Langfristberechnung prognostiziert gute Zinsbedingungen für Immobilien

Immobilieninteressenten spielt die Zinsentwicklung weiterhin zu. So fielen die Zinsen für Kreditnehmer für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung erstmals unter die Marke von 0,5 Prozent. Mehrere Medien berichteten darüber. Eine Studie des Baufinanzierungsanbieters Interhyp kommt zu dem Ergebnis, dass die Zinsen in einer Langfristberechnung sogar unter die Null-Prozent-Marke fallen dürften. Dann würden Kreditnehmer sogar weniger zurückzahlen, als sie sich von der Bank geliehen haben. Und das in Zeiten einer Pandemie. Der Grund für diese Entwicklung ist die generelle Veränderung der Zinssituation weltweit. So bietet die Europäische Zentralbank wie auch die EZB Geld zu Dumpingkonditionen an, um die Wirtschaft anzukurbeln. Im Umkehrschluss kann es für Banken sinnvoll sein, auf Kredite keine Zinsen mehr zu nehmen, gegebenenfalls sogar selbst Zinsen zu bezahlen, da sie ja gegenüber der Zentralbank mit einem noch höheren Strafzins belegt werden.

Immobilien sind eine krisenfeste Anlage

Immobilienanleger lassen sich von hohen Immobilienpreisen nicht abschrecken und investieren trotzdem in die krisenfeste Anlage.

Magdeburg, 15.10.2021. „Trotz der immer steigenden Immobilienpreise investieren Anleger weiterhin sehr viel und sehr oft in Immobilien. Und das, obwohl laut einer aktuellen Umfrage, viele Investoren die Immobilienpreise eigentlich zu hoch finden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf Ergebnis einer Umfrage von Universal Investment. Demnach wollen die meisten Anleger investieren, weil sie auch keine mit Immobilien vergleichbaren Alternativen sehen. 75 Prozent der Investoren gaben an, dass die Preise für Wohnungen und Häuser hierzulande eigentlich zu hoch sind, aber diese gerade noch akzeptabel seien im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten. Unterdessen finden rund 19 Prozent die Preise nicht mehr akzeptabel. Schaut man sich den Vorjahresvergleich an, fanden im Jahr 2020 nur 7,2 Prozent die Immobilienpreise nicht akzeptabel.

„Außerdem gehen Anleger von weiterhin steigenden Preisen aus. Fast zwei Drittel (62,6 Prozent) der Befragten Investoren befürchten sogar, dass sich eine Blase auf einzelnen Märkten bilden könnte. Einig sind sich aber trotzdem die meisten, dass man weiterhin ein Stück des Kuchens abhaben möchte und den Immobilienanteil erhöhen will. Immobilien haben im letzten Jahrzehnt eine wahre Erfolgsgeschichte geschrieben. Selbst die Corona-Pandemie konnte nichts daran ändern“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu.

Laut Universal Investment Studie will die Mehrheit der Anleger den Anteil an Immobilien um mindestens 20 Prozent heben (2020 waren es 15,3 Prozent). Die derzeitige Cashflow-Rendite liegt für Bestandsimmobilien bei 3,41 Prozent. „Investitionsschwerpunkte sind vor allem deutsche Immobilien. Anleger haben zwar auch Interesse an anderen europäischen Immobilienmärkten, aber der deutsche Markt bleibt unangefochten. In diesem Jahr wollten nur 14,8 Prozent in Immobilien der anderen EU-Länder investieren. Auch bei den Neuinvestitionen liegen Wohnimmobilien auf Platz 1. Doch auch Büroimmobilien sind weiterhin beliebt. Im Trend liegen auch Seniorenresidenzen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Gründe für Kündigungen

Hierzulande genießen Mieterinnen und Mieter einen starken Kündigungsschutz. Pauschal kann man sagen: Solange man seine Verpflichtungen erfüllt, kann man nicht grundlos gekündigt werden. Ist man jedoch mindestens zwei Mietzahlungen im Verzug, kann es kritisch werden. Beschädigungen an der Mietsache, Verstöße gegen die Hausordnung oder unerlaubte Untervermietung sind weitere Gründe für Kündigungen. Natürlich wird niemand direkt auf die Straße gesetzt, solange der Vermieter nicht rechtswidrig handelt. Der Vermieter muss gesetzlich eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten, ab einer Mietdauer von fünf Jahren sogar von sechs Monaten. Ein häufiger Grund ist die Anmeldung als Eigenbedarf.

Makler einschalten beim Immobilienverkauf

Immobilienexperte Filor aus Magdeburg rät, Immobilien mit einem Makler zu verkaufen und erklärt, warum.

Magdeburg, 07.10.2021. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Immobilienverkauf. „Der deutsche Immobilienmarkt ist groß und die Immobilienpreise steigen seit mehr als einem Jahrzehnt. Damals haben sich weniger Menschen mit dem Thema Investition in Immobilien und Finanzen im Allgemeinen beschäftigt. Das ist heutzutage ganz anders und das Eigenheim erfreut sich bei allen Generationen großer Beliebtheit. Häuser und Wohnungen würden sich eigentlich alle gerne kaufen, egal ob als Eigenheim oder als Investition für die Zukunft. Es wird gekauft und verkauft“, erklärt Thomas Filor. 

Doch, bevor man eine Immobilie verkauft, sollte man sich laut Filor gut informieren, sowohl als Käufer, als auch als Verkäufer. „Bei einem Verkauf sollte unbedingt ein Makler involviert werden. Daraus ergeben sich nämlich etliche Vorteile. Man erspart sich nicht nur selbst Arbeit, sondern bezieht auch eine wichtige Expertise in den Verkaufsprozess mit ein. Die wohl wichtigste Aufgabe eines Maklers ist es, einen angemessenen Verkaufspreis für die jeweilige Immobilie zu bestimmen. Denn man sollte sein Eigenheim natürlich auf keinen Fall unter Wert verkaufen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

Des Weiteren kann ein Makler zu vielen anderen grundlegenden Themen beraten, wie beispielsweise Renovierung und Sanierung und inwiefern diese notwendig für das jeweilige Verkaufsobjekt erscheinen. „Hat man erstmal einen kompetenten Makler gefunden, so ist es auch kein weiter Weg mehr, bis man einen Käufer gefunden hat. Ohne Makler kann man zwar ein Inserat aufgeben, doch das kann mitunter sehr teuer werden, beispielsweise in Zeitungen oder online. Ein Makler bringt bereits viele hilfreiche Kontakte mit, oft ist er oder sie auch in einer Kanzlei tätig. So können auch eine Vielzahl an potenziellen Käuferinnen und Käufern generiert werden. Besichtigungen werden vom Makler übernommen und jemand kann sich mit den Interessenten beschäftigen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Heizölbestellungen für diesen Winter

„Gibt man eine Heizölbestellung für die Immobilie über Telefon oder Internet auf, besteht ein Widerrufsrecht. Das wissen viele Immobilieneigentümer nicht“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart. Die Problematik bestünde derzeit darin, dass einige Händler von Heizöl behaupten, das Widerrufsrecht bei Heizöl- oder Pelletbestellungen gäbe es für Bestellungen via Telefon und Internet nicht mehr. Hierbei wird sich auf gesetzliche Regelungen bezogen, welche Verträge zur Lieferung von Waren vom Widerruf ausschließt. Dabei geht es aber um Waren, deren Preise von Schwankungen auf dem Finanzmarkt abhängig sind. Laut Bundesgerichtshof zählt Heizöl aber nicht dazu (Urteil vom 17.6.21, Az.: VIII ZR 249/14). Immobilienbesitzer können ihre Bestellungen also problemlos rückgängig machen, wenn noch kein Heizöl geliefert wurde.

Mängel an Heizungs- und Warmwasserrohren

Wenn man eine Immobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, ist man verpflichtet, diese nach zwei Jahren Frist zu sanieren. Diese Sanierungspflicht entfällt aber, wenn die Erben vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben. Wohnt man nicht selbst in der Immobilie, muss man entweder rechtzeitig verkaufen oder eben sanieren. Dadurch wird der Kaufpreis verbessert. Dabei geht es vor allem um statisch-konstruktive Mängel und für Heizungs- und Warmwasserrohre. Sind diese mangelhaft, müssen sie ausgetauscht werden.

Eine kalte Immobilie ist ein Mietmangel

Der Sommer ist vorbei, die Temperaturen sinken nun auch in den eigenen vier Wänden. Offiziell beginnt die Heizperiode in wenigen Tagen, ab dem 01. Oktober.

Magdeburg, 29.09.2021. „Der Sommer neigt sich dem Ende. Nachts sinken die Temperaturen deutlich und der eine oder die anderen haben bestimmt schon die Heizung zum ersten Mal aufgedreht. Wichtig zu wissen ist, dass Vermieter dafür sorgen müssen, dass die Immobilie nicht zu stark auskühlt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auch auf Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB). Es gibt sogar eine gesetzliche Regelung, die besagt, dass die Heizungsanlage spätestens am 01.Oktober aktiviert werden muss. Das ist der Stichtag. Die Heizperiode endet dann offiziell am 30. April. Der Vermieter oder die Vermieterin muss also gewährleisten, dass Menschen in diesem Zeitraum stets heizen können – so eine Klausel findet sich auch in den meisten Mietverträgen. 

„Der Zeitraum kann aber variieren, sollte es beispielsweise im Frühjahr mal ungewöhnlich kalt sein. Auch wenn es im Oktober teilweise noch spätsommerliche Temperaturen gibt, kann die Heizung gedrosselt werden“, fügt Thomas Filor hinzu. Prinzipiell sind Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer also verpflichtet zu gewährleisten, dass die Heizungen in den Wohnungen und Häusern funktionsfähig sind.

„Eine kalte Immobilie ist ein Mietmangel und kann jemanden zur Mietminderung berechtigen. Das ist aber von Fall zu Fall individuell. Beispielsweise kann man eine Mietminderung von 20 Prozent beantragt werden, wenn die Zimmertemperatur nur zwischen 16 und 18 Grad Celsius liegt. Falls die Heizung in den Wintermonaten mal komplett den Geist aufgeben sollte, sind sogar 100 Prozent möglich,“ fügt Immobilienexperte Filor hinzu. Tagsüber sollte es möglich sein, eine Temperatur zwischen 20 bis 22 Grad Celsius zu erreichen. Eine Nachtabsenkung kann sehr energiesparend sein: Hier fällt die Temperatur dann bis zu drei Grad Celsius. „Umgekehrt müssen auch Mieterinnen und Mieter pfleglich mit ihrer Immobilie umgehen und heizen. Sonst können erhebliche Schäden wie Schimmel auftreten oder Wasserleitungen können einfrieren und brechen. In diesem Falle haftet dann der Mieter“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Die alte Immobilie als Renditeobjekt nutzen

Es gibt Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer, die sich eine zweite Immobilie anschaffen wollen. Doch was passiert dann mit der alten Immobilie?

Magdeburg, 24.09.2021. „Es gibt viele Menschen, die sich bereits Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie nennen dürfen. Einige planen schon den Kauf oder Neubau der nächsten Immobilie und fragen sich, was dann mit der alten Immobilie passieren soll. Zunächst muss aber geklärt werden, ob sich die neue Immobilie auf dem gleichen Grundstück befinden soll, wie die vorherige Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Beispielsweise sind die Grundstücks- und Immobilienpreise in Teilen Ostdeutschlands niedriger, es können aber hohe Mieten verlangt werden, beispielsweise in einigen ostdeutschen Metropolen und Speckgürteln. Wer hier also ein Grundstück mit Bestandsimmobilie kauft, kann diese entweder behalten oder eine neue Immobilie bauen. Wer aber bereits eine Immobilie an einem anderen Ort besitzt, kann diese entweder zum Verkauf anbieten oder als Rendite zur Miete“, fügt Thomas Filor hinzu. 

Verkauft man seine alte Immobilie kann man meist problemlos mit dem Neubau starten. „Der Vorteil daran ist, dass man keinen Immobilienkredit aufnehmen muss. Man kann den Neubau also aus eigenen, finanziellen Mitteln verwirklichen. Verkauft man seine Immobilie sollte man sich über den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert im Klaren sein. Dieser bildet die Grundlage für den Verkaufspreis. Wichtig ist es, eine realistische Preisvorstellung zu haben. Experten sollten gegebenenfalls mit hinzu gezogen werden“, so Thomas Filor weiter. Alternativ kann man die alte Immobilie natürlich auch wunderbar als Renditeobjekt nutzen. „Dabei gilt es zu beachten, dass man die Mieteinnahmen versteuern muss. Man sollte eine neue Immobilie nur dann bauen, wenn die finanzielle Belastung tragbar ist. Ein ausführliches Wertgutachten kann an dieser Stelle sehr hilfreich sein. Außerdem sollte unbedingt geprüft werden, ob es sich bei der alten Immobilie um eine Denkmalschutzimmobilie handelt. Hier würde dann eine Sanierung in Frage kommen, ein Abriss wäre unmöglich“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.