Luxusimmobilien verlieren teilweise ihren Reiz

Das Emirat Dubai ist für seine prunkvollen Luxusvillen bekannt, die einst für reiche Investoren gebaut wurden. Nun hat der Wüstenstaat aber erhebliche Probleme, die Immobilien an den Mann zu bringen – denn niemand möchte sie haben. Allein im Jahr 2018 entstanden in Dubai 22.000 Wohnungen und Häuser, bis Ende 2019 sollen weitere 30.000 Immobilien folgen. Nun ist das Angebot so groß, dass sich Käufer über viele Schnäppchen freuen können. Auch Dubai wurde damals hart von der Finanzkrise getroffen. Nun will die Regierung knapp 7,5 Milliarden Euro zur Verfügung stellen, um mehr Wohnraum für Angestellte und Arbeiter der Mittelklasse zu schaffen. 

Statistisches Bundesamt: Immer mehr Bewohner leben alleine in einer Immobilie

Wie Daten des Statistischen Bundesamts belegen, wird es immer üblicher, dass Bewohner einer Immobilie alleine leben. Zwar steigt die Zahl der Wohnungen, aber der Platz pro Person steigt zugleich. Unterdessen entstehen auch immer größere Wohnungen. Demnach wuchs der Bestand in den Jahren zwischen 2010 bis 2018 um 4,3 Prozent. Eine deutsche Durchschnittswohnung weist somit eine Quadratmeterzahl von 91,8 Quadratmeter auf. Doch die Ein-Person-Haushalte oder Single-Haushalte werden vor allem in Städten immer beliebter. 

Baukosten für Mietwohnungen abschreiben

„Als Vermieter hat man es manchmal nicht ganz einfach. So beschweren sich beispielsweise viele Vermieter, dass Mieter in Deutschland viel mehr Rechte als Pflichten haben“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Doch viele Vermieter kennen gar nicht alle ihre Rechte und Vorteile. Über diese gilt es, sich zu informieren. So können Vermieter Sonderabschreibungen für vier Jahre geltend machen, wenn sie Wohnraum für Mietwohnungen schaffen. Wie hoch die Förderung ist, richtet sich nach der Höhe der Miete“, so Filor.

Dabei ginge es laut Filor aber auch um die Art der Immobilie. „Beim Neubau können Vermieter die Baukosten nur in einem bestimmten Zeitraum abschreiben lassen. In den kommenden vier Jahren nach Bau können dabei bis zu fünf Prozent steuerlich geltend gemacht werden, hier spricht man von sogenannten Sonderabschreibungen“, erklärt Thomas Filor.

Außerdem sei es laut Filor wichtig zu wissen, dass es irrelevant ist, ob der Vermieter Bauherr war oder die Immobilie bereits fertig gekauft hat. Für die Lohnsteuerhilfe spielt dies keine Rolle. „Hat der Vermieter den Ausbau von Dach oder Keller veranlasst, zählt dies natürlich auch. In jedem Fall aber muss die steuerlich geförderte Immobilie vermietet werden. Von Familienangehörigen muss dabei 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden. Bei Ferienwohnungen hingegen ist die Sonderabschreibung nicht zulässig“, fügt Thomas Filor hinzu.

Sinn sei es in aller erster Linie, bezahlbaren Wohnraum zu fördern. „Bei Immobilien mit einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro und mehr können keine Sonderabschreibungen gemacht werden. Des Weiteren dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche nur maximal 2000 Euro abgeschrieben werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Neben der Sonderabschreibung sind Investoren außerdem berechtigt, die sogenannte lineare Abschreibung geltend zu machen.

Makler müssen korrekte Angaben machen

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Falschangaben bei Immobilieninseraten. „Makler sind dazu verpflichtet, ihre Immobilien wahrheitsgetreu zu inserieren“, erklärt Filor und bezieht sich dabei auf einen Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az.: V ZR 186/18).

„Sind Makler dafür verantwortlich, dass falsche Informationen und Vorstellungen an potentielle Käufer geraten, kann dies zu erheblichen Problemen führen. So muss das Inserat stets eindeutig und detailliert genug die Immobilie beschreiben und erklären“, betont Thomas Filor außerdem.

In dem vor dem BGH verhandelten Fall hatte eine Maklerin eine 2-Zimmer-Terrassenwohnung als Eigentumswohnung angeboten. In dem Exposé der Immobilie gab sie eine Wohnfläche von 125 Quadratmetern an. Vor Vertragsabschluss stellte sich jedoch heraus, dass die Wohnfläche lediglich 68,66 Quadratmeter betrug. Zwar gab es eine zusätzliche Nutzfläche im Souterrain von 55,20 Quadratmetern – diese Räume waren aber so niedrig, dass sie rechtlich nicht zur Wohnfläche zählten.

„Als Käufer kann man den jeweiligen Makler dann wegen Täuschung belangen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Dies sahen das Landgericht sowie das Oberlandesgericht zwar nicht so, der BGH hingegen gab den Käufern recht. Schließlich sei das Souterrain vom Makler her klar als Wohnfläche gekennzeichnet worden, nämlich durch Beschreibungen im Grundriss wie "Gäste", "Abstell", "Bad", "Arbeitszimmer/Schlafzimmer/Kinder". „Laut Bauordnung sind Räume mit zu niedrigen Decken aber nicht für diese Zwecke vorgesehen. Rechtlich ist eine Mindesthöhe der Decke festgelegt. Die Maklerin hätte sich im besagten Fall aktiv darum bemühen müssen, dass die Käufer verstehen, was der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche ist. So wäre der Kaufpreis natürlich auch wesentlich niedriger gewesen. Die Interessenten hatten in diesem Fall noch Glück, dass es nicht zur Vertragsunterzeichnung gekommen war“, bemerkt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Thomas Filor: Die Berliner Mietgrenze erntet Kritik

Die geplante Mietgrenze von knapp acht Euro stößt auf heftige Kritik. Thomas Filor klärt auf.

„Die Mieten in Berlin werden immer teurer. Die enormen Preissteigerungen verzeichnet die Hauptstadt, ganz zu Leiden ihrer Mieter, bereits seit Jahren. Nun hat die mitregierende Linkspartei einen Vorschlag gemacht, für den es ordentlich Kritik gehagelt hat“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Demnach sollen der Mietpreis in den kommenden fünf Jahren bei acht Euro pro Quadratmeter gedeckelt werden. 

Genau genommen handelt es sich um eine Obergrenze von 7,97 Euro pro Quadratmeter. Je nach Zustand und Ausstattung der Wohnung seien dann Kaltmieten von 3,42 bis 7,97 Euro pro Quadratmeter realistisch. Seitens der Berliner CDU hieß es: „Dieser Mietendeckel, so wie er offenbar geplant ist, wird nicht vor Gericht standhalten können. Wir müssen uns das Gesetz natürlich anschauen, sobald es dann vorliegt. Daher werden wir eine Normenkontrollklage einreichen“, mahnte Kai Wegner von der Berliner CDU.

Immobilienexperten befürchten unterdessen, dass die Berliner Mietgrenze zu erheblichen Einschnitten in den Wirtschaftssektor führen und sich die Investoren möglicherweise zurückziehen könnten. „Berlin ist ein wichtiger und attraktiver Wirtschaftsstandort für Immobilieninvestoren. Ohne Mietgrenze gibt es eine gewisse Dynamik und Motivation hinsichtlich Neubau, Sanierung und Instandhaltung. Diese sehen viele Immobilienexperten durch die Mietgrenze gefährdet“; erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. 

Die Berliner SPD unter Heiko Kretschmer plant derzeit eine Volksinitiative namens „Faire Mieten Bauen“, welche sich für den Bau von 100.000 Sozialwohnungen in der Hauptstadt einsetzen will. Eine weitere Idee des Berliner Senates ist es, die Mieten ab 2020 für die darauffolgenden fünf Jahre einzufrieren, um die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zwangsweise zu entspannen. „Wenn dies eintritt, wäre Berlin das erste Bundesland, in dem ein solcher Versuch unternommen wird. Die geplante Mietgrenze soll für sämtliche vermietete Wohnungen gelten, ausgenommen sind Studenten- und Jugendwohnheime, Neubau, der ab 2014 bezugsfertig war sowie öffentlich geförderter Wohnungsbau“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Je mehr Bäume, desto kühler die Immobilie

„Die anhaltende Hitzewelle macht nicht nur uns Menschen zu schaffen, sondern auch den Bäumen. Vor allem, wenn es in der Immobilie enorm heiß wird, können viele Bäume vor der Tür den entscheidenden Unterschied machen: Bäume fangen nämlich enorm gut Hitze ab. Dafür müssen sie aber auch ausreichend bewässert werden. Daher wird dringend empfohlen, die Bäume vor der Tür bei Gelegenheit zu gießen. Ein Straßenbaum benötigt immerhin neun bis 14 Liter Wasser pro Tag“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Junge Bäume haben außerdem kleinere Wasserspeicher als große Bäume.

Thomas Filor über eine Wohngemeinschaft im höheren Alter

Für ein Wohngemeinschaft entscheiden sich vor allem jüngere Leute während ihres Studiums oder ihrer Ausbildung. Doch sogenannte Alters-WGs werden aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes immer beliebter

Magdeburg, 26.08.2019. „Leute, die mit über 30 noch in Wohngemeinschaften wohnen, werden oft schief angeschaut von Familie und Freunden. Diese Zeiten gehören doch der Studien- oder Ausbildungszeit an. Doch vor allem WGs für Menschen im höheren Alter werden immer beliebter“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Gründe für solche Wohngemeinschaften gibt es laut Filor viele: „Alleine Wohnen hat sich zu einem wahren Luxus entwickelt und ist vor allem in Großstädten für viele Menschen unbezahlbar geworden. Zudem bietet es Flexibilität. Besonders unter Senioren, kann eine Wohngemeinschaft einen tieferen Zweck erfüllen, denn nicht alle haben Familienangehörige oder Bekannte, die sich kümmern können“, so Thomas Filor weiter. 

Man könne sich so ideal im Alltag unterstützen und pflegt automatisch soziale Kontakte. „Für die Planung ist es natürlich auch bei einer WG im Alter ratsam, sympathische Mitbewohner zu finden. Dies geht mittlerweile auch über Anzeigen und Online-Plattformen. Jeder Mensch hat schließlich unterschiedliche Vorstellungen zu Hygiene, Ernährung und einem Miteinander. Des Weiteren muss auch geklärt werden, wer körperlich in der Lage ist, gewisse Aufgaben zu erledigen, ansonsten können sich auch alle Bewohner beispielsweise eine Putzfrau teilen“, so Thomas Filor weiter.

Ohne gewisse Regeln kommen die wenigsten WGs aus, völlig gleich in welchem Alter. „Vor allem, wenn alle Bewohner des Hauses nur eine geringe Rente bekommen, muss gut gehaushaltet werden. In den Großstädten werden viele Wohnungen bewusst als geplante Wohngemeinschaften ausgeschrieben. Alters-WGs werden auch für die Vermieter eine immer normalere Angelegenheit und finden beim Eigentümer oft sogar mehr Anklang, da diese sich weniger über potentielle Ruhestörer oder feiernde Studenten sorgen müssen. Zudem haben viele Menschen der älteren Generation eine hohe Zahlungsmoral“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Deutsche Wohnen nimmt durch Verkauf von 6000 Wohneinheiten 500 Millionen Euro ein

Verkäufe werden für den Immobilienkonzern Deutsche Wohnen immer wichtiger – damit befriedigt man nicht nur die Pro-Enteignungsstimmen, sondern das Unternehmen verdient auch ordentlich Geld an den Immobilienverkäufen. So nimmt die Deutsche Wohnen durch Verkäufe Tausender Wohnungen 500 Millionen Euro netto ein. Die veräußerten Immobilien stammen aus Chemnitz, Erfurt, Kiel und Lübeck. Die Deutsche Wohnen kündigte aber an, sie wollen ihr Portfolio zunehmend erweitern und im nächsten Jahr mehr auf Pflegeimmobilien setzen.