Thomas Filor: Zahl der Baugenehmigungen wächst und fördert den Neubau

Die Zahl der Baugenehmigung in Deutschland befindet sich auf einem Höchststand seit 2016. Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf. 

Magdeburg, 17.03.2021. „Baugenehmigungen gelten zu Recht als wichtiger Indikator, wenn es um das Vorgehen gegen Wohnungsknappheit geht. Ist die Zahl der Baugenehmigungen in einem Jahr hoch, ist das Grund für Optimismus, vor allem in Ballungsräumen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf die Zahlen für das Jahr 2020. Denn im vergangenen Jahr sind die Baugenehmigungen deutlich gestiegen – und das trotz Ausbruch der Corona-Pandemie. Laut Statistischem Bundesamt haben die Bauämter im Jahr 2020 erheblich mehr Wohnungen genehmigt, nämlich 2,2 Prozent mehr, als im Vorjahr 2019. Dabei geht es sowohl um Bewilligungen für den Bau neuer Immobilien als auch um Baumaßnahmen an bestehenden Immobilien.

 

Zuletzt hatte es nur 2016 mehr Baugenehmigungen seit der Jahrtausendwende gegeben. Obwohl es vergangenen Dezember einen starken Fall von minus 11 Prozent gab, hat sich dies nicht auf den allgemeinen Aufwärtstrend im Gesamtjahr ausgewirkt. Bei den neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden 2020 laut Statistischen Bundesamt 2,9 Prozent mehr errichtet (320.200) Wohnungen als im Vorjahr. „Besonderer Beliebtheit erfreuten sich Ein und Zweifamilienhäuser. Hier gab es Zuwächse von 2,4 Prozent, bei Zweifamilienhäusern sogar 20,5 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern stieg die Zahl nur um 0,4 Prozent“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg die Zahlen. Wichtig sei laut ihm aber eine bestimmte Kontinuität in Sachen Baugenehmigungen und somit auch im Neubau, um langfristig bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen.

 

„Die Wohnungsnot in vielen deutschen Städten könnte sich unter Umständen weiter verschärfen, vor allem nach Ende der Pandemie. Viele Handwerker und Baufirmen sind seit Beginn des Immobilienbooms überlastet. Auch für diesen Zustand müssen Lösungen gefunden werden. Denn selbst die Corona-Pandemie hat die Nachfrage nach Wohnraum nicht gebremst“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Niedrigzinsen beeinflussen Anlageverhalten

Die Mehrheit der Bürgerinnen und Bürger in Deutschland geht von einem gleichbleibend niedrigen Zinsniveau aus. Dies jedenfalls ist das Ergebnis einer Befragung der Bank of Scotland, für die das Meinungsforschungsinstitut Forsa beauftragt wurde. Immerhin 44 Prozent der Befragten teilen diese Einschätzung. Mehr als 20 Prozent gehen sogar von einer weiteren Verringerung aus. "Dies deckt sich auch mit der Meinung von Fachleuten deckt", merkt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Jeder Zweite lässt sich dabei von seinem Anlageverhalten durch die Niedrigzinsen beeinflussen. Immerhin 22 Prozent wollen in Immobilien oder in die Modernisierung/Sanierung bestehender Immobilien investieren.

 

Thomas Filor: Bleirohre in der Immobilie sind ein Sachmangel

Bleirohre in der Immobilie werden laut Oberlandesgericht Düsseldorf als Sachmangel eingestuft. Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf.

Magdeburg, 11.03.2021. „Blei ist für den Menschen giftig. Nichtsdestotrotz finden sich in alten Häusern und Wohnungen immer noch viele Trinkwasserleitungen aus Blei. Nun hat ein Gericht entschieden, dass Bleirohre in der Immobilie als Sachmangel zu bewerten sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: I-24 U 251/18). „Demnach ist es also enorm wichtig, dass Vermieter die alten Bleirohre nicht einfach so verschweigen und ignorieren. Beim Immobilienverkauf ist es natürlich auch eine Pflicht, potentielle Käufer darüber zu informieren, dass sich Bleirohre im Verkaufsobjekt befinden“, so Filor.

 

Diese Auskunftspflicht gilt selbst dann, wenn derzeit kein Sanierungsbedarf vorliegt. Trotzdem kann es eine potentielle Gefahr sein, weil man nie genau abschätzen kann, wann Blei aus den Rohren austritt. „Vor allem Immobilien, die Anfang des 20. Jahrhunderts gebaut wurden, haben oft noch Bleirohre. Zu dieser Zeit der Errichtung wurde die Verwendung von Blei zwar als unbedenklich eingestuft, ist heutzutage aber völlig überholt“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu.

 

Im verhandelten Fall stellt ein Käufer eines Mehrfamilienhauses fest, dass sich in der Immobilie alte Bleirohre befinden. Diese waren als Trinkwasserleitungen verbaut. Nachdem er durch Wasserproben diverse Tests durchgeführt hatte stellte sich heraus, dass die geltenden Grenzwerte teilweise deutlich überschritten wurden. Da der Kauf bereits abgeschlossen war, machte der Käufer im Nachhinein Ansprüche gegen den Verkäufer geltend. Obwohl die Haftung bei Sachmängeln am Objekt laut Vertrag ausgeschlossen war, galt diese Klausel nicht, wenn ein Vorsatz oder Arglist besteht. Das Urteil lautete: Der Käufer wurde arglistig vom Verkäufer getäuscht. „Verkäufer wissen ja meist um ihre Bleirohre und sind somit verpflichtet, dies transparent offen zu legen. Bleirohre können ein gesundheitliches Risiko darstellen. Diese Art von Gefährdungspotenzial in der Immobilie macht es offenbarungspflichtig“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

 

Eigenbedarfskündigung während Corona

Kommt es zu einer Kündigung des Mieters wegen Eigenanspruch, ist dies oft ein großer Schock“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Fordert der Vermieter Eigenbedarf ist ein Widerspruch nämlich nur seltenen Fällen möglich. Gerade während der anhaltenden Corona-Pandemie kann dies ein schwerer Schlag sein“. Ein Widerspruch ist aber möglich, wenn der Mieter alt oder krank ist, weil es sich dann um einen Härtefall handelt. „Mieter müssen schnell reagieren, da ein schriftlicher Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen sollte“, so Filor. Zudem macht er auf die Option aufmerksam, sich von seinem örtlichen Mieterschutzverein beraten zu lassen.

In den Metropolen fehlen Immobilien

Gerade in den Metropolen ist dabei das fehlende Bauland der Grund für den Engpass“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Wenn die Bundesregierung ihr Ziel von mindestens 375.000 Wohnungen jährlich erreichen wollen, müsse Bauland schneller und günstiger ausgewiesen werden. Auch zu langwierige Planungsprozesse und Ausuferungen bei den Baukosten aufgrund zu vieler Auflagen würden die Schaffung neuer Wohnungen beeinträchtigen. „Die Verbände sind sich daher einig: Das Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz muss zügig kommen und es muss dauerhafte steuerliche Verbesserungen für den Wohnungsbau geben“, so Filor. 

Thomas Filor: Ein Jahr Mietendeckel – eine Bestandsaufnahme

In der Hauptstadt gibt es seit einem Jahr den Mietendeckel. Nun beklagen Immobilienexperten weniger Angebote für Mieter*innen und mehr Objekte für Käufer*innen. Thomas Filor klärt auf.

Magdeburg, 03.03.2021. „Die Mietpreisbremse hat sehr viel Kritik geerntet. Zweieinhalb Jahre nach dem Wohngipfel sind vergangenen, vor einem Jahr wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Die Bilanz ist gemischt. Denn während die Politik zufrieden ist, zeichnet sich auf den Wohnungsmärkten ab, dass Immobilien in den Großstädten immer teurer werden. Und das ist nicht alles: In Berlin scheinen sogar weniger Mietwohnungen zur Verfügung zu stehen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Wird in Berlin eine Wohnung frei, gibt es nun mehr Anfragen denn je, bestätigt auch eine Auswertung der Onlineplattform Immoscout24. Demnach erhielten Vermieter im Jahr 2020 durchschnittlich 214 Kontaktanfragen auf ein Inserat für eine Bestandswohnung in Berlin. „Dabei muss man auch bedenken, dass der Zuzug nach Berlin aufgrund der Pandemie-Situation wesentlich geringer ausfiel, als in normalen Jahren“, fügt Filor hinzu.

 

Außerdem stiegen laut Immoscout24 erneut die Angebotsmieten. Nur 2019 hatte es einen kurzen Dämpfer in Sachen Mietpreise gegeben. Kritiker argumentieren, der Mietendeckel würde den Markt eher weiter belasten, statt ihn zu entspannen. Außerdem sei das Angebot an Eigentumswohnungen allein auf dem Portal Immoscout24 um 19 Prozent gestiegen. „Damit verliert die geplante Verschnaufpause von fünf Jahren an Glaubwürdigkeit. Außerdem sollen laut Plan des Senats 100000 Wohnungen gebaut werden. Das dürfte vorerst nicht realisierbar sein, abgesehen davon, dass das begehrte Preissegment von 6,50–8,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete im Neubau kaum berücksichtigt wird. Berlin hat bereits Stuttgart überholt in Sachen Immobilienpreise, bald dürfte die Hauptstadt auch Hamburg überholen. Immobilien in Berlin werden nämlich immer wertvoller“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. München und Frankfurt am Main führen gerade das Städte-Ranking an. Die Lage für Wohnungssuchende hat sich in allen Großstädten Deutschlands massiv verschärft – daran konnte der Mietendeckel in Berlin bislang nichts ändern. 

Sicher in der Immobilie trotz Gewitter

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weist darauf hin, wie man sich bei starken Gewittern zu verhalten hat, wenn man sich in seiner Immobilie befindet. „Wichtig zu wissen ist, dass man in einer Immobilie ohne Blitzschutzsystem nicht duschen und baden sollte“, so Filor. Diese erkenne man daran, dass sie meist älter sind und statt Wasserrohren aus Kunststoff Rohre aus Metall haben. Des Weiteren sollte man elektrische Geräte vom Strom nehmen oder einen Überspannungsschutz benutzen. „Handys und schnurlose Telefone lassen sich ohne Gefahr benutzen“. 

Thomas Filor: So groß ist eine durchschnittliche Immobilie in Deutschland

Wegen der anhaltenden Corona-Pandemie verbringen immer mehr Menschen viel Zeit zu Hause. Dabei kann es durchaus interessant sein zu wissen, wie groß die Immobilie im Vergleich zu anderen hierzulande ist.

Magdeburg, 22.02.2021. „Seit Beginn der Corona-Pandemie sind immer mehr Menschen gezwungen, viel Zeit zu Hause zu verbringen. Viele stellen sich dabei die Frage, wie groß die eigene Immobilie wohl im Vergleich zu anderen ist. Mit schulpflichtigen Kindern, die zu Hause blieben, kann es auch mal ziemlich eng werden in den eigenen vier Wänden und da ist es spannend zu wissen, welch andere Lebensrealitäten es gibt. Das kann man nun mit einem neuen Tool des IW Köln ermitteln“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Daraus geht hervor, dass wenn das Eigenheim eine Wohnfläche von mehr als 41 Quadratmeter aufweist, man schon komfortabler wohnt, als die Hälfte aller Menschen hierzulande. Ab 83 Quadratmetern Wohnfläche gehört man schon zu den oberen zehn Prozent hierzulande, wie sich aus dem Online-Tool des Institutes der Deutschen Wirtschaft Köln ablesen lässt. Dafür hat das IW Köln rund 40 Millionen deutsche Haushalte analysiert und kategorisiert. „In dem Tool kann man ganz einfach die Wohnfläche und die Anzahl der Bewohner*innen angeben. Nun können Sie sehen, wie viel Prozent der Menschen hierzulande im Vergleich mehr Wohnfläche haben. Außerdem kann man sich individuell mit der Gesamtbevölkerung, aber auch mit 1-Personen-Haushalten, Haushalte mit einem bestimmten Alter oder Einkommen, vergleichen“, erklärt Thomas Filor weiter.

 

Des Weiteren unterscheiden sich die Werte je nach sozio-ökonomischer Gruppe: Singles wohnen auf der größten Fläche – der Median liegt bei 1-Personen Haushalten nicht bei 41 Quadratmetern, sondern bei 66 Quadratmetern. Bei Zwei-Personen-Haushalten liegt der Median bei 98 Quadratmeter und bei Drei-Personen-Haushalten bei 105 Quadratmetern. Außerdem sind die Unterschiede zwischen West- und Ostdeutschland laut IW Köln nicht sonderlich hoch – sie liegen bei 42 Quadratmetern und 39 Quadratmetern. „Im Vergleich dazu spielen eher Alter, und die Frage, ob man Mieter*in oder Eigentümer*in ist, eine wesentlich größere Rolle. Auch der Bildungsgrad spielt eine Rolle und kann beliebig ins Tool eingegeben werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

 

Bauqualität muss mit dem Auftragsvolumen mithalten

Das Bauvolumen und die Preisentwicklung beim Neubau steigen stetig und übertreffen seit nunmehr einem Jahrzehnt Immobilienboom das jeweilige Vorjahr. Auch in Zukunft ist von steigenden Zahlen auszugehen. Daran dürfte laut Immobilienexperten selbst die Corona-Pandemie nichts verändern. Mit dem hohen Auftragsvolumen geht die Schere zur Bauqualität immer weiter auseinander. Das zeigt der aktuelle Bauschadensbericht des Bauherren-Schutzbund e.V. mit Sitz in Berlin. Demnach seien die Schäden und die Kosten für Schäden seit Beginn des Baubooms alarmierend gestiegen: So lag die Schadenanzahl im Jahr 2016 um 89 Prozent höher als zu Beginn des Baubooms im Jahr 2009.