Europäischer Büromarkt boomt

„Der Wirtschaftsaufschwung im Euroraum ist auch nicht am Immobilienmarkt vorbeigegangen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Der Vermögensverwalter Schroders untersuchte, ob diese Entwicklung nachhaltig positiv ist. Laut dessen Einschätzung stehen derzeit in fast allen Großstädten Europas weniger Büros leer und die Mieten seien gestiegen. Die Investorenstimmung sei dabei gestiegen, während die erzielbaren Mietrenditen zurückgingen. Wichtig ist dabei, dass laut Schroders die Aussichten für einen Aufschwung bei Mieten und Kapitalwerten äußerst vielversprechend sind und es prognostiziert werde, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Eurozone 2018 und 2019 um weitere zwei bis 2,5 Prozent wachsen werde. Das ist für Investoren natürlich eine interessante Perspektive“, so Filor. 

Immobilieneigentum bedeutet Folgekosten

Wer sich eine Immobilie zulegt, muss auch damit rechnen, dass stetig Folgekosten anfallen können. Dazu gehören beispielsweise auch Schornsteinfeger und Müllabfuhr. Daher rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg nicht nur auf den reinen Kaufpreis der Immobilie zu achten, sondern auch auf die Nebenkosten. Dies bestätigt auch der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu zählen auch die Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Strom oder Gas- beziehungsweise Fernheizung. Allein der Fakt, dass das Gebäude ans öffentliche Netz angeschlossen ist, kostet Geld. Immobilienbesitzer sollten außerdem Fristen beachten, wie zum Beispiel, dass der Schornsteinfeger zwei Mal im Jahr kommen muss. All dies muss in die Finanzierung mit einbezogen werden. 

Thomas Filor: Warum Bauland in der Stadt knapp wird

Immobilienpreise steigen auch außerhalb der Metropolen und Bauland wird knapp

Magdeburg, 11.03.2019. „Die Nachfrage nach Immobilien ist den vergangenen zehn Jahren enorm gestiegen. Dies hatte starken Einfluss auf die Preisentwicklung, Mittlerweile ist Bauland in der Stadt knapp und die Preise steigen auch außerhalb der typischen Metropolstädte“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf den "Wohnatlas 2019" der Postbank. Demnach wurden 2018 mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte höhere Verkaufspreise erzielt. Auch durchschnittliche Quadratmeterpreise im bundesweiten Mitte legten um 7,2 Prozent zu. 

„Man kann davon ausgehen, dass, solange die Niedrigzinsphase anhält und Baukredite gleichbleibend günstig sind, vorerst nicht mit einer Trendwende zu rechnen ist“, so Thomas Filor. Nach wie vor bleibt München laut "Wohnatlas 2019" die teuerste Stadt. Hier lag der Durchschnittswert für Bestandsbauten bei 7509 Euro – 8,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Frankfurt am Main liegt mit einem durchschnittlichen Preis von 5058 Euro auf dem zweiten Platz. „Nichtsdestotrotz verzeichnet Berlin den schnellsten Preisanstieg unter den sieben größten Metropolen, was die Anwohner auch zu spüren bekommen haben“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu. In Berlin kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent – durchschnittlich 4166 Euro – damit liegt die Hauptstadt auf dem fünften Platz. 

Unter dem Strich gesehen fließt in Deutschland derzeit doppelt so viel Geld in Immobilien wie noch vor zehn Jahren. Die Hochrechnung der amtlichen Gutachter zeigt einen Wert von 260 bis 270 Milliarden Euro, rund zehn bis 15 Milliarden Euro mehr als 2017. „Es ist auch nicht unrealistisch, dass die Immobilienumsätze 2019 noch höher liegen werden. Bei niedrigen Zinsen und einer hohen Zuwanderungsrate ist das durchaus möglich. Bauland in den Städten ist knapp, obwohl in den vergangenen Jahren mehr Baugrundstücke verkauft wurden“, so Thomas Filor weiter. „Derzeit werden rund 380 000 neue Wohnungen benötigt. Dies befeuert logischerweise auch die Preise im städtischen Umland. Gibt es dann noch eine gute Infrastruktur vom Speckgürtel in die Innenstadt, sind Immobilien meist kostspielig“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg anschließend. 

Leitlinien zur Kreditwürdigkeit

Die neuen Leitlinien bieten nun klarer gefasste Einflussfaktoren zur Einschätzung der Kreditwürdigkeit. Berücksichtigt werden nun künftige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien und positive zu erwartende Ereignisse wie die Entfristung einer Beschäftigung oder die Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit nach der Elternzeit. Dies betrifft insbesondere junge Familien. Für Ältere ist wichtig, dass der Immobilienwert wie auch andere Vermögenswerte bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit miteinbezogen werden kann und diese im Todesfall Abdeckung bieten würden. Damit wird die Finanzierung, auch die Anschlussfinanzierung nicht mehr ausschließlich abhängig von den erzielten Renteneinnahmen, was zu einer deutlichen Entspannung bei angehenden Rentnern führen dürfte. Zudem verständen sich die Leitlinien eben nur als solche und ließen nach Willen der Gesetzgeber ausreichend Handlungsspielraum.

Thomas Filor: Reinigen der Fenster als Pflicht des Mieters

Oft gibt es Streitfälle, in denen Mieter und Vermieter über die Frage streiten, wessen Pflicht das Reinigen der Fenster ist

Magdeburg, 05.03.2019. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einer Streitfrage, die oft zwischen Mietern und Vermietern aufkommt: Wer ist verantwortlich für das Reinigen der Fenster? „Schmutz, der sich über den Winter angesammelt hat, fällt besonders an den sonnigen, ersten Frühlingstagen extrem auf. Vor allem von außen legen sich Staub und Pollen ab, was die Fenster grau und schlierig macht“, sagt Thomas Filor aus Magdeburg. „Im Frühjahr kommt dann auch noch Pollenstaub mit hinzu. Wann, wie oft und vor allem wer die Fenster putzen soll, ist beiden Parteien im Mietverhältnis oft unklar“, so Filor weiter. Diese Unklarheit kann laut Filor zu einigen Streitigkeiten führen, die teilweise vor Gericht ändern. Dies passierte erst kürzlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Im verhandelten Fall entschied der BGH, dass es grundsätzlich Pflicht des Mieters ist, das Fensterglas sowie Fensterrahmen zu reinigen (Az.: VIII ZR 188/16). Des Weiteren sei es völlig irrelevant, ob der Mieter seine Fenster selber putzt oder eine Firma dafür anstellt. 

„Fakt ist auch, dass Mieter die Mietsache kontinuierlich pflegen müssen und sie dementsprechend auch wieder zurückgeben müssen“, bestätigt Thomas Filor und bezieht sich dabei auch auf Angaben des Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Zu dieser Pflicht gehört eben auch die Reinigung der Fenster. „Allerdings ist es dem Mieter selbst überlassen, wie oft und gründlich er die Fenster reinigt. Eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, wie oft er seine Fenster zu putzen hat, ist beispielsweise unwirksam“, so Filor weiter. „Mieter können Vermieter laut BGH auch nicht in die Pflicht nehmen, wenn sie ihre Fenster nicht öffnen können. Dies ist oft bei bodenlangen Fenster der Fall, was es schwierig gestaltet, diese zu putzen“, sagt der Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. 

Thomas Filor: Preise für Mieten und Immobilien steigen weiter

Hierzulande steigen die Preise für Mieten mittlerweile rascher als die allgemeinen Verbraucherpreise – Filor erklärt die Hintergründe

Magdeburg, 27.02.2019. „Dass die Mietpreise weiterhin enorm steigen, ist nichts Neues. Gründe dafür gibt es aber viele verschiedene“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf Daten der Marktforschungsgesellschaft F+B. Demnach erhöhten sich die Durchschnittsmieten in Deutschland allein im vergangenen Jahr um 2,2 Prozent, was der offizielle Mietspiegel bestätigt. Des Weiteren lag die Inflationsrate bei 1,9 Prozent. „Mittlerweile steigen die Mieten tatsächlich schneller als die allgemeinen Verbraucherpreise“, so Filor weiter.

Die Marktforschungsgesellschaft F+B liefert den Mietspiegel für deutsche Städte und Gemeinden, indem Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung und der allgemeine Zustand der Immobilie berechnet werden. Derzeit beträgt die durchschnittliche Miete für eine 65 Quadratmeter-Wohnung 6,92 Euro pro Quadratmeter. „Allerdings gibt es enorme Preisunterschiede, schaut man sich allein die Metropolen Deutschlands an. Hier können die Preise sehr schnell deutlich höher liegen. Fakt ist, dass je länger die Preise bei neuen Mietverträgen steigen, desto mehr wirkt sich dieser Zustand auch auf die gesamtdeutschen Durchschnittsmietpreise aus“, so Thomas Filor weiter. 

Des Weiteren gehen Immobilienexperten davon aus, dass auch Migration ein Faktor für die Preissteigerungen ist. „Neue Arbeitsplätze entstehen oder werden neu besetzt und somit verschärft sich auch die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in den wirtschaftlich starken Regionen. Insgesamt steigt das Mietniveau und die Zuwanderung, auch innerhalb Deutschlands, ist höher als die Abwanderung“, betont Filor. Zumal werden Wohnungen, die an Flüchtlinge vermietet werden, oft gar nicht im Vorfeld online gestellt. Zu den Städten mit den teuersten Mieten gehören München und Stuttgart, während auch Köln und Hamburg stark im Aufschwung sind. „Nichtdestotrotz wird die Repräsentativität des Mietspiegels oft in Frage gestellt. Derzeit erstellen nur knapp die Hälfte der deutschen Städte einen qualifizierten Mietspiegel, wodurch sich ein Vergleich umso schwerer gestaltet“, so Thomas Filor abschließend. 

Logistik- und Gewerbeimmobilien boomen

„Im vergangenen Jahr standen Logistik- und Industrieimmobilien bei Investoren und Nutzern weiter hoch im Kurs“,erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Das geht aus dem Industrie- und Logistikimmobilien-Marktbericht des Gewerbeimmobilienmakler German Property Partners (GPP) hervor. Danach lag das Investment-Transaktionsvolumen in den deutschen Top-Industrie und Logistikimmobilienregionen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und München im vergangenen Jahr bei 2,3 Mrd. Euro. Es verfehlte damit aber das außergewöhnlich starke Ergebnis des Vorjahres um 5 %. In den Logistikmärkten von Hamburg, Berlin, Düsseldorf und insbesondere München nahm der Investmentumsatz sogar zu. Die beiden größten Logistiktransaktionen fanden in Polheim-Garbenteich (Region Frankfurt) mit ca. 84.000 m² Nutzfläche und Hoppengarten (Region Berlin) mit ca. 75.000 m² statt. „Allerdings müssen sich die Investoren mit immer geringeren Renditen zufriedengeben“,erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. 

Mittel für Sozialen Wohnungsbau werden anderweitig verwendet

„Immer mehr Wohnungen fallen aus der Mieter- oder Preisbindung. Dies führt dazu, dass bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird. Dementsprechend sollten die Gemeinden mit sozialem Wohnungsbau nachrücken, doch häufig werden die zur Verfügung stehenden Mittel anderweitig verwendet“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Das jedenfalls geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken-Bundestagsabgeordneten Caren Lay hervor, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt. Danach wurden letztes Jahr knapp 7,6 Prozent der insgesamt 1,583 Milliarden Euro anderweitig investiert. „Dies ist rechtens, aber moralisch verwerflich und politisch kurzsichtig“,  so Filor.