor. „Denn bis eine Immobilien abbezahlt ist, können viele Jahre ins Land ziehen, Reparaturen und Instandhaltungskosten sowie Energiekosten und Steuern, kosten Geld, welches man auch in Zukunft aufbringen muss“.

Wer vom Immobilienboom profitieren will, muss schnell sein: „Die historisch niedrigen Zinsen dürften nicht immer so niedrig bleiben. Man muss schauen, wo die Schmerzgrenze liegt, was die Immobilienfinanzierung betrifft. Beispielsweise braucht man bei einer Immobilie, die eine halbe Millionen Euro kostet und einem Eigenkapital von 100 000 Euro ein Darlehen von 439 500. Kann man aber nur 1000 Euro im Monat für Tilgung und Zinsen ausgeben, bleiben nach 15 Jahren immer noch 330 000 Euro Schulden. Steigen in der Zwischenzeit die Zinsen, wird es unter Umständen schwierig mit der Anschlussfinanzierung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter. 

Würde beispielsweise das Zinsniveau um fünf Prozent steigen, müsste man monatlich 500 Euro mehr auf den Tisch legen, damit man ein Prozent tilgt. „Eine Immobilienfinanzierung zu planen, heißt auch, ehrlich zu sich selbst zu sein. Man muss die Einnahmen und Ausgaben so realistisch wie möglich kalkulieren und auch ein paar schlechte Szenarien, wie eine teure Reparatur oder eine teure Sanierung mit einplanen. Am wichtigsten ist es, dass man weiß, wie viel Geld man zur freien Verfügung hat. Nur dann weiß man genau, wie viel Geld man monatlich für Zins und Tilgung zahlen kann. Als kleiner Leitfaden gilt, dass man nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufbringt. Dazu zählen auch sämtliche Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Steuern“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.