Thomas Filor über sinnvolle Versicherungen für Vermieter

Viele Eigentümer vermieten ihre Immobilien. Doch gegen welche Risiken sollten private Vermieter Versicherungen abschließen? Filor klärt auf

Magdeburg, 15.05.2019. „Entscheiden sich Eigentümer, ihre Immobilie zu vermieten, ist das mit einigen Risiken verbunden. Gegen diese gilt es, sich abzusichern und zu versichern. Doch im Dschungel der Anbieter und Policen kann man schon mal den Überblick verlieren“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Vermietet man sein Eigenheim, statt es selbst zu bewohnen, möchte man zumindest seinen inneren Frieden haben, dass man im Falle des Falles abgesichert ist und für Schadensfälle gehaftet wird“, so Filor weiter. 

„Die gute Nachricht ist, dass sich Eigentümer eigentlich gegen fast jede Eventualität und jedes Risiko absichern können. Das bedeutet aber nicht, dass jede Police sinnvoll ist“. Die wohl bekannteste Versicherung für Eigentümer ist die Wohngebäudeversicherung. Diese greift zum Beispiel, wenn wetterbedingte Schäden, durch Sturm oder Hagel, oder ein Rohrbruch entsteht. „Innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) muss geprüft werden, ob die Police eine Vermietung mit einbezieht“, rät Thomas Filor außerdem. Die meisten Banken verlangen laut Filor ohnehin eine Wohngebäudeversicherung bei Abschluss eines Kreditvertrags. Die Kosten für die Gebäudeversicherung richten sich nach der Lage der Immobilie sowie nach den versicherten Risiken. 

Des Weiteren empfiehlt Filor eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. „Diese dient für unvorhersehbare Unfälle, welche durch einen nicht gestreuten Gehweg vor dem Haus oder herunterfallende Dachziegel ausgelöst werden können. „Diese Versicherung greift, falls ein Dritter im Zusammenhang mit Haus oder Grundstück zu Schaden kommt. Häufig wälzen Eigentümer die Pflicht, Laub oder Schnee zu kehren auf die Mieter ab, doch im Schadensfall ist es ihre Verantwortung“, so Thomas Filor weiter. Auch eine Rechtsschutzversicherung ist laut Filor sehr sinnvoll: Im Falle eines Rechtsstreits zwischen Mieter, Vermieter und oder WEG werden Anwalts- und Gerichtskosten getragen. Eine Hausratversicherung sei laut Filor besonders sinnvoll, wenn Eigentümer eine möblierte Immobilie inserieren. „Last but not least sollten Vermieter unbedingt über eine Mietausfall- oder Mietverlustversicherung nachdenken. Die Zahlungen für die Hypothek laufen auch weiter, wenn man mal keine Mieter hat. Auch während Instandhaltungsarbeiten kann diese Versicherung greifen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor: Rechte und Pflichten beim Dachausbau

Der Dachausbau ist ein Traum vieler Immobilienbesitzer. Allerdings muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einigen – Filor klärt auf

Magdeburg, 10.05.2019.„Das Dachgeschoss ist wohl der beliebteste Teil der Immobilien, wenn es um Um- und Ausbaumaßnahmen geht. Doch dieser Ausbau kann viele Fragen innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft aufwerfen. Daher sollten diese Projekte im Voraus geplant werden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Ein Dachgeschoss bietet sich vor allem für Dachterrassen mit Blick über die Stadt an oder als extra Zimmer. „In vielen Dachgeschossen in Deutschland verbirgt sich viel ungenutztes Potential. Es ist eher weniger gängig, das Geschoss in Mehrfamilienhäusern auszubauen, aber immer mehr Menschen wollen sich den Traum erfüllen. Mit wenig Aufwand lässt sich zusätzlicher und qualitativer Wohnraum schaffen. Der wichtigste Punkt ist allerdings, die rechtlichen Grundlagen zu klären“, fügt Thomas Filor hinzu. 

„Prinzipiell gilt, dass eine bauliche Veränderung wie der Ausbau des Dachgeschosses die Einwilligung aller Wohnungseigentümer bedarf. Wichtig ist ein Blick auf die Teilungserklärung der WEG“, sagt Filor und bezieht sich auf einen Beschluss des Landgerichts München (Az.: 36 S 20429/12 WEG). „Was auf jeden Fall in der Teilungserklärung stehen muss ist, dass das Dach zum Sondereigentum gehört. Befindet sich das Dachgeschoss im Gemeinschaftseigentum der WEG, muss es zunächst käuflich erworben werden“, betont Thomas Filor aus Magdeburg. „Davor müssen sich alle Eigentümer in Form der Auflassung einigen. Außerdem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden. Vorteil ist, dass in der Teilungserklärung auch nachträglich der Ausbau zu Wohnzwecken vereinbart werden kann. In speziellen Fällen muss eine Genehmigung des Bauamts eingeholt werden“, betont Thomas Filor außerdem. Wichtig zu wissen sei laut Filor aber, dass das Dach immer Gemeinschaftseigentum bleibt, egal, was im Nachhinein damit passiert. „Der Bauherr wird also immer die Zustimmung der Gemeinschaft brauchen. Für weitere Details wie beispielsweise die Gestaltung der Dachfenster, erfordert wiederum die Zustimmung aller Miteigentümer“, so Thomas Filor abschließend. 

Baudarlehen erreichen erneut einen Höchstwert

„Eigentlich ist es in Anbetracht der steigenden Immobilienpreise nicht verwunderlich, dass die Darlehenshöhen und die monatlichen Belastungen steigen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Danach hat, laut Finanzdienstleister Dr. Klein, mit 218.000 Euro das durchschnittliche Baudarlehen erneut einen Höchstwert erreicht. Auch der Tilgungssatz bliebe hoch, vermutlich als Folge der Kreditvorgaben. Zu erwarten sei, dass zumindest die Ballungsräume weiterhin höhere Immobilienpreise sehen werden – wenn auch mit reduziertem Tempo. Diese Entwicklung zeige auch der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI). „Weitere Steigerungen bei den Kreditbelastungen sind also durchaus denkbar“, so Filor. 

Besenreine Übergabe

„Mieter müssen ihr Mietobjekt beim Auszug besenrein übergeben“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auch auf Angaben des Eigentümerverein Haus & Grund Bayern. Besenrein bezieht sich nicht auf Instandsetzungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen: Diese seien nur dann notwendig, wenn außerordentliche Schäden während des Mietverhältnisses entstanden sind. Diese können mit der Kaution verrechnet werden. Im Prinzip geht es laut Filor darum, das Mietobjekt so zu übergeben, wie man es erhalten hat. Dies beinhaltet Saugen oder Fegen sowie saubere Arbeitsplatten in der Küche und Sanitäranlagen. 

BGH beschließt Urteil zu Unfällen durch herunterfallende Äste

„In den Herbst- und Wintermonaten kommt es immer wieder zu Stürmen, denen auch der ein oder andere Ast zum Opfer fällt. Landet dieser beispielsweise auf einem parkenden PKW, ist das Geschrei groß, wer die Kosten hierfür übernimmt“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Dabei hat der Bundesgerichtshof (BHG) hierzu unlängst ein Urteil gefällt. Das besagt dem Grunde nach folgendes: Erfüllt ein Grundbesitzer seine Sorgfaltspflichten, kann er für den herabfallenden Ast nicht haftbar gemacht werden. Der BHG argumentiert: „Selbst wenn der Baumbesitzer mehrmals im Jahr die Bäume auf schadhafte Äste untersucht hätte, hätte er im vorliegenden Fall den belaubten Ast nicht als entfernungswürdig ansehen müssen.“ Filor betont: „Dennoch empfehlen wir Grundstücks- bzw. Hausbesitzern grundsätzlich eine Haftpflichtversicherung, die in solchen Fällen die Erstattungspflicht prüft und gegebenenfalls für den Schaden aufkommt.“ 

Thomas Filor: Wie Immobilien Deutsche reicher machen können

Der Bauboom macht Deutsche reicher – so lautet zumindest das Fazit einer Studie der Bundesbank. Filor kommentiert diese

Laut einer aktuellen Studie der Bundesbank macht der immer noch anhaltende Bauboom Deutsche reicher und hat das Nettovermögen wachsen lassen. Demnach stieg das Vermögen von Privathaushalten hierzulande im Jahr 2017 signifikant: Bürger verfügten durchschnittlich über rund 232.800 Euro netto, nach Abzug der Schulden. Im Jahr 2014 hatte die Bundesbank noch rund 18.300 Euro weniger ermittelt. „Dieses enorme Wachstum begründet die Bundesbank mit dem Bauboom, den Deutschland seit Jahren erlebt“, kommentiert Thomas Filor die Studie. 

Zwar belegt die Studie, dass Besitzer von Häusern und Eigentumswohnungen in der Vergangenheit profitierten: Trotzdem besitzen nur weniger als die Hälfte der Deutschen (44 Prozent) Wohneigentum. „Trotzdem verfügten Mieterhaushalte über deutlich weniger Vermögen. Leider geht der Immobilienboom noch immer an vielen Menschen vorbei. Mieterhaushalte weisen zwar oft auf den ersten Blick ein höheres Einkommen auf, verfügen aber über weniger Erspartes oder andere Vermögensquellen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Die Untersuchung macht den Kontrast zwischen Haus-und Wohnungsbesitzern und Mieterhaushalten sehr deutlich: So lag das Nettovermögen bei ersteren bei durchschnittlich 277.000 Euro, bei letzteren lediglich bei durchschnittlich 10.400 Euro. Thomas Filor betont auch die Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland, da im östlichen Teil des Landes laut Bundesbank bis zu vier Mal weniger verdient wird. „In den neuen Bundesländern gibt es bei Weitem nicht so viele Immobilieneigentümer. Aber auch dies könnte sich in den nächsten Jahren durchaus ändern. Des Weiteren ist die Arbeitslosenquote im Westen geringer“, so Filor weiter. 

„Schlussendlich zeigt die Bundesbank-Studie, dass das Vermögen ungleich hierzulande verteilt ist. So besaßen die reichsten zehn Prozent der deutschen Bürger im Jahr 2017 circa 55 Prozent des Nettovermögens“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.  Für die Studie wurden rund 5000 repräsentativ ausgewählte Haushalte befragt. 

Denkmalschutz-Behörde um Rat bitten

Entscheiden Sie sich für eine denkmalgeschützte Immobilie, sollten Sie auf jeden Fall mit der zuständigen Denkmalschutz-Behörde in Kontakt treten. Möchten Sie die Immobilie nach Ihren Wünschen sanieren, gilt es, einiges zu beachten. „Sämtliche Sanierungsarbeiten müssen zunächst genehmigt werden. Dabei geht es nicht nur um die Umsetzung, sondern auch um die Materialien, die dabei verwendet werden. Die Immobilie soll nämlich unter gar keinen Umständen zu Schaden kommen. Währenddessen bietet die denkmalgeschützte Immobilie enorme Steuervorteile für Kapitalanleger“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. 

Schadensersatzforderung des Vermieters auch nach Jahren effektiv

„Das hätte der Beklagte sicher nicht erwartet“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So hat der BGH in Karlsruhe nun entschieden, dass ein Beklagter auch noch nach Jahren zu Schadenersatz verpflichtet werden kann und selbst dann, wenn keine Fristsetzung durch den Vermieter erfolgte. Im verhandelten Fall ging es um ein Mietverhältnis, das vor sieben Jahren bestand. Der Vermieter hatte wegen der Verletzung von Sorgfaltspflichten (Beschädigungen) gekündigt und Schadenersatz gefordert –  allerdings ohne eine Frist zu setzen. Der Beklagte hatte sich durch zwei Instanzen gekämpft und war schließlich vor den BGH gegangen. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. „Auch wenn es in dem Verfahren nur um rund 5000 Euro ging, dürfte die Entscheidung wegweisend sein“, so Filor.