Thomas Filor aus Magdeburg: Immobilien werden immer teurer

Die Immobilienpreise steigen kontinuierlich – und den Deutschen werden sie allmählich zu teuer

„Die Preise für Immobilien ziehen vor allem in den Metropolen weiterhin stark an und viele Menschen haben hierzulande das Gefühl, sich keine Immobilie mehr leisten zu können“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Dabei bezieht er sich auf den Stimmungsindex Baufinanzierung der Comdirect Bank. Laut diesem Index halten 58 Prozent der Befragten die Immobilienpreise in ihrer Region für zu hoch, während es in den Großstädten sogar mehr als zwei Drittel sind.

Unterdessen zeigen Erhebungen der Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P), dass die Immobilienpreise in den vergangenen sechs Jahren landesweit um 20 Prozent gestiegen sind – in den sieben größten Städten sind es sogar 46 Prozent. Laut Bundesbank sind die Preise in den sogenannten „Top 7“ (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) um 10 bis 20 Prozent überbewertet. „Die Bürger solcher Städte machen sich zu Recht sorgen, dass sie sich in naher Zukunft dort keine Immobilien mehr leisten können“, vermutet Thomas Filor aus Magdeburg.

Schließlich dürfte sich der Preisanstieg bei Immobilien kontinuierlich fortsetzen: Nach Einschätzung von S&P sind die niedrigen Zinsen und das Wirtschaftswachstum preistreibende Kräfte für die Nachfrage nach Immobilien. Die Comdirect-Umfrage zeigt, dass immerhin 64 Prozent der Befragten den Zeitpunkt für einen Immobilienkauf nach wie vor für günstig halten. „Allerdings herrscht in den Metropolregionen ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wodurch die Preise weiter steigen“, erklärt Immobilienexperte Filor. Nichtsdestotrotz erwartet die Ratingagentur Standard & Poor’s, dass die Immobilienpreise bald langsamer steigen. Sie erwarten deutschlandweit in diesem Jahr einen Anstieg der Immobilienpreise von 5 Prozent, im Jahr 2016 von 4,5 Prozent und 2017 von 3,5 Prozent. „Sofern sich die Lage beruhigt, werden die Menschen wieder mutiger in Immobilien investieren, vor allem in den Metropolen“.

Thomas Filor aus Magdeburg: Ist neu immer besser?

Warum eine gebrauchte Immobilie manchmal sinnvoller ist als ein selbstgebautes Eigenheim

„Der Vorteil einer selbstgebauten Immobilie liegt auf der Hand: Man hat im besten Falle die Möglichkeit seine persönlichen Vorstellungen vom perfekten Eigenheim verwirklichen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Doch leider funktioniert dies nicht immer zu 100 Prozent. Daher kann es sinnvoller sein, sich für eine gebrauchte Immobilie zu entscheiden“, weiß der Immobilienexperte. Denn Altbauten haben viele Vorteile und – entgegengesetzt der allgegenwärtigen Mehrheitsmeinung – geringe Risiken. Das Sprichwort: „Neu ist immer besser“ funktioniert beim Hauskauf also nicht ganz einwandfrei. 

Unterdessen zeigt eine Studie des größten deutschen Baukreditvermittlers Interhyp, dass nur 30 Prozent der Baufinanzierungen auf einen Neubau entfallen, während es bei gebrauchten Immobilien 40 Prozent sind. Bei den verbliebenen 30 Prozent handelt es sich um Anschlussfinanzierungen und Kredite für Umbau und Modernisierung. „Gut zu wissen ist aber auch, dass die Preisdifferenz zwischen neuen und gebrauchten Immobilien anfangs nicht erheblich hoch ist“, erklärt Thomas Filor. Laut Bausparkassengruppe LBS zahlen Immobilienkäufer für ein neues Einfamilienhaus durchschnittlich 230.000 Euro und 148.000 Euro für eine gebrauchte Immobilie. Nichtsdestotrotz gilt ein Neubau als das kostspieligere Vorhaben. Zwar sind die Bauzinsen niedrig, doch die gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise überwiegen eindeutig. „Hinzu kommt auch, dass die Kalkulation für einen Neubau komplexer ist“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. Eine gebrauchte Immobilie kann ein Altbau im klassischen Sinne sein, als auch ein relativ neues Reihenhaus, welches erst seit kurzer Zeit bewohnt ist. Laut LBS ist das Angebot an gebrauchten Immobilien ungefähr vier- bis fünfmal so groß ist wie die Zahl der jährlich fertiggestellten Neubauten. Schließlich sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: „Nicht unterschätzen sollte man natürlich die regionalen Unterschiede. Die Boomstädte haben teilweise ihre eigene Preispolitik, die man aufmerksam verfolgen sollte, wenn man plant, sich hier eine Immobilie anzuschaffen.“

Thomas Filor aus Magdeburg: Wie man es macht, macht man es falsch

Warum das Abschließen der Haustür in einem Mehrfamilienhaus verboten ist

„Eine abgeschlossene Haustür schützt selbstverständlich besser vor potentiellen Einbrechern“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Doch was viele nicht wissen: Es ist überhaupt nicht erlaubt, die Tür in Mehrfamilienhäusern zu verriegeln. Frei nach dem Mott: „Wie man es macht, macht man es falsch“ verhindert man durch diese vermeintlich gute Idee nämlich die Fluchtwege im Notfall. Dementsprechend weist das Landgericht Frankfurt am Main darauf hin, dass das abschließen von Haustüren von Mehrfamilienhäusern ausdrücklich verboten ist: „Eine verschlossene Haustür behindert den Fluchtweg und kann die Bewohner in Gefahr bringen, wenn sie den Schlüssel nicht gleich zur Hand haben“, ergänzt Thomas Filor diese Entscheidung.

Des Weiteren betonte das Landgericht Frankfurt, dass der Schutz von Leben und Gesundheit wichtiger sei, als das individuelle Sicherheitsbedürfnis des einzelnen Bewohners. In dem verhandelten Fall hatte die Wohnungseigentümergesellschaft beschlossen, die Haustür nachts zu festgelegten Zeiten abzuschließen. Die Richter am Frankfurter Landgericht wiesen aber auf die enorme Gefahr hin und kippten den Beschluss. Immobilienexperte Thomas Filor begrüßt diese Entscheidung: „Wenn beispielweise ein Feuer ausbricht, sind die Menschen panisch und vergessen eventuell, wo sie ihren Wohnungsschlüssel gelassen haben. Das Risiko ist einfach zu hoch“, so Filor. Alternativ könne man sich für den Einbau eines Panikschlosses entscheiden, welches sich von außen zwar verschließen lässt, von innen jedoch ohne Schlüssel zu öffnen ist. Daher wird es auch oft im Verlauf von Fluchtwegen eingesetzt. Geeignet ist es für ein- und zweiflügelige Türen. Schließlich hält auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg diese Art von Sicherheitsmaßnahme für sehr sinnvoll.

Thomas Filor aus Magdeburg: Immobilien in 5D

Was die Häuser der Zukunft zu bieten haben

Nachhaltigkeit repräsentiert in allen Bereichen des Lebens den Puls der Zeit: Auch auf dem Immobilienmarkt. Immerhin verbrauchen Gebäude in Industrienationen 37 Prozent der Energie und 28 Prozent des Wassers. Außerdem produziert die Baubranche 35 Prozent des Deponieabfalls und verursacht weltweit 36 Prozent der CO2-Emissionen. „Der demografische Wandel, die zunehmende Urbanisierung, die Entwicklung digitaler Welten oder die Volatilität der Kapitalmärkte werden die Gesellschaft grundlegend verändern“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. „Hier spricht man von sogenannten Megatrends.“ Megatrends sind unerwartete Entwicklungen die über Jahrzehnte hinweg gelten und das Gegenbild zum gängigen Trendverständnis darstellen. Solche Megatrends verlangen auch auf dem Wirtschaftszweig Immobilien ein Umdenken und innovative Zukunftsstrategien. „Sich mit dem unaufhaltsamen Wandel auseinanderzusetzen sichert mittel- und langfristig den Erfolg von Immobilieninvestoren“, rät Filor. 

So hat die Initiative 5D innovative Lösungen entwickelt, um die Effizienz und Produktivität der Bauindustrie deutlich zu steigern. Namenhafte europäische Unternehmen sind bereits überzeugt: Ziel der Initiative besteht darin, die Entwicklung moderner, modellbasierter Arbeitsweisen in der Bauwirtschaft voranzutreiben und neue IT-Lösungen für die Planung, Ausführung und Nutzung von Gebäuden und Infrastrukturprojekten zu entwickeln. Zunächst soll ein dreidimensionales digitales Modell eines geplanten Bauwerkserstellt werden, das exakte Informationen zu den einzelnen Bestandteilen, darunter Wänden, Stützen, Trägern, Fassaden und weiteren Elementen, enthält. Als vierte Dimension gilt die Zeit, denn um effizient bauen zu können, wird die Bauplanung mit Terminen, Bauzeiten und zeitlichen Abhängigkeiten mit dem 3D-Modell verknüpft. Das fünfte "D" steht für die Daten- und Prozessanbindung: Das System erfasst die benötigten Baustoffe und Materialien und löst beispielsweise automatisch Bestellungen aus, zudem werden Informationen für die Inbetriebnahme und Wartung hinterlegt. „Mithilfe dieses Modells könnte die Effizienz und Produktivität der gesamten Bauindustrie verbessert werden“, bestätigt Thomas Filor. 

Eine aktuelle Studie der Deutschen Hypothekenbank hat die demografische Entwicklung, den technischen Fortschritt und den Wertewandel beleuchtet. Demnach hat vor allem die zunehmende gesellschaftliche Individualisierung enorme Auswirkungen auf den Markt. Während Ein- und Zwei-Personen-Haushalte im Jahr 2030 einen Anteil von rund 80 Prozent ausmachen werden, rücken in der Arbeitswelt flache Hierarchien und Projektarbeit stärker in den Fokus und erfordern eine Modernisierung der Arbeitsprozesse und Bürogestaltungen.

Thomas Filor aus Magdeburg: Vorsicht vor braunen Immobilien

Wenn Immobilien für rechtsextreme Zwecke ausgenutzt werden

Immobilienexperte Thomas Filor macht darauf aufmerksam, dass Neonazis bundesweit Immobilien, wie Grundstücke und Häuser besitzen. Dabei beruft er sich auf Zahlen der Bundesregierung, welche die Grünen in der vergangenen Woche angefragt hatten. Demnach sind derzeit mindestens 60 Immobilien im Besitz von Rechtsextremisten. Des Weiteren werden knapp 200 Grundstücke und Häuser für Veranstaltungen und Wohnzwecke genutzt. „Eine bundesweite statistische Erfassung von Immobilien, die von Neonazis genutzt werden, gibt es leider noch nicht“, weiß Thomas Filor. In den nächsten Monaten soll sich das allerdings ändern: So ist eine gesamtdeutsche Übersicht der von rechten Aktivisten genutzten Häuser und Grundstücke in Planung. Ziel sei es, laut Bundesregierung, „ein möglichst präzises Lagebild zu erstellen, um die Immobilienbasis der rechtsextremistischen Szene und deren daraus abzuleitenden Handlungsoptionen beurteilen zu können“. 

Unterdessen betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg, dass vor allem ostdeutsche Städte ein Dreh- und Angelpunkt für Rechtsextremisten darstellt. „In Ostdeutschland gibt es teilweise in ländlichen Gebieten und Kleinstädten zwar sanierungsbedürftige, dafür aber erschwingliche Immobilien“, so Filor. „Oft kaufen Neonazis in abgelegenen Orten ganze Bauernhöfe, um ungestört ihrem rechten Lebensstil zu frönen“. 

Schließlich gibt eine Analyse des Bundesamts für Verfassungsschutz (BfV) Aufschluss über die Verteilung der „braunen Immobilien“. Die Analyse zeigt, dass sich die Hochburg der Rechtsextremisten im Jahre 2011 im Osten Deutschlands befand. Dort besaßen Neonazis im genannten Zeitraum insgesamt 48 Grundstücke und Häuser. Spitzenreiter im Westen waren 2011 Baden-Württemberg (sechs Immobilien), Bayern, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz (je fünf). Schließlich weist Thomas Filor aber darauf hin, dass sich insbesondere in den westlichen Städten seit 2011 viel geändert hat: „In Bayern und Baden-Württemberg haben Rechtsextremisten kaum noch eine Chance, ihre Ideologie offensichtlich auszuleben, da die Bürger dort sehr liberal sind und sogar „gegen rechts“ auf die Straße gehen. Diese Attitude wird hoffentlich auch bald in Ostdeutschland an den Tag gelegt.“

Thomas Filor aus Magdeburg: Mietsenkung dank falscher Quadratmeterangabe

Wie eine falsche Quadratmeterzahl die Miete mindern kann - aber nicht muss

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf die Möglichkeit aufmerksam, für den Fall einer falschen Quadratmeterangabe eine Mietminderung zu verlangen. "Eine Mietminderung ist zwar nicht immer möglich, doch weichen die Daten aus dem Mietvertrag zu stark von der Realität ab, ist dies für Mieter gut zu wissen", so Thomas Filor. Der Mietvertrag gibt Auskunft darüber, wie viel Miete monatlich gezahlt werden muss. Doch welche Rolle spielen die Quadratmeterzahl oder die Anzahl der Räume bei der individuellen Festlegung? „Fakt ist: Weicht die Wohnungsfläche von den Angaben im Mietvertrag um mehr als 10 Prozent ab, berechtigt das zu einer Mietminderung. Nichtsdestotrotz kommt es letztendlich auf die Angaben im Vertrag an“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor.

Unterdessen teilt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az.: 11 C 545/13), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mit, dass auch folgendes im Mietvertrag angegeben werden kann: Neben einer ungefähren Quadratmeterzahl kann auch angegeben werden, dass sich der räumliche Umfang der gemieteten Sache aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt. So lag dem Amtsgericht ein Fall vor, in dem ein Mieter gezahlte Mieten und Betriebskosten zurückverlangt, da die vertraglich aufgeführten „ca. 220 qm“ tatsächlich unterschritten wurden. Der Mietvertrag wies eine Besonderheit auf: Nach der Flächenangabe war ausdrücklich aufgeführt, dass diese Angabe wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes diene. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergebe sich aus der Angabe der vermieteten Räume. Aufgrund dieser Klausel entschied das Gericht, dass der Vermieter dem Mieter nichts zurückzahlen müsse.

Schließlich könne in der Vereinbarung keine Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden, denn aus der Regelung geht klar hervor, dass sich der Umfang der vermieteten Fläche nach den genannten Räumen und nicht nach der Quadratmeterangabe richten soll. „Der besagte Vermieter muss einzig die nächste Betriebskostenabrechnung nach der richtigen Flächenangabe erstellen“, erklärt Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor aus Magdeburg: Berlin bereitet sich auf Studentenansturm vor

Anfang Oktober ist es wieder so weit: Für tausende Berliner Studenten beginnt die Uni – doch was bedeutet das eigentlich für den Hauptstädter Immobilienmarkt?

Zu jedem Semesterbeginn suchen rund 15.000 Studienanfänger aus dem In- und Ausland eine Unterkunft in Berlin. Während die aus Berlin stammenden Studenten meist im Elternhaus bleiben, wollen tausende Zugezogene auf einen Schlag eine Wohnung mieten. Aktuelle leben rund 164.500 Studenten in Berlin. „Dieses Segment stellt auf dem Berliner Immobilienmarkt eine ganz bestimmte Mieter- und Zielgruppe dar“, weiß Immobilienexperte Thomas Flor.

Um dem Ansturm auf den ohnehin angespannten Wohnmarkt gerecht zu werden, planen die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften am 4. September das Internetportal www.wohnenfuer.berlin.de freizuschalten. Hier werden Studenten auf geeignete Angebote in den jeweiligen Beständen aufmerksam gemacht. 

"Unsere Untersuchungen haben ergeben, dass alle sechs städtischen Unternehmen zusammen derzeit mehr als 12.500 Studierende mit Wohnraum versorgen", sagt Hendrik Jellema, Vorstandsmitglied der Gewobag, stellvertretend für die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Allein im Zeitraum von September 2012 bis Dezember 2013 hätten die kommunalen Unternehmen 1400 Wohnungen an diese Mietergruppe neu vergeben. Für den kommenden Semesterstart sollen im Rahmen einer Gemeinschaftsaktion zusätzlich 500 Wohnungen angeboten werden, die besonders geeignet für Wohngemeinschaften, aber auch kleine Singlehaushalte, sind. „Für Wohnungsunternehmen besteht die Schwierigkeit darin, der Zielgruppe gerecht zu werden und gleichzeitig von ihr zu profitieren. Viele studentische Mieter suchen beispielsweise nur eine kurzfristige Bleibe, “ so Filor weiter.

Wichtig ist es also auch, die finanzielle Situation der Studenten zu kennen, um die Angebote entsprechend anzupassen. Überraschenderweise liegt das durchschnittlich verfügbare Studenteneinkommen bei 922 Euro monatlich und damit über dem Bundesdurchschnitt von 864 Euro. Ausgehend von diesem Einkommen geben Studenten durchschnittlich 320 Euro ihres Einkommens für die Miete aus. „Studenten sind eine stark wachsende Mietergruppe, mit einer unerwarteten finanziellen Stärke“, bestätigt Thomas Filor. Der Immobilienexperte kritisiert jedoch, dass die Angebote außerhalb des S-Bahnringes weitestgehend ungeachtet bleiben, da sich Studenten von vorne herein eine Bleibe im Zentrum suchen. 

Thomas Filor aus Magdeburg: Befragung unter Investoren zeigt eindeutiges Bild

Darauf hat Deutschlands Hauptstadt noch gewartet: Immerhin 500 internationale Immobilienfachleute, bestehend aus Investoren, Finanzierern, Maklern und Entwicklern haben Berlin zum angesagtesten Standort gekürt. „Im internationalen Vergleich niedrige Preise, eine junge Bevölkerung und als zukunftsträchtig geltende Wirtschaftszweige sind nur einige Argumente, die zu dieser Entscheidung führten“, so Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg. Seine Unternehmensgruppe hat in Berlin ebenfalls schon mehrere Projekte realisiert. Im Wohnbereich sieht Filor dabei schon stark steigende Preise, die die potentielle Projektauswahl deutlich einschränken. Die Veröffentlichung zu Berlin erschien im Rahmen des Investmentbarometers „Emerging Trends in Real Estate Europe 2015“ – herausgegeben vom Urban Land Institute (ULI) und dem Beratungsunternehmen PwC. Während der Vorjahressieger München nicht einmal mehr einen Platz unter den ersten zehn einnehmen konnte, schafften es verstärkt krisengeschüttelte Länder ihre Metropolen zu positionieren, wie Lissabon, Madrid oder Athen. „Hier wittern Investoren insbesondere Opportunitäten, sollte die Wirtschaft wieder entsprechend anspringen“, so Thomas Filor. Die Befragung zeigt dabei auch, dass sich viele Investoren künftig verstärkt B- und C-Städte ansehen wollen.

Unter dem Strich, so Bernhard Bomke in der Immobilienzeitung, „bleiben Immobilien-Investments hochgradig populär.“ 70 Prozent der befragten Investoren seien sich denn auch sicher, dass weiterhin Kapital in die europäischen Immobilienmärkte fließen würde. Zu den Großinvestoren würden dabei auch Staats- und Pensionsfonds aus Asien oder Nordamerika  zählen. Aber auch europäische institutionell ausgerichtete Investoren wären weiterhin mit dabei. Als Bremse wurde genannt, dass zu wenig investitionsfähige Objekte zur Verfügung ständen. „In die Untersuchung mit einbezogen wurde auch, inwieweit Informationen zu den entsprechenden Teilmärkten eine Rolle spielen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Erkennbar wäre, dass der Informationsbedarf steigt. So beispielsweise im Hinblick auf die Bevölkerungs- oder Altersstruktur. Kenntnisse darüber sollen helfen, Investitionsentscheidungen zielgerichtet vornehmen zu können.

Thomas Filor aus Magdeburg: Es ist nicht alles Betongold, was glänzt

Viele Menschen träumen von einer eigenen Immobilie. Doch der Traum ist nicht immer ganz einwandfrei und kann seine Tücken haben

Dass eine selbstgenutzte Immobilie viele Vorteile hat, liegt auf der Hand: Man spart sich die Mietkosten und im Idealfall ist das Haus oder die Eigentumswohnung bis zum Rentenalter abbezahlt und dient sogar als Altersvorsorge. Nichtsdestotrotz ist ein Immobilienkauf eine finanzielle Belastung, die man laut Immobilienexperte Thomas Filor nicht auf die leichte Schulter nehmen sollte: „Leider sind auch schon viele Menschen an dem Projekt Eigenheim gescheitert. Daher ist es wichtig, Im Vorfeld die private Altersvorsorge zu klären und bestehende Kredite weitestgehend getilgt zu haben“, rät Filor.

So haben es Menschen mit wenig Eigenkapital natürlich westlich schwerer, da sie extrem lange an ihrem Kredit abbezahlen müssen. Endresultat ist dann eine schuldenfreie Immobilie im Alter, jedoch mit Versorgungslücken hinsichtlich privater Altersvorsorge und den oft unterschätzten, hohen Nebenkosten für die Immobilie. „Sehr wichtig ist es, im Laufe der Zeit Rücklagen für anstehende Reparaturen zu schaffen“, bestätigt Thomas Filor.

Anderseits gibt es dann die Anleger, die mit einer Investition in eine vermietete Immobilie liebäugeln – angesichts der niedrigen Zinsen bei steigenden Mieten- und Immobilienpreisen ein berechtigter Gedanke. Doch selbst hier rät der erfahrene Immobilienexperte Thomas Filor zu mehr Vorsicht als Nachsicht: In vielen Städten sind die Preise nämlich schon so exorbitant, dass sich ein Kauf kaum noch lohnt. Sich im Vorfeld akribisch mit den Standortbedingungen und Aussichten für die kommenden Jahre zu beschäftigen, ist für Filor daher unerlässlich. So schneiden beispielsweise die boomenden Immobilienmärkte Frankfurt, Stuttgart und Hamburg beim Verhältnis zwischen Risiko und Rendite überraschenderweise schlecht ab, weil die Preise schon hoch sind, die Mieten aber nicht entsprechend mitwachsen. „Hingegen sollte man einen genaueren Blick auf Städte wie Leipzig, Magdeburg und Dresden werfen“, empfiehlt Filor Anlegern.