Ohne Eigenkapital zum Hauskauf

Ohne Eigenkapital ist kein Hauskauf möglich, heißt es oft. Es stimmt zwar, dass Eigenkapital bei Banken gern gesehen ist, da dadurch das Risiko sinkt und günstigere Konditionen mit weniger Zinsen möglich sind. Aber wer kein Eigenkapital aufbringen kann oder möchte, kann den Traum von den eigenen vier Wänden unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem wahr machen - schließlich gibt es verschiedene Möglichkeiten einer Vollfinanzierung. Klar, wer kein Eigenkapital einbringen kann, muss der Bank glaubhaft machen, dass er seine Verpflichtungen langfristig erfüllen kann. Das geht mit einem gut dotierten Job, einem Beamtenstatus oder der Aussicht auf ein üppiges Erbe. Wie bei jedem Bankgeschäft wird natürlich auch hier die Bonität des Kreditnehmers genau durchleuchtet. Wer einen soliden Schufa-Score vorweisen kann, hat meist die wichtigste Zugangshürde bereits überwunden. Die Chancen auf eine Vollfinanzierung steigern Sie, wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche bezahlen. Die können je nach Bundesland zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen und kommen auf den Kaufpreis oben drauf. Da diese Kosten aber nicht direkt in das Haus fließen, steht ihnen kein in Beton gegossener Gegenwert gegenüber. Soll die Bank diese Kosten aber mitfinanzieren, steigt das Risiko für sie. Gleichwohl gibt es Banken, die eine solche „110-Prozent-Finanzierung“ übernehmen. 
 Wer ohne Eigenkapital baut, benötigt eine längere Zeit, zahlt mehr Zinsen und steigert sein Risiko, in bestimmten Lebenssituationen (z.B. Arbeitslosigkeit oder Tod des Partners) die Kredite nicht mehr bedienen zu können. Restschuldversicherung, Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsschutz kosten zwar auch Geld, reduzieren aber das Risiko gewaltig, in die Zwangsversteigerung zu rutschen. Wenn Sie gebundenes Kapital haben, kann es Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital steigern. Sie wollen diese Reserven vielleicht jetzt nicht antasten, im Notfall werden sie Ihnen aber gute Dienste leisten. Zum Beispiel: Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind, Rückkaufswerte von Versicherungen, Sparbriefe, Aktien, Fonds oder gar vermietete Immobilien.  Wenn Sie ein geschickter Handwerker sind (und ebenso versierte Freunde oder Familienmitglieder haben), können Sie Teile der Arbeiten am eigenen Haus selbst erledigen, und zum Beispiel bei einem Ausbauhaus viel Geld sparen. Einige Banken werten diese „Muskelhypothek“ als Eigenkapital. Hatten Sie nicht gedacht, Sie besitzen gar kein Eigenkapital? Schöne Überraschung! Quelle: www.immobilienscout24.de

Prognose: Hier steigen die Preise am deutlichsten

Mehrfamilienhäuser 2030 Hamburg Stormarn Braunschweig Bremen Düsseldorf 2060 Baden-Baden Marburg-Biedenkopf Schwäbisch Hall Weilheim-Schongau Kehlheim Einfamilienhäuser 2030 Kiel Hochtaunuskreis Frankenthal (Pfalz) Heilbronn Karlsruhe 2060 Braunschweig Karlsruhe Schweinfurt Kiel Pinneberg
Quelle:
Schwäbisch-Hall-Stiftung / Uni Freiburg

Letzte Chance auf Baukindergeld

Immobilienkäufer dürften noch 2020 von zwei neuen, allerdings noch nicht verabschiedeten Gesetzen profitieren. Die anhaltende Talfahrt der Zinsen könnte ihnen ein Extra-Geldgeschenk beim Hausbau oder -kauf bescheren.
Wie finanziere ich meinen Hausbau oder Immobilienkauf? Das ist die Kernfrage für alle, die sich ein eigenes Zuhause schaffen oder ihr Geld als Kapitalanlage in eine Immobilie investieren wollen. Im Bereich der Förderung und auch bei den Darlehenskonditionen sehen die Aussichten für 2020 gut aus.

Mit dem Baukindergeld fördert der Staat seit Januar 2018 Familien mit Kindern, die ein Eigenheim bauen oder kaufen wollen und bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Je Kind unter 18 Jahren gibt es einen Zuschuss von 1.200 Euro pro Jahr über zehn Jahre. Da die Förderung Ende 2020 ausläuft, müssen Bauherren, die noch davon profitieren wollen, bis zum 31.12.2020 den Kaufvertrag unterschrieben oder eine Baugenehmigung erhalten haben. Der Antrag auf Baukindergeld darf dann bis spätestens sechs Monate nach Einzug gestellt werden, spätestens aber am 31.12.2023.

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, muss oft erst noch in Wärmedämmung, neue Fenster oder eine neue Heizung investieren, damit der Altbau energetisch auf zeitgemäßem Stand ist. Im Rahmen ihres "Klimaschutzprogramms 2030" will die Bundesregierung Sanierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung an selbst genutzten Immobilien mit einem Steuerbonus von 20 Prozent der Kosten fördern. Der Bonus soll über drei Jahre verteilt werden. Während die anderen Gesetzesvorhaben des Klimaschutzpakets vom Bundesrat gebilligt wurden, gab es gegen die geplanten Steuermaßnahmen zunächst Einwände seitens der Länder, die im Vermittlungsausschuss beraten wurden. In der Sitzung des Vermittlungsausschusses am 18.12.2019 wurde dem Gesetzesvorhaben zugestimmt. Sogar die Kosten für einen Energieberater lassen sich künftig als Aufwendungen absetzen.

Quelle: Immobilienscout

Immobilien: Preisentwicklung der letzten zehn Jahre

Man könnte fast meinen, dass es die Verkäufer von Immobilien in Deutschland schon immer gesagt haben: kaufe Immobilien und es geht dir später besser. Nur ist ein großer Teil der Bevölkerung hierzu gar nicht in der Lage. So verteuerten sich Immobilien in den letzten zehn Jahren in den Metropolen rasant. Das vergrößerte auch die Unterschiede zwischen Arm und Reich drastisch. Während Millionen Deutsche unter höheren Mieten leiden, wandert mehr als die Hälfte der Vermögenszuwächse in die Taschen der zehn Prozent Reichsten. Weil die ärmere Hälfte der Bevölkerung nur drei Prozent des Hausbesitzes hat, profitieren vom Boom vor allem die zehn Prozent Reichsten. Sie vereinnahmen etwa 60 Prozent des Hausbesitzes auf sich. Nutznießer sind auch Haushalte der oberen Mittelschicht. Ihr Vermögen stieg im Mittel um etwa die Hälfte auf knapp 400 000 Euro. Das Ergebnis bedeutet, dass die Reichen immer reicher und die Armen immer ärmer werden.

Steuerersparnis beim Immobilienkauf

Viele Menschen wünschen sich hierzulande eine eigene Immobilie. Immer mehr erfüllen sich den Traum vom Eigenheim. Doch es gibt einige Dinge zu beachten – Immobilienexperte Filor klärt auf.

„Statistisch gesehen erfüllen sich immer mehr Menschen in Deutschland den Traum vom Eigenheim und kehren dem Leben als Mieter den Rücken. Die meisten fragen sich natürlich zu Recht, wann der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf ist. Doch auch Hausbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten aufs Timing achten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So lasse sich laut Filor nämlich ein besserer Preis erzielen – ob nun Immobilienkauf oder -verkauf – wenn man auf diesen idealen Zeitpunkt wartet.

„Der richtige Zeitpunkt hängt auf dem Immobilienmarkt von verschiedenen Faktoren ab. Beim Immobilienverkauf sollte man vor allem die Faktoren Konjunktur, Jahreszeit und Steuern analysieren“, so Filor. „Man kann festhalten, dass die derzeit anhaltende konjunkturelle Lage mit historisch niedrigen Zinsen immer mehr Menschen dazu veranlasst, eine Immobilie zu erwerben. Ein Grund dafür sind auch die steigenden Mietpreise. Da die Nachfrage nach Immobilien stetig steigt, erhöhten sich auch hier die Kaufpreise in den vergangenen Jahren.“

„Möchte man seine Immobilie verkaufen und den bestmöglichen Preis erzielen, sollte man auf die Expertise eines Immobilienmaklers zurückgreifen. Natürlich richtet sich der Verkaufspreis und der Immobilienwert auch danach, was die Immobilieninteressenten konkret suchen. Logischerweise kommt ein Garten, ein großzügiger Balkon oder eine Terrasse besonders im Frühling und Sommer zur Geltung. Generell empfiehlt sich als Richtwert der Monat Juni, was viele Immobilienexperten und Makler bestätigen“, rät Thomas Filor.

Unterdessen sollte man aber auch versuchen, eine Steuerersparnis beim Immobilienkauf zu erhalten. „Ein Immobilienkauf kann eine hohe finanzielle Belastung sein, die sich später zwar auszahlt, jedoch freuen sich die meisten über jeden Euro, den sie sparen können. Steuererleichterungen und Regelungen seitens des Finanzamtes sollten daher unbedingt im Vorfeld recherchiert oder mit einem Steuerberater des Vertrauens diskutiert werden. Beim Hausverkauf sollte man mindestens zehn Jahre nach Erwerb des Eigenheims warten, bis man dieses weiterverkauft. Prinzipiell muss man natürlich immer auf die individuelle, persönliche und finanzielle Situation schauen. Beispielsweise auch, ob die Immobilie in Zukunft als wertstabile, inflationssichere Geldanlage fungieren soll, als Altersvorsorge oder als Eigenheim für nachfolgende Generationen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Wohneigentum zur Altersabsicherung

Die Immobilienpreise und die Mietentwicklung sind regelmäßig Thema in den Medien.
Die Mietpreise machen Wohnen zunehmend zur Armutsfalle: Für ihr Zuhause geben die Deutschen rund jeden dritten Euro ihres verfügbaren Einkommens aus, berichtet das Statistische Bundesamt. Gerade für Rentner kann die Miete zur Belastung werden, wenn nicht ausreichend angespart wurde. Das ist jedoch – statistisch betrachtet – nicht sehr oft der Fall. „Ein Weg, den in Deutschland immer noch zu wenige gehen, ist der rechtzeitige Erwerb von selbstgenutztem Eigentum. Die Finanzierung sollte dabei so ausgerichtet sein, dass zum Rentenbeginn nur noch ein angemessener Betrag zur Finanzierung herangezogen werden muss“, so Thomas Filor.

Neue Grundsteuern für Deutschland in 2025

„Die Grundsteuer wird ab 2025 nach einem neuen System berechnet. Ob es für Hausbesitzer und Mieter dadurch teurer wird, bleibt nach dem Beschluss des Bundesrats aber offen“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Die Steuer wird von Ort zu Ort voraussichtlich weiter stark schwanken, weil die Kommunen das letzte Wort behalten. Endgültig wird die Höhe zudem erst in einigen Jahren feststehen. Sicherheit dagegen bekamen die Kommunen: Wäre die Reform nicht vor Jahresende beschlossen worden, hätten sie im kommenden Jahr nach einem Gerichtsurteil keine Grundsteuer mehr verlangen dürfen. Damit wäre eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen weggefallen. Finanzminister Olaf Scholz (SPD) betonte: „Wir haben den jahrzehntelangen Stillstand aufgelöst und damit Städten und Gemeinden Milliardeneinnahmen dauerhaft gesichert." Die Bundesländer können jetzt entscheiden, ob sie künftig die Berechnungsmethode des Bundesfinanzministeriums nutzen oder eine eigene entwickeln. „Das Bundesmodell stützt sich weiterhin auf den Wert und auf die Fläche einer Immobilie, deshalb müssten alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden“, so Thomas Filor.

Wer kann sich eine Immobilie noch leisten?

Eine aktuelle Datenerhebung zeigt, dass sich selbst Besserverdiener teilweise keine Immobilie in den beliebten, deutschen Metropolen leisten können. „Das frustriert die urbane Mittelschicht verständlicherweise. Vor allem wenn man bedenkt, dass selbst Doppelverdiener, welche beide Akademiker*innen sind, kein Eigenheim leisten können. Vielmehr kommt es tatsächlich darauf an, wer aus einem wohlhabenden Elternhaus stammt. Denn eine Erbe kann eine enorme finanzielle Erleichterung bieten, auch wenn die Zinsen derzeit niedrig sind. Niemand sollte in dieser Form vom Wohneigentumsmarkt ausgeschlossen werden, auch nicht in den Top-7 Städten Deutschlands. Dieser Zustand muss sich künftig ändern.