Thomas Filor: Immobilien mit Keller

Immobilienexperte Thomas Filor empfiehlt Immobilienbesitzern mit Keller, die Radonkonzentration zu messen.

Magdeburg 16.02.2021. „Vielen Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzern mit Keller ist nicht klar, dass man auch dort ausreichend lüften muss. Vor allem was die Radonkonzentration angeht, sollte man darauf achten, dass diese nicht zu hoch ist. Denn das radioaktive Gas Radon kann Lungenkrebs verursachen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Radon entsteht nämlich im Erdreich, also ist der Keller der naheliegende Raum, in dem es über Risse, Fugen oder Rohrdurchführungen in die Innenräume gelangt. „Da der Keller eben den Bodenkontakt hat, muss man das hier unbedingt prüfen. Radon ist nämlich ein Gas, welches komplett geruchlos ist, nicht zu sehen oder zu schmecken ist“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu.

 

So rät auch der Rat des Bundesamts für Strahlenschutz (BfS), dass man den Keller regelmäßig lüften muss. Wichtig dabei ist, dass die komplette Innenraumluft ausgetauscht wird. „Neben dem Lüften ist es sehr ratsam, die Radon-Konzentration im Gebäude zu messen. Nur so kann man auf Nummer Sicher gehen. Es kann sein, dass es undichte Stellen im Keller gibt. Diese müssen natürlich schnellstmöglich abgedichtet werden, bevor sich das Radon seinen Weg zum Rest des Hauses sucht“, so Filor weiter.

 

Vor allem hinsichtlich der Corona-Pandemie rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg davon ab, dass man sich das Homeoffice ausgerechnet im Keller einrichtet. Davor müsse unbedingt die Radonbelastung überprüft werden, rät auch das Bundesamt für Strahlenschutz. „Interessant ist, dass die Konzentration an Radon im Boden regional extrem unterschiedlich sein kann. So ist sie in Mittel- und Süddeutschland sowie in Norddeutschland wesentlich höher. Dies betrifft vor allem das Mittelgebirge und das Alpenvorland. Ob Radon wirklich eine Gefahr für die Immobilie und deren Bewohner darstellt, hängt maßgeblich auch vom Zustand der Immobilie ab. Ist der bauliche Zustand gut und gibt es beispielsweise Bodenplatten, ist der Radon-Gehalt meist nicht so hoch“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Kosten für Rauchwarnmelder

Die Kosten für einen Rauchwarnmelder können nicht als Betriebskosten auf die Mieter*innen umgelegt werden. Möglich sei laut Thomas Filor nur eine Mieterhöhung im Falle einer Modernisierung. Nichtsdestotrotz ist es gängige Praxis für Vermieter, die Kosten für die Beschaffung und Installation von Brandmeldern auf die Mieter*innen umzulegen. Etliche Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass Rauchmelder Sache der Vermieter*innen sind. Immer wieder ziehen Mieter*innen vor Gericht. Das Anmieten sowie Anschaffungskosten von Rauchwarnmeldern haben nämlich mit den Betriebskosten nichts zu tun. 

Thomas Filor: Immobilien winterfest machen

Die eisigen Temperaturen halten in ganz Deutschland Einzug und viele Menschen fragen sich: Wie mache ich meine Immobilie winterfest? Wie oft und wie lange muss ich lüften. Gibt es einen Unterschied zwischen Altbau und Neubau? Immobilienexperte Filor klärt auf.

Magdeburg, 08.02.2021. „Bei den eisigen und anhaltenden Niedrigtemperaturen weit unter der der Null-Grad-Grenze, fällt das Lüften oft besonders schwer. Trotzdem ist es vor allem im Winter extrem wichtig, um die Bildung von Schimmel zu vermeiden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Im Winter kann man laut Filor durchaus kürzer Stoßlüften, trotzdem sollte man aber nie das Fenster den ganzen Tag geschlossen halten. Dies bestätigt auch der Verband Fenster + Fassade.

 

„Die ideale Lüftungsdauer bei diesen Temperaturen beträgt fünf Minuten. Wenn die Temperaturen zwischen null bis plus zehn Gradliegen, sollten es zehn Minuten sein. Bei über zehn dürfen es schon mal 15 Minuten sein“, fügt Filor hinzu. „Natürlich kommt es aber auch auf die einzelnen Räume an, wie viel man lüften sollte. In Räumen, in denen man sich viel aufhält, muss man natürlich öfter lüften. Auch im Schlafzimmer, wo man die ganze Nacht atmet und schwitzt, sollte man mehr Lüften, um die Feuchtigkeit rauszubekommen. Das gleiche gilt natürlich im Badezimmer. Vor allem nach dem Kochen und Baden sollte man immer lüften.“

 

Je mehr Menschen in einer Immobilie leben, desto häufiger sollte auch gelüftet werden. „Warme, verbrauchte Raumluft muss gegen Frischluft ausgetauscht werden, um die Luftfeuchtigkeit zu senken. Die verbrauchte Luft speichert nämlich sehr viel Wasser. So kann sich schnell Schimmel bilden. Die Luftfeuchtigkeit darf nie höher als 60 Prozent betragen. Natürlich gibt es auch Unterschiede zwischen Alt- und Neubauten. Im Altbau kann die Luftfeuchtigkeit schon bei 40 Prozent zu hoch sein und ein Nährboden für Schimmel sein, während Neubauten auch 55 Prozent aushalten können. Bildet sich beispielsweise Kondenswasser an den Fenstern, ist die Luftfeuchtigkeit im Innenraum viel zu hoch“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor: Berliner Mietendeckel: Jetzt klagen die Wohnungsbaugenossenschaften

Unerwarteter Weise kommt nun eine Beschwerde gegen den Berliner Mietendeckel: Und zwar seitens der Wohnungsbaugenossenschaften.

Magdeburg, 04.02.2021. „Obwohl die Wohnungsbaugenossenschaften für niedrige Mieten bekannt sind, kritisieren sie die Berliner Mietpreisbremse. Der Berliner Mietendeckel gilt seit vergangenem Jahr. Diese politische Entscheidung hatte für viel Aufsehen gesorgt und wurde gleichermaßen begrüßt wie kritisiert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Vor dem VerfassungsgerichtKarlsruhe sind nun mehrere Beschwerden eingegangen und Berliner Mieter, Vermieter und die Wohnungswirtschaft werden in den nächsten Monaten gespannt auf die Debatte schauen. 

 

„Interessant daran ist, dass Wohnungsbaugenossenschaften eigentlich als sozialere Vermieterinnen und Vermieter gelten. Mit dem Berliner Mietendeckel will der rot-rot-grüne Berliner Senat den Wohnungsmangel bekämpfen. Sie kritisieren, der Mietendeckel sei nicht nur ungeeignet für die Stadt Berlin, sondern sei auch ein verfassungswidriger Eingriff in die Grundrechte“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

 

„Wohnen in Genossenschaften ist in der Hauptstadt auf jeden Fall mit Durchschnittsmieten von 5,66 Euro pro Quadratmeter die günstigste Option. Daher betonen diese, dass ihre Mieten deutlich unter dem landesweiten Mietspiegel von 6,72 Euro liegen. Nun beklagen sie, dass der Mietendeckel ihnen eher im Weg steht, wenn es darum geht ihr Ziel, nämlich nachhaltiges und soziales Wohnen In Berlin, zu ermöglichen“, erklärt Filor.

 

„Erschwinglicher Wohnraum in Ballungszentren ist ein enorm wichtiges Thema. Trotzdem müssen bestehende Verträge und andere Grundrechte berücksichtigt werden. Als Beispiel sehen sich Vermieter gezwungen, anstehende Renovierungskosten auf neue Mieter abzuwälzen. Des Weiteren kritisieren die Wohnungsbaugenossenschaften, dass sie 4000 geplante Genossenschaftswohnungenschlussendlich aufgrund des Berliner Mietendeckels doch nicht bauen konnten. Außerdem blieben Modernisierungen auf der Strecke, was den Wert der Immobilie minimiert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

 

Der Berliner Mietendeckel hat strenge Obergrenzen für Mieten eingeführt – das gilt für Gebäude, die vor 2014 gebaut wurden. Mieten für Neubauten sind umso schneller gestiegen. Eine Analyse von Immoscout24 zeigt, dass Mietwohnungen nirgendwo in Deutschland so beliebt und umkämpft sind, wie in der Hauptstadt. 

Bauverträge ausreichend prüfen

„Viele Häuslebauer denken, dass schlüsselfertig mit bezugsfertig gleichgesetzt werden kann. Dies ist allerdings ein Trugschluss“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Wenn das Musterhaus dem zukünftigen Käufer gefällt und dazu vielleicht auch noch in einer guten Lage liegt, ist man schnell geneigt, ein schlüsselfertiges Haus bei einem Bauträger in Auftrag zu geben. „Das Problem bei einer vorschnellen Entscheidung besteht darin, dass ein unterschriebener Vertrag nicht widerrufen werden kann“, erklärt Filor weiter. Bauvertrag unterschreiben oder auch einen Vorvertrag beziehungsweise Angebotssicherung. Dies sei im Endeffekt ein kompletter Hausbauvertrag, dessen Kosten in Zukunft gedeckt – sprich, realistisch kalkuliert werden müssen. „Viele Käufer stellen dann mit Erschrecken fest, dass sie die Kosten eventuell nicht decken können“, so Filor. In diesem Fall haben Bauherren kein Widerrufsrecht. Dies liegt daran, dass der EU-Gesetzgeber eine Verbraucherrechterichtlinie erlassen hat, in welcher der Hausbauvertrag in dieser Form ausgenommen ist.

Renditechancen und Risiken besser ermitteln

 „Die vor mehr als 25 Jahren vom Analyseunternehmen bulwiengesa entwickelte Klassifizierung in ABCD-Städte ist nach Meinung mehrerer Branchenteilnehmer nicht mehr zeitgemäß“, vermutet Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die Unterteilung in ABCD-Städte dient der Möglichkeit, Investoren einen ersten Eindruck über die Renditechancen und die Risiken eines Projekts zu vermitteln. „Die Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat sich durch eine lange Phase der extremen Niedrigzinsen, Zuzug in die Ballungsräume und Zuwanderung sehr verschärft. Diesen neuen Bedingungen wird die herkömmliche Segmentierung nicht mehr gerecht“. Die stark vereinfachten Kategorien könnten Anleger bei Investitionsentscheidungen keine ausreichenden Anhaltspunkte mehr geben, weder, um die Risiken in vermeintlichen Top-Lagen, noch das Potenzial kleinerer Städte vermitteln. „Wichtiger als der Status Quo von Standorten sei beispielsweise das Zukunftspotential“, so Filor. 

Thomas Filor: Corona und Leerstände auf dem Immobilienmarkt

Während ein großer Teil des Wohnimmobilienmarktes bisher fast unbeschädigt aus der Corona-Krise hervorging, könnte es zu Leerständen auf dem Immobilienmarkt kommen – Immobilienexperte Thomas Filor erklärt, welche Segmente betroffen sein könnten. 

Magdeburg, 26.01.2021. „Die Corona-Krise hat viele Menschen in die Insolvenz getrieben. Diese Entwicklung könnte sich dieses Jahr fortsetzen. Tatsächlich ist der Wohnimmobilienmarkt hierzulande stark verschont geblieben. Im Gegenteil: Immobilien waren gefragter, denn je. Auf Immobilien verlassen sich die Menschen in der Krise. Das heißt jedoch nicht, dass andere Segmente nicht von Leerstand betroffen sind oder dieser einigen bevorstehen wird“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

 

Vor der Pandemie war es in Deutschland üblich, dass ein Insolvenzantrag maximal drei Wochen nach Eintritt eines Insolvenzgrunds gestellt werden muss. Zu Beginn der Pandemie, im Frühjahr 2020, hatte sich die Bundesregierung dazu entschlossen, die Meldepflichten für Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit zu pausieren. Seit Oktober 2020 ist die Antragspflicht für Zahlungsunfähigkeit wieder hergestellt. Überschuldete Firmen sind noch bis Ende April von der Antragspflicht befreit – vorausgesetzt, Staatshilfen wurden bis zum 28. Februar zur Überbrückung beantragt. „Schlussendlich hat die Regierung natürlich ein Interesse daran, grundsätzlich stabile Unternehmen vor der Insolvenz zu bewahren. Staatliche Corona-Hilfsmaßnahmen sind beispielsweise die November- und Dezemberhilfen, die aber bisher noch nicht beantragt werden konnten. 

 

„Natürlich befürchtet vor allem der Einzelhandel eine große Pleitewelle. Vermieter befürchten Mietausfälle bei Gewerbeimmobilien, welche vielleicht ihr Geschäft aufgeben müssen. Das trifft besonders auf Gastronomen und Einzelhändler zu. Doch man kann nicht davon ausgehen, dass diese zwangsläufig die Verlierer der Pandemie sein werden. Denn sobald der Lockdown sich dem Ende neigt, werden Menschen diese Angebote mit Sicherheit wieder stärker nutzen, wenn nicht sogar stärker, als je zuvor. Eine solche Entwicklung zeichnete sich bereits im Sommer 2020 ab. Immobilienexperten vermuten zu Recht, dass Wohnen, Logistik und Gesundheitsimmobilienweiterhin stark nachgefragt sein werden“, so Thomas Filor abschließend. Schwieriger dürfte es für Hotels und Shoppingcenter werden. 

Wohnungsbau in Deutschland boomt

Trotz der Corona-Pandemie boomt der Wohnungsbau hierzulande. Im November 2020 wurde der Bau von 32.531 Wohnungen genehmigt – ein Plus von 8,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies geht aus Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor. „In diesen Zahlen geht es nicht nur um sind Baugenehmigungen im Bereich Neubau, sondern auch um bestehende Gebäude, an denen Baumaßnahmen durchgeführt werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern gab es einen Anstieg um 17,5 Prozent und 26,8 Prozent. Die Bauaktivität hat nicht gelitten und das sei laut Filor ein positives Zeichen für 2021.